Le financement bancaire au service de l'immobilier

• Le financement bancaire au service de l'immobilier
  
• Remerciements
  
• SOMMAIRE
  
• Chapitre 1 : Le marché immobilier algérien « Du monopole de l'Etat à l'ouverture du marché » 08
  
• Introduction générale
  
• Chapitre Préliminaire
  
• LE MARCHE IMMOBILIER
  
  • 1-DEFINITION DU MARCHE IMMOBILIER
    
  • 2- CARACTERISTIQUES D'UN BIEN IMMOBILIER
    
    • 2.1- Un bien immobilier est un bien durable !
      
    • 2.2- Un bien immobilier est un actif réel !
      
    • 2.3- Un bien immobilier est un bien immobile !
      
    • 2.4- Un bien immobilier est un bien hétérogène !
      
  • 3- TYPOLOGIE DES BIENS IMMOBILIERS
    
    • 3.1- L'immobilier résidentiel
      
      • 3.1.1- Le logement : c'est d'une façon générale tout local destiné à l'habitation des ménages.
        
    • 3.2- L'immobilier professionnel
      
    • 3.3- Autres types de biens immobiliers
      
  • 4- LA SEGMENTATION DU MARCHE IMMOBILIER
    
    • 4.1- Le marché primaire
      
    • 4.2- Le marché secondaire
      
• PREMIERE PARTIE
  
• L'ENVIRONNEMENT DU FINANCEMENT
  
• DE L'IMMOBILIER EN ALGERIE
  
• Chapitre 1
  
• LE MARCHE IMMOBILIER ALGERIEN
  
• « Du monopole de l'Etat à l'ouverture du marché »
  
  • 1- DE 1967 A 1986
    
  • 2- DE 1986 A NOS JOURS
    
    • 2.1.1- La loi 86-07 du 04 mars 1986
      
    • 2.1.2- Le décret législatif 93-03
      
    • 2.2- Le nouveau schéma du financement de l'immobilier
      
• Chapitre 2
  
• LE NOUVEAU CADRE INSTITUTIONNEL
  
• DU FINANCEMENT DE L'IMMOBILIER
  
  • 1.1- La Caisse Nationale de Logement (CNL)
    
    • 1.1.1- Présentation
      
    • 1.1.2- Missions
      
    • 1.1.3- L'aide à l'accession à la propriété
      
    • 1.1.4- La convention CNL-BANQUES
      
  • 1.2- Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière (FGCMPI)
    
    • 1.2.1- Présentation
      
    • 1.2.2- La garantie FGMPI
      
    • 1.2.3- L'adhésion
      
  • 1.3- LA SOCIETE DE GARANTIE DU CREDIT IMMOBILIER (SGCI)
    
    • 1.3.1- Présentation
      
    • 1.3.2- Les activités de la SGCI
      
    • 1.3.3- Le produit de la SGCI
      
  • A- Pour les crédits immobiliers aux particuliers
    
  • A.1- Nature de la garantie
    
  • B- Pour les crédits immobiliers aux promoteurs
    
  • B.3- La prime d'assurance11
    
  • 1.4- LA SOCIETE D'AUTOMATISATION DES TRANSACTIONS INTERBANCAIRES ET DE LA MONETIQUE (SATIM)
    
    • 1.4.1- Présentation
      
    • 1.4.2- Création de la Centrale des Risques des Ménages
      
  • 2- L'INSTITUTION CHARGEE DU REFINANCEMENT HYPOTHECAIRE : « LA SOCIETE DE REFINANCEMENT HYPOTHECAIRE » (SRH)
    
    • 2.1- Présentation
      
    • 2.2- Missions
      
    • 2.3- Conditions générales du refinancement Elles se résument en :
      
