Le financement bancaire au service de l'immobilier

République Algérienne Démocratique et Populaire



Mémoire de fin d'études

Pour l'obtention du Brevet Supérieur de Banque

Thème

Le financement bancaire au service de l'immobilier

Présenté par : HENTOUR Fouad Encadré par : M. DJEMOUI Sofiane

8ème promotion Agence : CNEP-BANQUE Boulevard M^ed V

Février 2005

Remerciements

Ce travail a été réalisé dans le cadre de la préparation du Brevet Supérieur de Banque à l'Ecole Supérieure de Banque.

Je tiens à remercier la CNEP-BANQUE pour la confiance qu'elle a placée en moi en m'accordant le parrainage pour mes trois années d'études.

Je remercie tous les professeurs de l'E.S.B pour les connaissances que j'ai pu acquérir auprès

d'eux.

Je souhaite exprimer ma gratitude à Mr DJEMOUI Sofiane, chef de service crédit aux promoteurs immobilier, agence CNEP-BANQUE Boulevard M^ed V, pour m'avoir encadré, guidé et permis de mener ce travail dans de bonnes conditions.

Mes remerciements vont aussi à tous les membres du service crédit au sein duquel j'ai suivi mon stage pratique.

Merci à toutes les personnes qui m'ont aidé de près ou de loin durant ces trois années d'études. Particulièrement :

Mme MEDJAJI Farida, Consultante, CEBA (CNEP-BANQUE) ;

Mme MIMOUN, S / Directrice formation courte durée (ESB) ;

M. LARAOUI Moussa, Bibliothécaire (ESB) ;

M. BOURAINE Mohamed, chargé d'étude crédit, réseau CNEP-BANQUE Alger centre ;

M. HADJ HOUAOUI, Directeur des études, CNEP-BANQUE.

Enfin, un grand merci à mes parents et à toute la

famille

SOMMAIRE

INTRODUCTION GENERALE 01

Chapitre préliminaire 04

PREMIERE PARTIE : ENVIRONNEMENT DU FINANCEMENT DE L'IMMOBILIER 08

EN ALGERIE

Chapitre 1 : Le marché immobilier algérien « Du monopole de l'Etat à l'ouverture du marché » 08

1. De 1967 à 1986 09

2. De 1986 à nos jours 09

Chapitre 2 : Le nouveau cadre institutionnel du financement de l'immobilier 12

1. Les institutions chargées de la solvabilité de la demande

12

1.1. La Caisse Nationale de Logement (CNL) 12

1.2. Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière (FGCMPI) 13

1.3. La Société de Garantie du Crédit Immobilier 14

1.4. La Société d'Automatisation des Transactions Interbancaires et de la Monétique (SATIM) 17

2. L'institution chargé du refinancement hypothécaire : « La Société du Refinancement

Hypothécaire (SRH) » 18

3. La banque au coeur d'un système inter indépendant 19

DEUXIEME PARTIE : LE FINANCEMENT BANCAIRE DU MARCHE IMMOBILIER 21

Chapitre 1 : Le promoteur immobilier 22

1. Définition du promoteur 22

2. Les interlocuteurs du promoteur immobilier 22

Chapitre 2 : Le financement de l'offre immobilière « Crédit à la promotion immobilière » 26

I. GENERALITES 26

1. Définition 26

2. Principes de financement de la promotion immobilière 26

3. Les garanties exigées 26

II. MONTAGE D'UN DOSSIER DE CREDIT A LA PROMOTION IMMOBILIERE 27

Chapitre 3 : Le financement de la demande immobilière « crédit immobiliers aux particulier » 39

1. Définition du crédit immobilier aux particuliers 39

2. Caractéristiques des crédits immobiliers aux particuliers 39

3. La gamme des crédits immobiliers aux particuliers 41

4. Les crédits immobiliers aux particuliers en Algérie 43

TROISIEME PARTIE : LA GESTION DES RISQUES 49

Chapitre 1 : Typologies de risques 50

1. Les risques économiques 50

2. Les autres risques

53

Chapitre 2 : Gestion des risques 55

1. La gestion préventive 55

2. La gestion opérationnelle 60

3. La gestion curative 72

QUATRIEME PARTIE : CAS PRATIQUES 73

Chapitre 1 : Présentation de la CNEP-BANQUE 74

1. De la CNEP à la CNEP-BANQUE : « plus de trente ans au service de l'immobilier 74

2. La CNEP dans sa nouvelle configuration de banque 75

Chapitre 2 : Crédits immobiliers aux particuliers « cas de la CNEP-BANQUE » 78

1. Les pratiques de financement 78

2. Traitement d'une demande de crédit 83

3. Les garanties exigées 85

4. La mise en place du crédit 86

5. Le suivi et le recouvrement du crédit 86

Chapitre 3 : Crédit à la promotion immobilière « cas CASA » 88

1. Constitution du dossier 89

2. Identification de la relation 89

3. Présentation du projet « CASA » 90

4- Etude de viabilité du projet 91

5. La rentabilité avant financement 92

6- La rentabilité après financement 97

7- Analyse par les ratios 101

Conclusion de l'étude 103

CONCLUSION GENERALE 104

BIBLIOGRAPHIE ANNEXES

Introduction générale

Dès l'indépendance, l'Etat algérien a ressenti l'importance du secteur de l'habitat dans la croissance économique et le confort et le bien être de la population.

Cependant, la politique du « droit au logement » a rapidement disparu escomptée d'une part, par la forte demande qui caractérise le marché immobilier (déficit global du logement : 3 000 000 de logement) aggravée par un taux d'accroissement de la population et d'autre part, par le rythme de construction de logement progressif certes mais toujours insuffisant.

Par ailleurs, l'implication des banques reste timide et le système de financement (du logement a régulièrement oscillé entre le Trésor Public et la caisse d'épargne en fonction des impératifs de liquidités et des équilibres à gérer ayant pour finalité le développement de logements en Algérie, à travers un financement non inflationniste des programmes immobilier promotionnels, reposant essentiellement sur les ressources issues de la capacité des ménages à épargner.

Le travail que nous avons effectué dans le cadre de notre stage dans différentes structures de la CNEP-BANQUE, tente de mettre en exergue comment la banque peut être un élément dynamique de la relance du marché immobilier.

Pour cela il faudra mettre en évidence les éléments suivants :

Les interventions de la banque en matière de financement de l'offre et de la demande de l'immobilier ;

Les risques qu'encours les banques en accordant ces crédits ;

Les moyens à mettre en place pour gérer ces risques.

Malgré les deux réformes du système bancaire, entreprises en 1986 et en 1990 et permettant toutes les deux une relative déspécialisation sectorielle des banques, le financement de l'immobilier n'a pas connu un essor à la mesure des besoins potentiels ou réels du marché du logement en Algérie.

Les modalités de refinancement auprès de la banque centrale ont été considérées par les banques peu attractives pour des emplois longs jugés risqués et coûteux.

Cette situation a conféré à la CNEP une solitude, considérée à tort ou à raison comme un monopole. Toute la question est de savoir comment il sera possible de solvabiliser les acquéreurs, sécuriser les bailleurs de fonds et inciter les promoteurs à investir d'avantages pour augmenter dans des coûts raisonnables le volume de l'offre de logement.

Cette quadrature du cercle est toujours d'actualité malgré l'amélioration des dispositifs de financement en particulier ceux ayant trait à l'immobilier.

A ce titre, nous avons considéré que le financement bancaire de l'immobilier et son développement était une réponse à la problématique énoncé. Pour traiter ce sujet nous avons choisi la démarche suivante Dans un chapitre préliminaire nous avons exposés d'une manière globale les différentes notions économiques qui gravitent autour du marché immobilier.

La première partie sera consacrée à la présentation du nouvel environnement du financement de l'immobilier en Algérie.

Dans une deuxième partie nous aborderons le financement bancaire du marché immobilier. La troisième partie sera réservée à la gestion des différents risques rencontrés par la banque. La quatrième et la dernière partie sera réservée à l'étude de cas pratiques.

4

Chapitre Préliminaire

LE MARCHE IMMOBILIER

Ce chapitre sera consacrer à l'étude des différentes notions, liées au marché immobilier, à savoir :

La définition du marché immobilier ;

Les caractéristiques des biens immobiliers ;

La typologies de ces biens et enfin, la segmentation du marché immobilier.

Avant de définir le marché immobilier il y a lieu de se poser la question suivante : qu'est-ce qu'un marché de biens ?

Le marché des biens peut être défini comme le lieu de rencontre¹ à un instant donné de la volonté des consommateurs exprimée par leur demande et des désirs des producteurs exprimés par leur offre. Dans le langage de l'économiste le terme de marché n'a de signification que par rapport à un lieu donné ou à un facteur de production donné (travail, terre, etc.).

