3- RECEPTION DU DOSSIER
Les services de l'agence statueront sur la seule
recevabilité du dossier de financement, pour ce faire, ils doivent
procéder à la vérification des pièces constitutives
du dossier.
Tout dossier incomplet fera l'objet d'un rejet
immédiat.
Tout dossier déclaré recevable va être
transmis, à la direction du réseau.
4- TRAITEMENT AU NIVEAU DES STRUCTURES REGIONALES
A la réception du dossier de financement, les services du
réseau procéderont au préalable, à un second
contrôle de la recevabilité du dossier, le cas
échéant, inviter le promoteur à compléter son
dossier. Si le dossier est recevable, les services du crédit
concernés étudieront les dossiers :
- Juridique ;
- Technique ;
- Financier et commercial.
4.1- Examen du dossier juridique
Cet examen portera sur les différents documents
juridiques présentés par la relation notamment :
L'acte en vertu duquel le promoteur à la jouissance du
terrain d'implantation du projet. Cet acte peut être constitué
:
· Soit d'un acte de propriété
enregistré, et publié. Il peut être établi sous
forme notariée ou administrative. Il doit comporter tous les mentions
obligatoires : origine de la propriété, situation et
délimitation ;
· Soit un acte de concession1.
En vertu de cet acte, les services des domaines, propriétaire d'un
terrain non bâti, en confère la jouissance à une personne,
pour une durée déterminée et moyennant le paiement d'une
redevance annuelle. Cet acte n'entraîne pas un transfert de
propriété au profit du promoteur, mais lui confère le
droit d'ériger des constructions. Pour permettre à l'institution
de constituer les garanties légales. Il est impératif de
s'assurer que la duré de la concession sera, au moins, égale
à vingt (20) ans.
L'examen des statuts du promoteur : l'examen de ces documents
revêt une importance primordiale car il permet :
· D'apprécier l'aptitude de la société
à exercer l'activité de promotion immobilière, cette
dernière constitue-t-elle l'activité principale de la
société ou est, elle une activité connexe seulement ?
· D'apprécier la compétence des dirigeants de
la société, sont, ils professionnels de la promotion
immobilière ?
1- Tel que prévu par les dispositions de
la loi de finances pour l'exercice 1998.
· Deuxième partie Le financement bancaire
du marché immobilier
29
D'apprécier l'importance du capital social qui constitue
un gage de pérennité de la société, et de son
aptitude à faire face à ses obligations contractuelles.
La demande de financement qui doit être signée par
la ou les personnes éligibles de le faire, aux termes des statuts de
l'entreprise ;
Les pièces justificatives vis-à-vis
l'administration fiscale : qui doivent être apurées datant de
moins de trois (03) mois ;
Le registre de commerce qui doit être en cours de
validité autorisant l'activité de promotion
immobilière.
4.2- Examen du dossier technique
L'accomplissement de cet examen relève des
prérogatives exclusives des services techniques de la direction du
réseau et / ou de la direction de la promotion immobilière ou des
bureaux d'études agrées. Cet examen a pour objectifs :
De s'assurer de la fiabilité technique du projet en
examinant les différents documents présentés par le
promoteur ;
De vérifier la sincérité des
données financière relatives au coût de réalisation
du projet ; D'évaluer les travaux réalisés par le
promoteur sur ses fonds propres ;
De s'assurer de la conformité des travaux
projetés avec ceux autorisés par le permis de construire ;
De vérifier la concordance entre les informations
contenues dans les devis estimatifs et quantitatifs.
L'examen du dossier technique est consacré par
l'établissement d'un rapport de faisabilité technique transmis
par le responsable technique à la structure de crédit
concernée.
4.3- L'examen du dossier financier
L'examen du dossier financier est accompli en trois (03)
étapes :
Examen de la viabilité du projet ;
Examen de la rentabilité du projet ;
Examen de la situation financière du promoteur.
4.3.1- L'examen de la viabilité du
projet
Cette analyse portera sur le marché local et sur les
caractéristiques intrinsèques du projet. 4..3.1.1- Analyse du
marché local
· L'ampleur du marché : il s'agira d'évaluer
la demande potentielle en logement ;
· La concurrence : nombre de logements offerts à la
vente, importance du programme locatif public, importance de l'auto
construction ;
· Situation de l'emploi, niveau de revenus moyen, type
d'activité...
4.3.1.2- Analyse des caractéristiques
intrinsèques du projet
· Situation du projet, il s'agit d'apprécier la
commercialité du programme en tenant compte de sa situation par rapport
aux voies de communication, transport, commerces, école, centres de
soins, administration etc..
· Typologie de construction (individuelle, collective,
semi collective), il s'agira d'apprécier la conformité de la
typologie envisagée par le promoteur avec les besoins de la
clientèle, et les caractéristiques socioculturelles de la
région ;
Deuxième partie Le financement bancaire du
marché immobilier
30
É Prix de cession : l'étude du prix de cession
pratiqué par le promoteur permettra d'apprécier la
commercialité du programme, cette étude portera sur l'analyse du
prix au mètre carré, du prix unitaire (logement, commerce
etc....) par rapport à la qualité de l'ouvrage et aux prix
pratiqués par la concurrence pour un produit similaire.
É L'état de pré
commercialisation2: l'état des
réservations, remis par le promoteur à l'appui de sa demande de
financement, constitue un document permettant d'apprécier le volume des
réservation.
4.3.2- L'examen de la rentabilité du
projet
Cette analyse aura pour but d'apprécier la
rentabilité d'un projet viable à partir des flux de
trésorerie qu'il générera. L'analyse portera sur :
La rentabilité intrinsèque du projet ;
La rentabilité après financement du projet.
4.3.2.1- La rentabilité intrinsèque du projet
Il s'agira de savoir si le projet que veut initier le promoteur,
après avoir été jugé viable, est rentable en
lui-même. Pour ce faire, il faudra calculer les flux de
trésoreries, sans prendre en considération les frais financiers,
et les évaluer au travers de certains outils d'analyse qu'on abordera
ultérieurement.
4.3.2.2- La rentabilité après financement du
projet
Il s'agit de connaître l'impact du financement (frais
financiers) sur la rentabilité du projet. 4.3.3- Examen de
la situation financière du promoteur
L'examen de la situation financière du promoteur est
différent de l'examen de l'aspect financier du projet, car si ce dernier
tend à s'assurer de la faisabilité financière du projet,
l'analyse de la situation financière du promoteur tend à
s'assurer de la santé financière de la société et
de ses aptitudes financières à faire face à ses
obligations contractuelles et à l'autofinancement exigé pour la
réalisation du projet.
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