  • 3- LA BANQUE AU COEUR D'UN SYSTEME INTER INDEPENDANT
    
• 
  
• DEUXIEME PARTIE
  
• LE FINANCEMENT BANCAIRE
  
• DU MARCHE IMMOBILIER
  
• 
  
• Chapitre 1
  
• Le PROMOTEUR IMMOBILIER
  
  • 1- DEFINITION DU PROMOTEUR
    
  • 2- LES INTERLOCUTEURS DU PROMOTEUR IMMOBILIER
    
    • 2.1- Les intervenants travaillant pour le promoteur
      
    • 2.2- les autres intervenants
      
• 
  
• Chapitre 2
  
• LE FINANCEMENT DE L'OFFRE IMMOBILIERE
  « Crédits à la promotion immobilière »
  
  • I- GENERALITES
    
    • 1- DEFINITION
      
    • 2- LES PRINCIPES DE FINANCEMENT DE LA PROMOTION IMMOBILIERE Trois grands principes peuvent être retenus :
      
    • 2.1- La quotité de financement
      
    • 2.2- La duré du financement
      
    • 2.3- La mobilisation du crédit
      
  • 3- LES GARANTIES EXIGEES
    
  • 
    
  • 4- MONTAGE D'UN DOSSIER DE CREDIT A LA PROMOTION IMMOBILIERE
    
    • A- PREMIERE PHASE
      
      • 1- CONSTITUTION DU DOSSIER
        
      • 
        
      • 2- LE DEPOT DU DOSSIER
        
      • 3- RECEPTION DU DOSSIER
        
      • 4- TRAITEMENT AU NIVEAU DES STRUCTURES REGIONALES
        
      • 5- EXAMEN DU DOSSIER PAR LES COMITES DU CREDIT3
        
      • 6- ETABLISSEMENT DE LA LETTRE D'AUTORISATION DU CREDIT (LAC)
        
    • B- DEUXIEME PHASE
      
      • 1- ETABLISSEMENT DES DOCUMENTS CONTRACTUELS
        
      • 2- LE RECUEIL DES GARANTIES4
        
      • 5- RECOUVREMENT DU CREDIT
        
• Chapitre 3
  
• LE FINANCEMENT DE LA DEMANDE IMMOBILIERE
  « Crédits immobiliers aux particuliers »
  