1-DEFINITION DU MARCHE IMMOBILIER

Donc on définira le marché immobilier comme étant : le résultat des transactions réalisées sur les biens immobiliers et en particulier sur les logements qui en constituent la part la plus importante. La demande dépend essentiellement des facteurs liés à la démographie, les revenus les taux d'intérêt et la fiscalité, auxquels s'ajoutent quelques facteurs subjectifs difficilement quantifiables, propres à la détention des biens de longue durée. L'offre quant à elle évolue en fonction de l'abondance ou de la rareté des terrains, des capacités de production et du volume des capitaux disponibles. La majorité de ces éléments sont influencés par les décisions prises par le pouvoir politique pour lequel l'immobilier est un secteur particulièrement attrayant.

2- CARACTERISTIQUES D'UN BIEN IMMOBILIER

Un bien immobilier est techniquement un produit peu complexe à produire, mais un bien économique des plus complexes à gérer :

-Durabilité : mesuré en décennie.

-Actif réel.

-Immobilité spatiale : rôle fondamental du quartier et qualité des infrastructures, des services, accès à

la ville, écologie locale, composition sociologique.

-Hétérogénéité : taille, âge, plan, rattachement aux réseaux, impôts et taxes.

1. Cette expression ne doit pas être prise au pied, de la lettre : la rencontre des offres et des demandes peut se faire aussi par écrit, par téléphone, par télécopie.

Chapitre préliminaire Le marché immobilier

5

2.1- Un bien immobilier est un bien durable !

Le bien immobilier est un bien physique présentant une très longue durée de vie économique et cette durabilité implique plusieurs aboutissement à savoir : un coût très élevé, son financement se fait à long terme et aussi la difficulté d'adapter le parc² à la demande.

2.2- Un bien immobilier est un actif réel !

Cette caractéristique découle directement de la précédente car l'immobilier est un élément essentiel du patrimoine³ des ménages. Mieux encore, l'immobilier en général, le logement en particulier est souvent les facteurs déterminants de formation et de croissance du patrimoine des ménages pour lesquels l'accession à la propriété est le point de départ de la constitution du patrimoine.

2.3- Un bien immobilier est un bien immobile !

Le bien immobilier est l'ensemble du cadre bâti et du support foncier. Donc, c'est un bien localisé dans sa majorité⁴ qui ne peut être déplacé. Cette caractéristique diminue de la fluidité des offres et des demandes contrairement aux biens déplaçables.

2.4- Un bien immobilier est un bien hétérogène !

Deux biens immobiliers ne peuvent jamais être exactement les mêmes. Deux parcelles de terrains ne peuvent par exemple jamais être exactement identiques car même si leurs caractéristiques sont très semblables, elles ne peuvent avoir les mêmes coordonnées géographiques. Outre cet aspect les terrains diffèrent souvent selon leur destination (immobilier résidentiel, commercial, industriel, etc.), leur taille, leur accessibilité, leur orientation, leur forme, etc. Deux bâtiments également sont le plus souvent différents : ils peuvent se distinguer par exemple selon la qualité de leur construction, leur âge, leur état d'entretien, leur volume, leur localisation, etc. Les sources d'hétérogénéité des biens immobiliers sont extrêmement nombreuses, beaucoup plus nombreuse que pour l'or par exemple. Dans le cas de l'or en effet, il suffit de donner le degré de pureté du métal pour le caractériser de façon précise, alors que pour l'immobilier il convient en tout cas de donner l'adresse, la surface ou le volume de l'immeuble, la surface du terrain sur lequel est construit l'immeuble, l'année de construction, l'état de rénovation. Même si un acheteur potentiel dispose de tous ces éléments, il voudra visiter l'immeuble afin de pouvoir mieux le caractériser.

Au-delà des spécificités qui viennent d'être présentées, les biens immobiliers sont aussi caractérisés par des coûts élevés de transaction, c'est-à-dire que ces biens sont des actifs peu liquides par comparaison avec les actifs financiers. L'information imparfaite est aussi une donné fondamentale des marchés immobiliers. La transaction immobilière est discrète. La règle de discrétion s'impose pour des raisons fiscales, pour des motifs de concurrence. Un promoteur⁵ ne tient pas forcément à la publicité d'un prix de vente. Cela, vis-à-vis de ses fournisseurs, puis de ses locataires, enfin de ses pairs, qui pourraient se prévaloir de construire ou de vendre moins cher et ainsi le discréditer.

2. Parc dans cette expression signifie le parc immobilier.

3. Selon le dictionnaire « Petit Larousse » : c'est l'ensemble des biens, droits et charges d'une personne.

4. Certaines constructions très « légères » peuvent être déplacée (mobile homes, pavillons préfabriqués).

5. Voir définition du promoteur, deuxième partie du présent mémoire.

Chapitre préliminaire Le marché immobilier

6

La définition du marché immobilier, les caractéristiques spécifiques aux biens immobiliers nous ont conduit à émettre le constat suivant :

CONSTAT : « Comparaison entre un marché de biens en générale et le marché immobilier »

L'étude et le suivi d'un marché reposent en grande partie sur la connaissance de mécanismes de formation des prix des biens ou actifs qui y sont échangés. En théorie la concurrence sur un marché donné conduit nécessairement à des prix d'équilibre qui ajustent l'offre et la demande. Or, la concurrence se fonde sur deux conditions très importante :

1- Les biens sont « homogènes⁶ ».

2- L'information circule parfaitement.

Ces conditions ou hypothèses, cumulatives, conduisent à un prix unique pour un bien spécifique. L'investisseur peut ainsi connaître, en tout temps, le prix d'une action, d'une tonne de matière première, dans n'importe quelle monnaie et à n'importe quelle échéance. Par contre, le marché immobilier déroge à ces deux hypothèses.

3- TYPOLOGIE DES BIENS IMMOBILIERS

Les biens immobiliers, rappelons-le, se caractérisent par leur très fort degré d'hétérogénéité. Il existe cependant, plusieurs sources d'hétérogénéités des biens immobiliers qui peuvent donc faire l'objet d'une classification. Cette classification permet d'éliminer de nombreuses sources d'hétérogénéités, mais ne permet jamais de les éliminer toutes car comme nous l'avons vu⁷, chaque bien immobilier est unique. Nous allons à présent, essayer de classer ces biens à titre d'exemple, par nature de fonction assignée au bien immobilier. On peut dès lors distinguer deux familles principales et une troisième hybride. A savoir :

- L'immobilier résidentiel ;

- L'immobilier professionnel ; - Les autres biens immobiliers.

3.1- L'immobilier résidentiel

Cette catégorie comprend tous les biens construits dans le but de loger des personnes. On y trouve essentiellement :

3.1.1- Le logement : c'est d'une façon générale tout local destiné à l'habitation des ménages.

3.1.2- Les résidences avec services : ils offrent des services spécifiques réservés à une clientèle précise comme les maisons de retraite pour les personnes âgés ou les cités universitaires pour étudiants par exemple.

3.1.3- Les résidences de tourisme : tels les hôtels et autres auberges où sont proposés des formules d'hébergement touristique particulière. Ce sont des appartements entièrement équipés avec différents services comme l'accueil, la réception, le ménage.

6. Leur composition est parfaitement uniforme.

7. Voir : les caractéristiques des biens immobiliers

Chapitre préliminaire Le marché immobilier

7

3.2- L'immobilier professionnel

Cette catégorie comprend tous les biens à usage professionnel. On y trouve essentiellement

3.2.1- L'immobilier de bureaux : ce type d'immobilier abrite des activités relative à la direction, sans aucune manipulation de marchandises.

3.2.2- L'immobilier industriel : ces immeubles abritent les activités industrielles, de la fabrication jusqu'au stockage de la marchandise. Il s'agit par exemple d'entrepôts, des usines, des industries légères et lourdes, ...

3.2.3- L'immobilier commercial : c'est des biens immobilier qui abritent des fonctions commerciales comme par exemple les centres commerciaux, les magasins, les supermarchés, ...

3.3- Autres types de biens immobiliers

On trouve dans cette catégorie d'autres biens ne faisant partie ni de l'immobilier résidentiel ni de l'immobilier professionnel. Il s'agit par exemple : des mosquées, les hôpitaux, les écoles, les cimetières, l'immobilier de loisir (musés, parc d'attraction, etc.), biens détenus par l'Etat (casernes, prisons, etc.), l'immobilier agricole...

4- LA SEGMENTATION DU MARCHE IMMOBILIER

L'immobilier, du fait de sa nature marchande, est inséré dans des circuits de commercialisation qui diffèrent selon la nature des intervenants et les caractéristiques de l'immeuble.

4.1- Le marché primaire

Est considéré comme primaire le marché sur lequel sont proposés à la cession ou à la location des biens immeubles neufs n'ayant pas fait l'objet d'une occupation préalable. L'offre émane essentielement⁸ des promoteurs publics.

.

4.2- Le marché secondaire

C'est le marché de l'occasion où sont revendus ou loués des immeubles neufs ou anciens préalablement vendus sur le marché primaire. Les intervenants sur ce marché sont essentiellement les particuliers et, accessoirement, les agences de placement immobilier. Ce marché dont le volume se caractérise par sa concentration exclusive sur l'immobilier ancien.

8. L'offre des promoteurs privés représente moins de 10% de l'offre globale, « source : CNEP NEWS, numéro spécial, mars 2004 ».

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PREMIERE PARTIE

L'ENVIRONNEMENT DU FINANCEMENT

DE L'IMMOBILIER EN ALGERIE

Depuis quelques années un nouveau dispositif du financement de l'immobilier s'est installé progressivement en Algérie. Plusieurs réformes on tété nécessaires pour le mettre en place. Ces dernières ont démarré par la mise en place d'un nouveau cadre réglementaire de la promotion immobilière (1986 / 1993), puis l'implication de l'ensemble des banques dans le financement de l'immobilier. Ces réformes ont été complétées par la création de plusieurs institutions, afin de faciliter et sécuriser le financement de l'immobilier.

Ces mesures de réorganisation et de restructuration de l'environnement du financement de l'immobilier n'ont intervenu qu'après l'échec de plusieurs politiques de relance du secteur, menées de l'indépendance jusqu'à la fin des années 80.

A travers cette première partie nous allons répondre à deux questions pertinentes à savoir :

É Pourquoi, l'Etat a entrepris ces réformes ?

É Quel est le nouvel environnement du financement de l'immobilier en Algérie ?

A cet effet, notre travail sera divisé en deux (02) chapitres. Le premier sera consacrer à l'évolution du financement du marché immobilier algérien. Le second, à la présentation du nouveau cadre institutionnel du financement de l'immobilier en Algérie.

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Chapitre 1

LE MARCHE IMMOBILIER ALGERIEN

« Du monopole de l'Etat à l'ouverture du marché »

Selon un article paru dans la revue interne CNEP-NEWS¹. L'évolution du marché immobilier algérien a été marquée par deux périodes :

De 1967 à 1986 ; De 1986 à nos jours.

Ces deux périodes ce sont caractérisées par deux Politiques d'Etat différentes :

Durant la première période : un monopole de l'Etat sur le marché immobilier ;

Durant la deuxième période : une ouverture du marché immobilier au secteur privé et aux banques, avec une intervention de l'Etat pour aider les ménages à faibles revenus.

1- DE 1967 A 1986

Durant cette période, le marché immobilier algérien s'est caractérisé par :

· Une situation monopolistique de l'Etat sur le marché, en sa qualité « d'offreur unique » de logement ;

· Une prédominance du programme locatif public ;

· Une fermeture légale de l'accès du secteur privé au marché immobilier.

De 1967 à 1986 plus d'un million de logement est venu renforcer le parc immobilier sans pour autant réduire le déficit constaté. Cette inadéquation de l'offre et de la demande s'est aggravée par les effets conjugués de :

É La forte urbanisation de la population et l'exode rural, nés d'une politique industriel volontariste ;

É L'important accroissement démographique (3.21%) ;

É Le vieillissement prématuré du cadre bâti à cause du manque d'entretien ;

É Le faible retour d'investissement dû à la modicité des loyers appliqués et du taux anormalement élevé des impayé de loyers.

L'initiative privée, qui aurait pu constituer un complément à l'offre publique des logements, était découragée du fait de l'interdiction des transactions foncières entre particuliers.

2- DE 1986 A NOS JOURS

Devant l'inefficacité de la politique menée et la réduction des capacités financières de l'Etat, il était devenu évident que l'Etat ne pouvait plus, et ne devait plus, être le seul « offreur » sur le marché du logement et que ce dernier devait s'ouvrir à l'initiative privée pour permettre aux pouvoirs publics de consacrer leur intervention au profit des couches les plus défavorisées.

1. Revue trimestrielle de la CNEP-BANQUE, article apparu dans un numéro spécial « Salon Méditerranéen de l'Immobilier », réalisé par M^r « Douadi Kennouche ».

Première partie Environnement du financement de l'immobilier en Algérie

10

La nouvelle orientation de la politique de l'Etat en matière de logement tend à la substitution à l'offre étatique de logements une offre privée, les pouvoirs publics limitant leur intervention à la réglementation du marché et au soutien financier des ménages à revenus faibles et intermédiaires.

C'est dans cet esprit que dès 1986 un cadre juridique de la promotion immobilière a été mis en place. 2.1- Le cadre juridique de la promotion immobilière

Le cadre juridique mis en place par les pouvoirs publics consacre la fin du monopole de l'Etat dans le secteur de la promotion immobilière, et s'est traduit par la promulgation de deux lois régissant cette activité.

2.1.1- La loi 86-07 du 04 mars 1986

A- Objectifs de la loi

Avec la promulgation de cette loi les pouvoirs publics ont tenté de mettre en place un cadre juridique ayant pour objectifs :

L'encouragement des promoteurs publics et privés à développer la construction de logements promotionnels pour répondre à une demande sans cesse croissante ; Faire participer le citoyen au financement de son logement par la mobilisation de son épargne ; L'insertion du logement dans le financement bancaire de l'économie.

Cependant, la mise en oeuvre des dispositions de cette loi n'a pu avoir les effets escomptés du fait des limites intrinsèque de cette loi.

B- Les limite de cette loi

Les modalités de financement contraignantes (limitation du crédit à 50% du coût de l'investissement et interdiction de l'utilisation des apports des réservataires), fait de la consécration de la formule de vente par acte de réservation avec contribution de dépôts de garantie incessible ;

L'accès au foncier doit obligatoirement, transiter par l'APC ;

Le promoteur est assimilé à un simple souscripteur ;

L'objet de la promotion immobilière est limité au seul logement destiné à la vente.

Compte tenu de ce qui précède, la refonte de cette loi s'imposait, et c'est l'objet du décret législatif 9303 du 1^er mars 1993.

2.1.2- Le décret législatif 93-03

Ce texte visait l'amendement de la loi 86-07 dans ses dispositions les plus contraignantes au développement de la promotion immobilière.

Les principaux amendements ont porté sur la nature juridique de l'activité de la promotion immobilière. Les dispositions nouvelles de la loi confèrent à la promotion immobilière un caractère commercial limitant son exercice aux seuls agents économiques (promoteurs publics ou privés), et excluent de ce fait tous les intervenants dont le statut juridique est incompatible avec la nature commerciale de l'activité (APC, administrations).

Elle visa aussi, la consécration de la formule de vente sur plans (VSP) ou vente en état futur achèvement (VEFA) en lieu et place de la vente sur réservation, avec pour conséquences :

Première partie Environnement du financement de l'immobilier en Algérie

11

É Le transfert juridique de la propriété du bâti en fonction des paiements ; É La mobilisation des acquéreurs aux fins de financement de la réalisation.

A l'instar du cadre juridique de la promotion immobilière, le schéma de financement de l'immobilier à fait l'objet d'une refonte.

2.2- Le nouveau schéma du financement de l'immobilier

A travers ce nouveau schéma de financement les pouvoirs publics ont voulu permettre une intervention plus accrue, et surtout plus efficiente du système bancaire.

Cette refonte du schéma de financement a porté sur :

La suppression du monopole de fait de la CNEP sur le financement de l'immobilier et l'ouverture de ce créneau d'activité à l'ensemble des banques ;

La mise en oeuvre d'un plan de financement basé sur la contribution :

9 Du promoteur par la mobilisation de son autofinancement ;

9 Des acquéreurs par la mobilisation de leurs apports personnels ; 9 Du concours bancaire.

La mise en place d'un nouveau cadre institutionnel du financement de l'immobilier.

Ce dernier point fera l'objet du chapitre suivant car il représente un élément essentiel qui nous permettra de comprendre le rôle important que jouent ces institutions pour faciliter l'octroi du crédit immobilier.

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Chapitre 2

LE NOUVEAU CADRE INSTITUTIONNEL

DU FINANCEMENT DE L'IMMOBILIER

Jusqu'en 1997, la CNEP était la seule institution pouvant financer le logement à côté bien sur du Trésor Public. Afin, d'impliquer l'ensemble des banques, de nouvelles institutions ont été créée pour venir en aide aux banques en mettant à leur disposition des ressources longues et leur assurer la couverture contre les risques d'insolvabilité.

Ces institutions sont au nombre de cinq (05), à savoir :

La Caisse Nationale de Logement (CNL) ;

Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière (FGCMPI) ;

La Société de Garantie des Crédits Immobilier (SGCI) ;

La Société Algérienne des Télécommunications Interbancaires et de la Monétique (SATIM).