  • 1- DEFINITION DU CREDIT IMMOBILIER AU PARTICULIER
    
  • 2- CARACTERISTIQUES DES CREDITS IMMOBILIERS AUX PARTICULIERS 2.1- La durée
    
    • 2.2- Le taux d'intérêt
      
      • 2.2.2- Le taux d'intérêt révisable
        
    • 2.3- Le différé
      
      • 2.3.1- Le différé total
        
      • 2.3.2- Le différé d'amortissement
        
    • 2.4- Les intérêts intercalaires
      
    • 2.5- Le remboursement par anticipation
      
  • 3- LA GAMME DES CREDITS IMMOBILIERS
    
    • 3.1- Le secteur libre
      
      • 3.1.1- Les prêts à remboursement échelonné
        
      • 3.1.2- Les prêts à remboursement non échelonné
        
    • 3.2- Le secteur réglementé
      
    • 3.3- Le secteur aidé
      
      • 3.3.1- Le logement social
        
      • 3.3.2- Le logement aidé ou participatif
        
      • 3.3.3- La location vente
        
    • 4. 1- LES CREDITS A LA CONSTRUCTION
      
    • D.2- Le commissaire aux comptes
      
    • E- La gestion de la coopérative immobilière
      
    • 4.2- CREDITS IMMOBILIERS POUR L'ACHAT D'UN LOGEMENT
      
    • A- Définition
      
    • B- Le contrat VSP
      
    • C- Prise de possession du logement
      
    • D- La mise en oeuvre de la garantie
      
    • E- Les avantages de la vente sur plans
      
• TROISIEME PARTIE
  
• LA GESTION DES RISQUES
  
• Chapitre 1
  
• TYPOLOGIE DES RISQUES
  
  • 1- LES RISQUES ECONOMIQUES
    
    • 1.1- Le risque de contrepartie
      
      • 1.1.1- Le risque crédit
        
      • 1.1.2- Le risque sur le marché
        
    • 1.2- Les risques de liquidité
      
      • 1.2.1- Le risque de liquidité immédiate
        
      • 1.2.2- Le risque de transformation
        
    • 1.3- Le risque des taux d'intérêts
      
    • 1.4- Le risque de solvabilité
      
  • 3- LES AUTRES RISQUES
    
    • 2.1- Les risques techniques
      
    • 2.2- Les risques administratifs
      
    • 2.3- Les risques juridiques Ces risques concernent :
      
• Chapitre 2
  
• GESTION DES RISQUES
  
  • 1- LA GESTION PREVENTIVE
    
    • 1.1- LA REGLEMENTATION PRUDENTIELLE
      
      • 1.1.1- Le ratio Cooke
        
      • 1.1.2- La règle des divisions des risques
        
      • 1.1.3- Le coefficient de liquidité
        
      • 1.1.4- Les créances risquées et leurs systèmes de provisionnement
        
    • A- Le reclassement des créances
      
    • B- Le provisionnement des créances
      
    • 1.2- LA GESTION DU TAUX D'INTERET
      
      • 1.2.1- Les actions de gestion interne de la banque
        
      • 1.2.2- Les actions de gestion commerciale de la banque
        
  • 2- LA GESTION OPERATIONNELLE
    
    • 2.1- LE MONTAGE D'UN DOSSIER DE CREDIT
      
    • 2.2- LE SYSTEME DE DELEGATION DE CREDIT
      
    • 2.3-LA PRISE DE GARANTIES
      
    • B- L'assurance crédit
      
      • 2.3.2- Les sûretés réelles
        
    • B.5- Extinction de l'hypothèque
      
    • 2.4- L'EVALUATION DES GARANTIES
      
    • B- Contrainte économique
      
      • 2.4.2- Les méthodes d'évaluation
        
    • 2.5- LE REFINANCEMENT 11
      
      • 2.5.1-Définition de la titrisation
        
      • 2.5.2- Les avantages de la titrisation
        
    • 2.6- LE SCORING
      
      • 2.6.1- Définition
        
      • 2.6.2- Les avantages du crédit scoring
        
      • 2.6.3- Les étapes de l'établissement d'un modèle de crédit scoring
        
      • 2.6.4- Les limites du score15
        
    • 2.7- AUTRES MOYENS DE GESTION DES RISQUES DES CREDITS
      
      • 2.7.1- La méthode du budget type
        
      • 2.7.2- Le net disponible du ménage
        
      • 2.7.3- Le système expert
        
  • 3- LA GESTION CURATIVE
    
• QUATRIEME PARTIE
  
• CAS PRATIQUES
  
• Chapitre 1
  
• PRESENTATION DE LA CNEP-BANQUE
  
  • 1- DE LA CNEP A LA CNEP-BANQUE « PLUS DE TRENTE (30) ANS AU SERVICE L'IMMOBILIER »
    
  • 2- LA CNEP DANS SA NOUVELLE CONFIGURATION DE BANQUE 4
    
    • 2.1- La collecte de l'épargne
      
    • 2.2- La distribution de crédits
      
    • A- Des crédits hypothécaires8
      
    • B- Des crédits d'équipements
      
    • 2.3- Les opérations de marché
      
      • 2.3.1- Les prêts sur le marché monétaire
        
      • 2.3.2- Les emprunts obligataires
        
      • 2.3.3- Les crédits consortiaux
        
    • 2.4- Les participations
      
• Chapitre 2
  
• CREDIT IMMOBILIER AUX PARTICULIERS
  
• « CAS de la CNEP-BANQUE »
  