Ces quatre institutions s'occupent de la couverture des banques contre le risque d'insolvabilité des

emprunteurs;

La Société de Refinancement Hypothécaire.

Cette dernière fournit aux banques des ressources longues à travers le refinancement hypothécaire.

1- LES INSTITUTIONS CHARGEES DE LA SOLVABILITE DE LA DEMANDE

1.1- La Caisse Nationale de Logement (CNL)

1.1.1- Présentation

La Caisse Nationale de Logement (CNL) est un établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC), créée par le décret législatif N° 91-145 du 12 mars 1991 modifié et complété par le décret exécutif N° 94-111 du 18 mai 1994 est placé sous la tutelle du Ministère de l'habitat et del'Urbanisme.

1.1.2- Missions

La CNL à pour missions principales de :

9 Gérer les aides et les contributions de l'Etat en faveur de l'habitat à caractère social, de loyers, de résorption de l'habitat précaire, de restructuration urbaine, de réhabilitation et de maintenance du cadre bâti ;

9 De promouvoir toute forme de financement de l'habitat et notamment le logement social, par la recherche de différentes sources de financement.

Instrument privilégié des pouvoirs publics pour la gestion des aides et des autres financements destinés à l'habitat. La CNL, assure aujourd'hui :

É La gestion des programmes d'aides à l'accession à la propriété (AAP) ; É La gestion de programmes de logements sociaux locatifs¹ ;

1- Environ 60.000 par ans pour les années : « 1998- 1999- 2000 ».

Première partie Environnement du financement de l'immobilier en Algérie

13

É La gestion des programmes de la Banque Mondiale, mobilisé en 1999 et destiné au financement d'un vaste programme de résorption de l'habitat précaire décidé par le gouvernement².

1.1.3- L'aide à l'accession à la propriété

L'aide à l'accession à la propriété (AAP) est encadré par le décret exécutif N° 94-308 du 04 octobre 1994. Elle est destinée soit à l'accession de logement neuf, soit à la construction d'un logement qui peut s'effectuer à titre individuel ou dans le cadre d'une organisation³.

L'accès à cette aide financière est réservé aux postulants non logés ou mal logés, n'ayant pas bénéficiés de la cession d'un logement du patrimoine immobilier public ou d'une aide de l'Etat destinée au logement, ne possédant pas en toute propriété une construction à usage d'habitation, justifiant d'un revenu inférieur à cinq (05) fois le SNMG⁴, ayant consenti un effort d'épargne et justifiant d'un apport personnel.

Le niveau de l'aide est fixé selon les dispositions de l'arrêté interministériel du 09 avril 2002 en fonction du revenu du bénéficiaire augmenté de celui de son conjoint comme suit :

CATEGORIES	REVENUS	REVENUS (DA)	MONTANT DE L'AIDE (DA)
1	R < 2,5 SNMG	R < 25000	500.000,00 DA
2	2,5 = R = 4SNMG	2500 = R < 40000	450.000,00 DA
3	4 = R = 5 SNMG	4000 = R = 50000	400.000,00 DA

1.1.4- La convention CNL-BANQUES

La CNL à signer des conventions⁵ avec les banques en vue d'harmoniser la procédure de l'AAP en instaurant le principe du « GUICHET UNIQUE ». Celui-ci vise la facilité des démarches du citoyen désireux d'acquérir un logement neuf, en mettant en face de lui un interlocuteur unique, tout en précisant le rôle et la responsabilité de chacun des deux organismes.

1.2- Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière (FGCMPI)

1.2.1- Présentation

La création du FGCMPI était prévue, tous d'abord, dans la loi sur l'activité immobilière 93 / 03 du 1er mars 1993, mais il n'a vu le jour qu'en 1997 par le décret N° 97-406 du 03 novembre 1997. C'est un organisme spécialisé, placé sous la tutelle du Ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme.

Le FGCMPI est une mutuelle de promoteurs, à but non lucratif dont le rôle constitue à garantir les paiements effectués au profit des promoteurs immobilier sous forme d'avances, à la commande par les futurs acquéreurs de logements dans le cadre d'une vente sur plans⁶.

1.2.2- La garantie FGMPI

2- Exemple : le programme cofinancé par l'Algérie et la Banque Mondiale pour la réalisation de 5000 logement à Alger. Dont les travaux vont commencer au premier trimestre 2005.

3- Coopérative immobilière, société civile immobilière, mutuelle... etc.

4- Salaire National Minimum Garantie.

5- En 1998 la CNL a signé avec les banques une convention de 32 milliard de Dinars, dont 22.4 milliards était consommés en 2003, source : CNEP-NEWS, « numéro spécial » mars 2004.

6- Article 11, alinéa 1 de la loi 93-03 sur l'activité immobilière : « Pour les opérations de vente sur plans, le promoteur est tenu de couvrir ses engagements par une assurance obligatoire prise auprès du Fonds de garantie et de caution mutuelle prévu par la législation en vigueur »

Première partie Environnement du financement de l'immobilier en Algérie

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Le FGCMPI octroi une garantie qui est une assurance obligatoire prise par le promoteur immobilier. Cette assurance est dénommée « Attestation de Garantie » : elle couvre les avances payées par les acquéreurs en cas d'insolvabilité du promoteur.

Le Fonds s'engage à rembourser à l'acquéreur, les avances qu'il a versés après la réalisation d'un des évènements suivants :

Si le promoteur est une personne physique :

y' Le décès du promoteur, sans reprise du projet par les héritiers ;

y' La disparition, constatée du promoteur, à la condition que cette disparition ait été constatée par une autorité judiciaire ou une autorité administrative compétente en la matière ;

y' L'escroquerie dûment constaté par les autorités judiciaires.

Si le promoteur est une personne morale :

y' La faillite de l'entreprise ;

y' La liquidation de l'entreprise quelque que soit⁷ la raison ; y' La banqueroute même si elle revêt un caractère frauduleux ; y' L'escroquerie dûment constatée par une autorité judiciaire.

1.2.3- L'adhésion

Toute personne physique ou morale exerçant une activité de promotion immobilière peut adhérer au fonds. A l'inverse de la garantie, qui est obligatoire, l'adhésion au FGCMPI est volontaire.

Cette adhésion offre cependant au promoteur le caractère de mutualiste et le fait bénéficier d'avantages multiples^*.

Remarque

La garantie FGCMPI permet aux promoteurs d'accéder aux avances des acquéreurs. Il est à noter aussi que contrairement à une opération de promotion immobilière classique, où le risque pour la banque était considérable, le fonds est venu pour sécuriser une opération de promotion immobilière en partagent le risque entre ses trois intervenants qui sont : le promoteur, la banque et l'acquéreur.

1.3- LA SOCIETE DE GARANTIE DU CREDIT IMMOBILIER (SGCI)

1.3.1- Présentation

La SGCI est une entreprise publique économique (EPE), créée le 05 octobre 1997 dans le cadre du programme global de restructuration du secteur financier. Elle a le statut de (SPA) de droit privé et dotée d'un capital social de 1 milliard de Dinars intégralement souscrit et libéré par ses actionnaires constitués de banques⁸ et de compagnies d'assurances⁹ publiques.

1.3.2- Les activités de la SGCI

L'activité principale de la SGCI consiste à accorder sa garantie à des crédits destinés d'une part à l'acquisition de biens immobiliers à usage d'habitation et d'autre part à la promotion immobilière. Il importe de préciser que cette société se donne également comme objectif la production de normes en

7- Judiciaire ou par anticipation.

8- BNA, BEA, CPA, BADR et CNEP-BANQUE.

9- SAA, CAAR, CCR et CAAT.

Première partie Environnement du financement de l'immobilier en Algérie

matière de prévention du risque sur la base des études statistiques du fichier des crédits défaillants qu'elle aura à constituer.

1.3.3- Le produit de la SGCI

A- Pour les crédits immobiliers aux particuliers

A.1- Nature de la garantie

Le produit de la SGCI est « une assurance crédit¹⁰ ». Cette dernière couvre l'insolvabilité totale de l'emprunteur (Garantie simple) ou l'insolvabilité totale de l'emprunteur plus les retards momentanés de paiement des échéances (Garantie totale) ainsi que l'assurance décès ou l'invalidité définitive de l'emprunteur.

Schéma représentant la nature des garanties offertes par la SGCI dans le cadre des crédits
immobiliers aux particuliers

GARANTI E T O T A L E

GARANTIE SIMPLE					Couverture contre les risques de retard momentané dans le remboursement des échéances
Couverture limitée - La mise en jeu de l'hypothèque et la réalisation des biens hypothéqués ne relèvent pas de la responsabilité de la SGCI. - L'indemnité due en cas de sinistre, est égale à 90% du cumul de l'encours en principal et les intérêts courus, diminue en montant obtenu lors de la mise en vente du bien hypothéqué.
Couverture intégrale - La mise en jeu de l'hypothèque et la réalisation des biens hypothéqués relèvent de la responsabilité de la SGCI. - L'indemnité due en cas de sinistre, est égale à 90% du cumul de l'encours en principal et les intérêts courus, 60% versées à la date de mise en jeu de la garantie et 30% à la vente du bien.
Couverture d u sinistre - La couverture porte au maximum sur Quatre (04) échéances mensuelles cumulables ou Six (06) échéances mensuelles non cumulables. - Cette couverture ne court qu'après un délai d'un (01) an, après la mise en place du crédit garantie. - Le sinistre lié au retard de règlement d'échéance n'est prononcé qu'après deux (02) mois, sur présentation de pièces justificatives. - Seules les échéances impayées seront couvertes. Les pénalités, les intérêts de retard ainsi que les frais de justice et de procédure exigibles de l'emprunteur, sont exclus.

Couverture d u sinistre

15

10- Décret 338-95 du 30 octobre 1995 relatif à l'établissement et la codification des opérations d'assurance

Première partie Environnement du financement de l'immobilier en Algérie

16

Remarque

L'assurance SGCI ne couvre pas les frais de justices et les pénalités de retard.

A.2- Condition d'octroi de la garantie par la SGCI Les conditions d'octroi de la garantie sont les suivantes :

V' La prise d'une hypothèque de premier rang comme garantie par la banque ;

V' Paiement d'un apport personnel par l'acquéreur au moins égal à 20% du coût global du logement ;

V' Le montant du crédit ne doit pas dépasser 80% du prix du logement ou de la construction dans la limite de cinq (05) millions de Dinars ;

V' L'acquéreur doit disposer d'un revenu permanent lui permettant d'avoir une capacité d'endettement d'au moins 30% pour le remboursement des échéances ;

V' Règlement par la banque prêteuse d'une prime d'assurance unique puis elle se retournera contre son client emprunteur.

A.3- La prime d'assurance¹¹

Cette prime est fixée entre 4 et 5% selon le barème suivant :

	POURCENTAGE DE LA PRIME / MONTANT DU CREDIT
DELAI DU CREDIT / GARANTIE	SIMPLE	TOTALE
Jusqu'à 10 ANS	4%	4,3%
DE 10 ANS à 15 ANS	4,3%	4,5%
Au delà de 15 ANS	4,5%	5%

B- Pour les crédits immobiliers aux promoteurs

B.1- Nature de la garantie

C'est « une assurance crédit », elle couvre l'assuré contre le risque d'insolvabilité définitive de l'emprunteur du crédit garanti.

B.2- Couverture du sinistre

La mise en jeu de l'hypothèque et la vente des biens hypothéqués, ne relèvent pas de la responsabilité de la SGCI.

L'indemnité due est égale à 90% du cumul en principal et des intérêts courus, diminue du montant obtenu lors de la mise en vente du bien hypothéqué. Elle est libérable comme suit :

· 50% du cumul de l'encours en principal et des intérêts courus à la date de la mise en jeu de la garantie après constatation du sinistre ;

· Le solde représentant le reliquat obtenu après la vente effective du bien, déduction faite de l'indemnité de 50% déjà versée, est payée à la banque après la vente du bien, dans les limites des 40% restants.

B.3- La prime d'assurance11

Cette prime est fixée selon le barème suivant :

11- Barème susceptible de révision, conformément à la réglementation et aux conditions de marché.

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DUREE DU CREDIT	POURCENTAGE DE LA PRIME / MONTANT DU CREDIT
Jusqu'à 04 ANS	4%
De 04 ANS à 07 ANS	5%

Remarque

Les garanties qu'offre la SGCI, permettent aux banques d'opérer dans un climat plus sécuriser. Par le fait de la limitation du risque d'insolvabilité des promoteurs et des particuliers suite à sont transfert à la SGCI.

1.4- LA SOCIETE D'AUTOMATISATION DES TRANSACTIONS INTERBANCAIRES ET DE LA MONETIQUE (SATIM)

1.4.1- Présentation

Créée en 1995, la SATIM est une société par actions (SPA), d'un capital social de 267 000 000,00 Dinars. Ses actionnaires sont le banques, à savoir : la BADR, BNA, BEA, CNEP-BANQUE, CNMA et la BARAKA BANQUE. Elle est au service de ces dernières et met à leur disposition un Système Interbancaire de Gestion (SIG) qui intègre les trois prestations suivantes :

La Centrale des Risques des Ménages ;

Les transactions se rapportant à la monétique¹² ; La commande des chéquiers.

1.4.2- Création de la Centrale des Risques des Ménages

La généralisation des crédits immobiliers à l'ensemble des banques peut conduire les ménages à contracter des engagements auprès de plusieurs banques en même temps, ce qui posera inévitablement un risque de surendettement et donc l'incapacité de payer. Pour maîtriser ce risque, il est devenu indispensable de mettre en place un réseau informatique interbancaire spécialisé sous forme de centrale gérée par la SATIM, dont la connexion de l'ensemble des banques serait obligatoire pour son bon fonctionnement.

La consultation de cette centrale¹³ permet de connaître les informations suivantes sur le demandeur de crédit :

y' Le nombre et le montant des crédits immobiliers et à la consommation dont il a bénéficié ; y' Le montant mensuel cumulé de toutes ses échéances ;

y' Le nombre de crédits connaissant des retards de paiement.

Remarque

Les informations fournies par la Centrale des Risques des Ménages sont un moyen primordial pour se prémunir du risque d'insolvabilité de l'emprunteur avant même l'engagement de financement. C'est un moyen d'éviter le risque.

12- Ses prestations en matière de monétique se limitent, pour le moment, à l'élaboration des cartes de retrait et à la gestion et la surveillance des distributeurs automatiques de billets (DAB) sur le territoire national. Elle à pour objet le lancement des cartes de crédit.

13- La centrale des risques des ménages est opérationnelle depuis le début 2001. Elle a été alimentée, pour commencer, avec les fichiers de la CNEP-BANQUE

Première partie Environnement du financement de l'immobilier en Algérie

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2- L'INSTITUTION CHARGEE DU REFINANCEMENT HYPOTHECAIRE : « LA SOCIETE DE REFINANCEMENT HYPOTHECAIRE » (SRH)

La Société de Refinancement Hypothécaire joue un rôle primordial dans le nouveau système de financement du logement. Elle a pour objectif de permettre aux banques de se refinancer, en leur évitant ainsi le recours à l'utilisation de ressources courtes dans des emplois à long terme. Elle leur permet donc de gérer leurs liquidités dans de meilleures conditions.

2.1- Présentation

La SRH est une société par actions ayant le caractère d'établissement financier soumis à la réglementation bancaire en vigueur. Créée le 29 novembre 1997, elle est dotée d'un capital social de 3290 millions de Dinars intégralement souscrit et libéré. Ses actionnaire sont : le Trésor Public, les banques et les compagnies d'assurances publiques¹⁴.

2.2- Missions

La SRH a pour missions principales :

Le soutien de la stratégie du gouvernement visant à développer l'intermédiation financière au

financement du logement afin de réduire la pression sur le budget de l'Etat en matière de financement ;

Participer au développement du marché financier en émettant des valeurs mobilières ;

Favoriser l'octroi du crédit hypothécaire en permettant aux banques et établissement financier d'exercer cette activité dans des conditions de liquidité favorables ;

Prolonger la structure des termes¹⁵ des emprunts hypothécaires.

En remédiant à l'insuffisance de l'épargne longue orientée vers le financement du logement, cette société se donne également comme objectif à moyen terme la création d'un marché hypothécaire et la titrisation¹⁶ des prêts hypothécaires.

2.3- Conditions générales du refinancement Elles se résument en :

3/4 L'accord préalable de la Banque d'Algérie des conditions de refinancement et des modalités de suivi des crédits financés ;

Pour bénéficier du refinancement de la SRH, l'établissement financer doit remplir les conditions suivantes :

3/4 Avoir la qualité de banque ou établissement financier agréer par la Banque d'Algérie ;

3/4 Disposer des comptes de l'exercice de l'année qui précède la demande de refinancement, approuvés par l'assemblée générale des actionnaires ;

3/4 Avoir un système de gestion de portefeuille de crédits hypothécaire jugé satisfaisant par la SRH ;

14- Pour plus de détails sur ses actionnaires voir (ANNEXE

15- Les termes sont les périodes du crédit dans lesquelles le taux d'intérêt est fixe.

16- « La titrisation consiste à transformer des créances, en l'occurrence des crédits bancaires, en titres négociables sur le marché financier », source : livre « le crédit au particulier » Par : Michel Gaudin, édition : SEFI. 1996.

Première partie Environnement du financement de l'immobilier en Algérie

19

> Toute demande de refinancement doit comprendre :

· Le nom et l'adresse du demandeur ;

· Le montant de refinancement demandé ;

· Les garanties fournis, ces dernières doivent être du premier rang.