• INTRODUCTION
  
  • 1- LES PRATIQUES DE FINANCEMENT
    
    • 1.1- Cadre réglementaire
      
    • 1.2- Les critères d'éligibilité au crédit
      
    • 1.3- Objet du crédit
      
    • 1.4- Le montant du crédit
      
    • 
      
    • 1.5- Durée du crédit
      
    • 1.6- Taux d'intérêt
      
    • 1.8- Modalités de remboursement
      
      • 1.8.1- Remboursement par échéance constante
        
      • 1.8.2- Remboursement à capital constant
        
  • 2- TRAITEMENT D'UNE DEMANDE DE CREDIT
    
    • 2.1- Pouvoir de décision
      
    • 2.2- Le montage du dossier
      
      • 2.2.1- Prise de contact avec le client
        
      • 2.2.2- Constitution du dossier
        
      • 2.2.3- Analyse de l'endettement du ménage
        
    • A- Le taux d'endettement
      
  • 3- LES GARANTIES EXIGEES
    
  • 4- LA MISE EN PLACE DU CREDIT
    
  • 5- SUIVI ET RECOUVREMENT DES CREDITS
    
• CONCLUSION
  
• Chapitre 3
  
• CREDIT A LA PROMOTION IMMOBILIERE
  
• « CAS CASA »
  
• INTRODUCTION
  
  • 1- CONSTITUTION DU DOSSIER
    
    • 1.2- Sous dossier technique
      
    • 1.3- Sous dossier financier
      
  • 2- IDENTIFICATION DE LA RELATION
    
    • 2.1- Entreprise CASA
      
    • 2.2- Groupe MEDROUK IMMO
      
    • 2.3- Expérience du gérant
      
  • 3- PRESENTATION DU PROJET « CASA »
    
    • 3.1- La partie logements
      
    • 3.2- LA partie locaux commerciaux
      
    • 3.3- La partie parkings
      
  • 
    
  • 4- ETUDE DE LA VIABILITE DU PROJET
    
    • 4.1- Le marché
      
    • 4.2- La place
      
    • 4.3- La demande
      
    • 4.4- L'offre
      
    • 
      
    • 4.5- Le prix
      
• Conclusion
  
  • 5- LA RENTABILITE AVANT FINANCEMENT
    
    • 5.1- Détermination et analyse des coûts du projet
      
      • 5.1.1- Coûts de construction et du foncier
        
      • 5.1.2- Coûts de gestion et taxes du projet CASA
        
      • 5.1.3- Coûts des investissements
        
    • 5.2- Détermination des amortissements
      
    • 
      
    • 5.3- Le tableau des comptes de résultats (TCR) prévisionnel
      
    • 
      
    • 5.4- Le tableau des emplois ressources prévisionnel
      
    • A- La Valeur Actuelle Nette (VAN)
      
    • B- Le Taux de Rentabilité Interne (TRI)
      
  • 6- LA RENTABILITE APRES FINANCEMENT
    
    • 6.1- Echéancier de remboursement du crédit (voir tableau,à la page suivante)
      
    • 
      
    • 6.3- Amortissement des intérêts intercalaires
      
    • 6.4- Le tableau des comptes résultat (TCR) après financement
      
    • 6.5- La détermination des apports personnels nécessaires
      
    • 6.6- Le plan de financement prévisionnel
      
    • 6.7- Le critère de rentabilité du projet
      
    • B- Le Taux de Rentabilité des Fonds Propres (TRFP)
      
• CONCLUSION DE L'ETUDE DE RENTABILITE
  
  • 7- ANALYSE PAR LES RATIOS
    
    • 7.1- Ratio d'autofinancement
      
    • 7.2- Ratio de risque bancaire
      
    • 7.3- Ratio de sécurité bancaire
      
    • 
      
    • 7.4- la couverture du crédit par les garanties réelles
      
• CONCLUSION DE L'ETUDE
  
• Conclusion générale
  
• Liste des abréviations
  
• BIBLIOGRAPHIE