> Les crédits octroyés, objet de la demande de refinancement doivent se porter sur :

· L'achat de logements neufs ;

· Construction d'une maison individuelle ;

· Extension ou rénovation d'une habitation.

> Le montant de refinancement demandé ne doit pas dépasser 80% de la valeur de la garantie fournie ;

> La période d'amortissement maximale de ces prêts doit être de 30 ans. Le taux d'intérêts ne doit pas excéder trois (03) points du coût moyen des ressources ;

> La SRH ne refinance que les crédits effectivement décaissés. Le décaissement doit être effectué dans un délai de deux (02) mois après la signature de la convention de crédit entre la SRH et la banque ;

> Les créances hypothécaires restent au bilan des établissements financiers, mais elles sont la propriété de la SRH qui a le droit de vérifier à tout moment leur existence matérielle ;

> Le remboursement du capital et des intérêts dus seront payés mensuellement par les banques au profit de la SRH suivant un échéancier avec une période de différer de deux (02) mois. Comme garanties les banques affectent au profit de la SRH la subrogation¹⁷ des hypothèques de premier rang ;

> Les portefeuilles sont refinancés sur la base d'un taux fixe de 8,5%. Selon les conditions de refinancement de cette société, les banque doivent prévoir une commission de 1,5% soit un taux de sortie de 10%.

3- LA BANQUE AU COEUR D'UN SYSTEME INTER INDEPENDANT

Le schéma suivant résume le nouveau dispositif de financement de l'immobilier en Algérie et met en évidence le rôle primordial que joue la banque notamment dans le financement immobilier des promoteurs et des particuliers qui fera l'objet du chapitre suivant.

17- La subrogation permet à un débiteur d'emprunter pour rembourser ses créanciers et de transporter les garanties accordées à ce dernier au nouveau créancier.

20

Première partie Environnement du financement de l'immobilier en Algérie

SCHEMA REPRESENTANT LE NOUVEAU DIPOSITIF DU FINANCEMENT
DE L'IMMOBILIER EN ALGERIE



INVESTISSEURS

1 2

SRH

Centrale des
risques des
ménages

SATIM

3 4

5

6

PROMOTEURS

B A N Q U E

8 10

11 12

SGCI

9

MENAGES

7

13 15

Représentant de l'Etat (AAP)

14

CNL

FGCMPI

LES LEGENDES

1- Argent frais. 2- Titres (obligations). 3- Ressources longues. 4- subrogation des garanties hypothécaires. 5- Information sur la situation financière des emprunteurs (ménages). 6 et 7-hypothèque. 8- Crédit à la promotion immobilière. 9- Crédits immobiliers aux particuliers. 10-Paiement d'une prime.11- Garantie SGCI aux crédits à la promotion immobilière. 12- Garantie SGCI aux crédits immobiliers aux ménages. 13- Paiement d'avances dans le cadre de la vente sur plans (VSP). 14- Garantie des avances par le fonds en cas d'insolvabilité du promoteur. 15- Aide à l'accession à la propriété (AAP).

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DEUXIEME PARTIE

LE FINANCEMENT BANCAIRE

DU MARCHE IMMOBILIER

Le bon fonctionnement du marché immobilier dépend de l'existence d'une offre intéressante et d'une demande solvable .Ceci ne peut être réalisé que par la disponibilité des fonds nécessaires à la réalisation des biens immobilier et à l'achat de ces derniers.

Cette deuxième partie sera consacrée aux rôles que joue la banque en matière de :

É La mobilisation des financements nécessaires au développement de l'offre et de la demande des biens immobiliers ;

É L'évaluation des capacités des offreurs (promoteurs) et des demandeurs (particuliers) à honorer leurs engagements.

A ces effets, nous partagerons cette partie en trois (03) chapitre. Le premier, sera consacré au promoteur immobilier (le principal offreur de l'immobilier). Dans un deuxième chapitre nous exposerons le financement de l'offre immobilière. Le dernier chapitre sera consacré au financement de la demande immobilière.

22

Chapitre 1

Le PROMOTEUR IMMOBILIER

1- DEFINITION DU PROMOTEUR

« Le métier de promoteur immobilier, selon la rumeur publique, est un métier facile qui permet de gagner beaucoup d'argent en peu de temps, et dans lequel les responsabilités envers les acquéreurs des locaux construits sont inexistantes ou ignorées.

Ce cliché, aussi sommaire que bien ancré dans les esprits, n'a évidemment qu'un lointain rapport avec la réalité naturellement toute autre¹ ».

Le décret législatif n° 93-03 du 1^er mars 1993 relatif à l'activité immobilière à travers ces articles 2 et 3 définie le promoteur immobilier comme touts personne physique ou morale qui exerce l'activité de promotion immobilière. Cette dernière regroupe l'ensemble des actions concourantes à la réalisation ou à la rénovation de biens immobiliers destinés à la vente, la location ou la satisfaction de besoins

propres.

Bien qu'elle dissimule dans sa concession une grande partie des tâches du promoteur immobilier, cette définition montre que, pour remplir pleinement son rôle, celui-ci doit posséder une multitude de compétences. Lesquelles couvrent des domaines aussi variés que la technique financière, la réglementation de la construction et de l'urbanisme, la fiscalité, le marketing, les techniques commerciales et les techniques de construction sans oublier l'art de la négociation avec les vendeurs des terrains et les collectivité locales. Certes le promoteur est amené à se faire aider et conseiller par des spécialistes de chacune de ces disciplines. Mais il ne peut exercer efficacement son métier, en mesurer les risques, diriger, cordonner et contrôler tous les intervenant dans la réalisation d'une opération immobilière, s'il ne possède pas lui-même une bonne connaissance de tous ces sujets.

2- LES INTERLOCUTEURS DU PROMOTEUR IMMOBILIER

L'opération immobilière fait intervenir de nombreux acteur. Les effectifs et services du promoteur assurent généralement une animation et une coordination générales du projet et « sous-traite » toute une série de tâches (prestation d'études et de conseil) et, bien sûr, la réalisation des travaux de construction. L'opération immobilière de sa genèse à son achèvement, voit se succéder et interférer d'autres acteurs avec lesquels le promoteur doit le plus souvent négocier. Ainsi, deux types d'intervenants :

Ceux que le promoteur choisit et qui travaillent à sa demande ;

Ceux qui s'inscrivent dans l'environnement de l'action du promoteur et avec lesquels celui-ci doit « composer ».

2.1- Les intervenants travaillant pour le promoteur

Le plus souvent, le promoteur effectue avec ses propres services les fonctions de :

1- Extrait du livre de « Paul Massé » : « Théorie et pratique de la promotion immobilière », collection : « Immobilier, finances », édition ECONOMICA, 1994

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier



LES PARTENAIRES

TRAVAILLANT POUR LE
COMPTE DU PROMOTEUR

NEUTRE PAR RAPPORT
AU PROJET



Acquéreurs

du terrain

Vendeur

Notaire

PROMOTEUR

Actionnaires

Collectivités

Assurance - FGCMPI - SGCI

Locales

Banque

Conception		- Architecte ; -Géomètre ; -Bureau d'études ; -Ingénieur conseils ; - Décorateurs ; - Paysagistes.
Exécution
- Entreprises
- Maître d'oeuvre d'exécution ;
- Bureau de contrôle ;
- Coordonnateur sécurité.
Commercialisation
- Marketing ;
-Publicitaire ;
- Commerciaux.

Administrations		- Ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme.
-Services fiscaux.
- Ministère de finance
-Ministère de l'environnement.
Concessionnaires
L'Algérienne Des
Eaux (ADE).
SONELGAZ.
ALGERIE
TELECOMS

23

SCHEMA REPRESENTANT LES INTERLOCUTEURS DU PROMOTEUR IMMOBILIER

·

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

24

Recherche de terrains, prospection et négociation foncière ;

· Elaboration des programmes des opérations ;

· Mise au point des plans de financement, des concours bancaires, du montage juridique ;

· Conduite générale de la réalisation (suivi administratif, technique, commercial, financier et comptable)

Le promoteur choisi à l'extérieur toute une série de prestataires, conseillés et maître d'oeuvre, à qui il confie par voie de contrats ou marchés l'élaboration de dossiers d'études, la formulation de conseils, diagnostic.

Ainsi :

· De l'architecte, du géomètre, des ingénieurs-conseils, bureaux d'études et autre maître d'oeuvres (économistes de la construction, paysagistes, décorateurs...), intervenant comme locateurs d'ouvrages² ;

· Bureau de contrôle, coordonnateur sécurité ;

· Conseillés et consultants divers, expert fiscal ou juridique, avocat...

· Publicitaires, commerciaux ;

· Contrairement à d'autre secteurs d'activité, le promoteur n'a pas (sauf très rares exceptions) d'entreprises intégrées pour réaliser les travaux. Des entreprises³ sont choisies par le promoteur au terme d'appel d'offre conduit sur la base de dossiers de consultation établis par l'architecte et (ou) un BET⁴.

2.2- les autres intervenants

La réalisation d'une opération immobilière met en scène d'autres catégories d'intervenants qui peuvent être autant des partenaires ou des acteurs dont le rôle se révélera déterminant en positif ou négatif à telle ou telle phase du déroulement d'un projet. Le diagramme joint fait figurer les différentes catégories de ces acteurs que l'on peut classer comme suit :

· Les collectivités locales (commune et ses élus), dont le rôle est déterminant pour la négociation et la délivrance des autorisations de construire et la bonne insertion d'un projet immobilier dans son environnement ;

· La banque qui apporte un financement complémentaire sous forme d'un crédit promoteur ou d'accompagnement (avec un plafond de découvert) ;

· Les acquéreurs qui participent au financement de leurs logements dans le cadre de la vente sur plan (VSP).

· Les assurances :

y' Le fonds de garantie et de caution mutuelles de la promotion immobilière (FGCMPI) 5 ; y' La société de garantie des crédits immobiliers (SGCI) ^5.

· Les actionnaires de la société de promotion immobilière ;

· Le vendeur du terrain (services des domaines publics ou les particuliers propriétaires) ;

· Le notaire pour la rédaction des actes et contrat (acte de propriété du terrain, contrat VSP...).

2- Les locateurs d'ouvrages, maîtres d'oeuvres et entreprises intervenant pour le compte du maître d'ouvrage (le promoteur en l'occurrence) pour la réalisation d'une tâche déterminée sans lien de subordination.

3- Entreprise générale ou entreprise de gros oeuvres et entreprises spécialisés - 15 à 20 lots techniques des gros oeuvres à la menuiserie, plomberie, peinture, ascenseur sont généralement recensés pour un chantier.

4- BET : Bureau d'Etude Technique.

5- Pour plus de détails voir chapitre définition (FGCMPI et SGCI), Première partie, chapitre 02.

· Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

25

Les administrations :

y' Le Ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme ;

y' Le Ministère de Finances ;

y' Le Ministère de l'environnement ;

y' Les services fiscaux.

· Les concessionnaires :

y' L'Algérienne Des Eaux (ADE) ; y' SONELGAZ ; y' Algérie Télécoms.

Après avoir pris connaissance de l'activité de la promotion immobilière. Nous allons entamer dans le chapitre suivant les modalité de son financement par les banques.

26

Chapitre 2

LE FINANCEMENT DE L'OFFRE IMMOBILIERE
« Crédits à la promotion immobilière »

I- GENERALITES

1- DEFINITION

Le crédit à la promotion immobilière est le concours financier mis en place par une banque et destiné à la réalisation d'une ou plusieurs opérations entrant dans le cadre de l'activité de promotion immobilière.

Deux formules sont proposées aux promoteurs :

- Opération sans réservation (vente de logements finis) : dans ce cas, le financement du projet promotionnel est assuré par le promoteur (apport) et la banque (crédit) ; - Opération avec réservation (vente sur plan) : dans ce cas, le financement du projet promotionnel est assuré par le promoteur (apport), la banque et les réservataires (avances).

2- LES PRINCIPES DE FINANCEMENT DE LA PROMOTION IMMOBILIERE Trois grands principes peuvent être retenus :

- La quotité de financement ; - La duré du financement ; - La mobilisation du crédit.

2.1- La quotité de financement

A l'effet de susciter l'émergence de véritables promoteurs investisseurs et permettre aux banques de mieux gérer leur risque et démultiplier leurs interventions financière, le montant du crédit immobilier est limité à un maximum du coût global du projet. Cette quotité varie selon la politique de la banque ainsi que sa situation financière. Cette limitation permettra une implication accrue du promoteur dans la gestion du projet et une réduction du coût de cession des logements par le recourt réduit au financement bancaire.

2.2- La duré du financement

Compte tenu de la relation directe entre le coût du logement et les délais de réalisation. La duré du crédit destiné à la promotion immobilière est limité par la duré de réalisation du projet.

2.3- La mobilisation du crédit

La mobilisation des différentes utilisations s'effectue sur la base d'un planning de réalisation et de décaissement établi et signé par le promoteur. Chaque tranche de crédit utilisée est matérialisée par un billet à ordre souscrit par le client comportant une échéance commune qui coïncide avec la date prévisionnelle de livraison des logements. Ce billet permettre à la banque de se refinancer auprès de la Banque d'Algérie et de reconstituer sa trésorerie.

3- LES GARANTIES EXIGEES

Elles sont constituées de l'hypothèque de premier rang sur le terrain et les constructions ainsi que la caution des associés pour les sociétés à responsabilité limitée (SARL).

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

27

4- MONTAGE D'UN DOSSIER DE CREDIT A LA PROMOTION IMMOBILIERE

Cette période s'étend du dépôt du dossier jusqu'au recouvrement du crédit. On peut distinguer deux (02) phase principales :

La première phase : du dépôt de la demande à l'étude du dossier, sanctionnée d'un accord ou rejet de la demande ;

La deuxième phase : si la décision est positive, intervient la mobilisation, le suivis du dossier, enfin, le recouvrement du crédit.

A- PREMIERE PHASE

1- CONSTITUTION DU DOSSIER

Le dossier d'une demande de crédit destiné au financement d'une opération de promotion immobilière est constitué de trois (03) sous dossiers :

1.1- Le dossier juridique

Il est constitué des documents suivants :

V' La demande de financement précisant la nature de l'opération à financer, le montant y

afférant ;

V' L'autorisation de consultation de la centrale des risques de la Banque d'Algérie ;

V' Le justificatif de la situation vis-à-vis de l'administration fiscale ;

V' Copie légalisée du registre de commerce ;

V' L'acte de propriété du terrain publié et enregistré ;

V' Le statut de la société de promotion immobilière, le cas échéant :

V' Les références techniques du promoteur.

1.2- Le dossier technique

Il est constitué des documents suivants :

V' Le jeu de plans du programme immobilier projeté (plans de masse, étages, coupes et façades) ; V' Le permis de construire ;

V' Devis descriptif général et devis estimatif ;

V' Rapport technique déterminant le montant des travaux déjà réalisés sur fonds propres du promoteur.

1.3- Le dossier financier

Il constitué des documents suivants :

V' Le plan de financement prévisionnel ;

V' Le plan de trésorerie prévisionnel ;

V' L'état de pré commercialisation pour les projets destinés à une vente sur plan (VSP) ;

V' Les bilans et comptes des résultats des trois (03) dernières années pour les promoteurs ayant déjà

exercé l'activité de promotion immobilière ;

V' Etude technico-économique détaillée.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

28

2- LE DEPOT DU DOSSIER

Le dossier de demande d'un financement d'une promotion immobilière peut être déposé auprès :

· De l'agence territorialement compétente ;

· Du département crédit de la direction de Réseau territorialement compétente ;

· De la direction centrale du siège de l'institution.

3- RECEPTION DU DOSSIER

Les services de l'agence statueront sur la seule recevabilité du dossier de financement, pour ce faire, ils doivent procéder à la vérification des pièces constitutives du dossier.

Tout dossier incomplet fera l'objet d'un rejet immédiat.

Tout dossier déclaré recevable va être transmis, à la direction du réseau.

4- TRAITEMENT AU NIVEAU DES STRUCTURES REGIONALES

A la réception du dossier de financement, les services du réseau procéderont au préalable, à un second contrôle de la recevabilité du dossier, le cas échéant, inviter le promoteur à compléter son dossier. Si le dossier est recevable, les services du crédit concernés étudieront les dossiers :

- Juridique ;

- Technique ;

- Financier et commercial.

4.1- Examen du dossier juridique

Cet examen portera sur les différents documents juridiques présentés par la relation notamment :

L'acte en vertu duquel le promoteur à la jouissance du terrain d'implantation du projet. Cet acte peut être constitué :

· Soit d'un acte de propriété enregistré, et publié. Il peut être établi sous forme notariée ou administrative. Il doit comporter tous les mentions obligatoires : origine de la propriété, situation et délimitation ;

· Soit un acte de concession¹. En vertu de cet acte, les services des domaines, propriétaire d'un terrain non bâti, en confère la jouissance à une personne, pour une durée déterminée et moyennant le paiement d'une redevance annuelle. Cet acte n'entraîne pas un transfert de propriété au profit du promoteur, mais lui confère le droit d'ériger des constructions. Pour permettre à l'institution de constituer les garanties légales. Il est impératif de s'assurer que la duré de la concession sera, au moins, égale à vingt (20) ans.

L'examen des statuts du promoteur : l'examen de ces documents revêt une importance primordiale car il permet :

· D'apprécier l'aptitude de la société à exercer l'activité de promotion immobilière, cette dernière constitue-t-elle l'activité principale de la société ou est, elle une activité connexe seulement ?

· D'apprécier la compétence des dirigeants de la société, sont, ils professionnels de la promotion immobilière ?

1- Tel que prévu par les dispositions de la loi de finances pour l'exercice 1998.

· Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

29

D'apprécier l'importance du capital social qui constitue un gage de pérennité de la société, et de son aptitude à faire face à ses obligations contractuelles.

La demande de financement qui doit être signée par la ou les personnes éligibles de le faire, aux termes des statuts de l'entreprise ;

Les pièces justificatives vis-à-vis l'administration fiscale : qui doivent être apurées datant de moins de trois (03) mois ;

Le registre de commerce qui doit être en cours de validité autorisant l'activité de promotion immobilière.

4.2- Examen du dossier technique

L'accomplissement de cet examen relève des prérogatives exclusives des services techniques de la direction du réseau et / ou de la direction de la promotion immobilière ou des bureaux d'études agrées. Cet examen a pour objectifs :

De s'assurer de la fiabilité technique du projet en examinant les différents documents présentés par le promoteur ;

De vérifier la sincérité des données financière relatives au coût de réalisation du projet ; D'évaluer les travaux réalisés par le promoteur sur ses fonds propres ;

De s'assurer de la conformité des travaux projetés avec ceux autorisés par le permis de construire ;

De vérifier la concordance entre les informations contenues dans les devis estimatifs et quantitatifs.

L'examen du dossier technique est consacré par l'établissement d'un rapport de faisabilité technique transmis par le responsable technique à la structure de crédit concernée.

4.3- L'examen du dossier financier

L'examen du dossier financier est accompli en trois (03) étapes :

Examen de la viabilité du projet ;

Examen de la rentabilité du projet ;

Examen de la situation financière du promoteur.

4.3.1- L'examen de la viabilité du projet

Cette analyse portera sur le marché local et sur les caractéristiques intrinsèques du projet. 4..3.1.1- Analyse du marché local

· L'ampleur du marché : il s'agira d'évaluer la demande potentielle en logement ;

· La concurrence : nombre de logements offerts à la vente, importance du programme locatif public, importance de l'auto construction ;

· Situation de l'emploi, niveau de revenus moyen, type d'activité...

4.3.1.2- Analyse des caractéristiques intrinsèques du projet

· Situation du projet, il s'agit d'apprécier la commercialité du programme en tenant compte de sa situation par rapport aux voies de communication, transport, commerces, école, centres de soins, administration etc..

· Typologie de construction (individuelle, collective, semi collective), il s'agira d'apprécier la conformité de la typologie envisagée par le promoteur avec les besoins de la clientèle, et les caractéristiques socioculturelles de la région ;

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

30

É Prix de cession : l'étude du prix de cession pratiqué par le promoteur permettra d'apprécier la commercialité du programme, cette étude portera sur l'analyse du prix au mètre carré, du prix unitaire (logement, commerce etc....) par rapport à la qualité de l'ouvrage et aux prix pratiqués par la concurrence pour un produit similaire.

É L'état de pré commercialisation²: l'état des réservations, remis par le promoteur à l'appui de sa demande de financement, constitue un document permettant d'apprécier le volume des réservation.

4.3.2- L'examen de la rentabilité du projet

Cette analyse aura pour but d'apprécier la rentabilité d'un projet viable à partir des flux de trésorerie qu'il générera. L'analyse portera sur :

La rentabilité intrinsèque du projet ;

La rentabilité après financement du projet.

4.3.2.1- La rentabilité intrinsèque du projet

Il s'agira de savoir si le projet que veut initier le promoteur, après avoir été jugé viable, est rentable en lui-même. Pour ce faire, il faudra calculer les flux de trésoreries, sans prendre en considération les frais financiers, et les évaluer au travers de certains outils d'analyse qu'on abordera ultérieurement.

4.3.2.2- La rentabilité après financement du projet

Il s'agit de connaître l'impact du financement (frais financiers) sur la rentabilité du projet. 4.3.3- Examen de la situation financière du promoteur

L'examen de la situation financière du promoteur est différent de l'examen de l'aspect financier du projet, car si ce dernier tend à s'assurer de la faisabilité financière du projet, l'analyse de la situation financière du promoteur tend à s'assurer de la santé financière de la société et de ses aptitudes financières à faire face à ses obligations contractuelles et à l'autofinancement exigé pour la réalisation du projet.

5- EXAMEN DU DOSSIER PAR LES COMITES DU CREDIT3

L'octroi de crédits destinés au financement d'un programme immobilier relève des compétences exclusive du comité central du crédit (CCC), en conséquence, le comité régional (CRC) doit obligatoirement transmettre, revêtu de son avis, tout dossier soumis à son examen.

5.1- Etablissement de la fiche de présentation au comité de crédit

Sur la base des avis juridiques, technique et financier afférents au projet, la structure de crédit concernée procède à l'établissement de la fiche de présentation du dossier au comité de crédit (annexe19).

5.2- Examen du dossier par le comité régional du crédit Il est formé par :

É Le directeur du réseau ;

É Le chef de département du crédit ;

2- Uniquement dans le cadre d'une vente sur plan (VSP) ;

3- La composition des comités de crédit énumérés dans cette partie concerne la CNEP-BANQUE. Cependant, elle varie d'une banque à l'autre.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

31

CIRCUIT DE TRAITEMENT D'UNE DEMANDE DE FINANCEMENT PROMOTIONEL

PREMIERE PHASE



AGENCE

EXAMEN DE RECEVABILITE

DPI

DECISION

COMITE REGIONAL DE CREDIT (CRC)

D E J R C

COMITE CENTRALE DU CREDIT

(CCC)

DIRECTION DU CREDIT

TRAITEMENT DU DOSSIER TECHNIQUE

AVIS TECHNIQUE

CONTROLE RECEVABILITE
SAISINE DE :
LA DIRECTION D'ETUDE
JURIDIQUE ET REGLEMENT
COTENTIEUX (DEJRC)
LA DIRECTION DE LA
PROMOTION IMMOBILIERE
(DPI).
TRAITEMENT DU DOSSIER
FINANCIER
SAISINE DU CCC.

TRAITEMENT DU DOSSIER JURIDIQUE

AVIS JURIDIQUE

AVIS MOTIVE

EXAMEN DE RECEVABILITE TRAITEMENT : DOSSIER JURIDIQUE DOSSIER TECHNIQUE DOSSIER FINANCIER ETABLISSEMENT SUPPORTS

DEPARTEMENT CREDIT DIRECTION DU RESEAU

STRUCTURES ACTIONS

·

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

32

chef de département épargne ;

· Le chef de service juridique.

Le dossier sera présenté au comité par le chargé du dossier ou le chef de service crédit.

Son examen sera sanctionné par un avis motivé. Le dossier est ensuite transmis à la direction du crédit.

5.3- Examen du dossier par le comité central de crédit Il est formé par :

· Le président directeur général (PDG) ;

· Le directeur général adjoint du crédit (DGA crédit) ;

· Le directeur général adjoint du contrôle (DGA contrôle) ;

· Le directeur général adjoint de recouvrement (DGA recouvrement) ;

· Le directeur de financement des entreprises (DFE) ;

· Le directeur de financement de la promotion immobilière (DFP) ;

· Le directeur de financement du crédit aux particuliers (DCP)

Le dossier sera présenté au comité par le chargé du dossier ou le chef de département crédit.

La décision du comité est prise par la majorité des membres présents et se traduit par une décision d'octroi, de rejet ou de report.

6- ETABLISSEMENT DE LA LETTRE D'AUTORISATION DU CREDIT (LAC)

L'autorisation de crédit (voir ANNEXE 5) vise à notifier, à l'agence domiciliataire, l'accord du comité central de crédit pour l'octroi du crédit immobilier sollicité.

Le chargé du crédit de la direction de financement des promoteurs procède à l'établissement de la (LAC), et la soumet pour visa préalable au chef de département crédit et à la signature du directeur central.

Après signature de la LAC, les services centraux du crédit transmettent :

· Une copie à la direction de l'agence domiciliataire pour mise en place du crédit ;

· Une copie à la direction de réseau de rattachement pour exploitation et suivi ;

· Une copie est classée dans le dossier ;

A la réception de la LAC, les services du réseau procèderont à la notification au promoteur de la décision d'octroi de crédit et des condition y afférentes. Une copie de cette lettre de notification est transmise à l'agence domiciliataire.

B- DEUXIEME PHASE

1- ETABLISSEMENT DES DOCUMENTS CONTRACTUELS

Après acceptation, par le promoteur, de l'offre de crédit de l'institution, les services de crédit de l'agence procéderont à l'accomplissement des formalités suivantes :

1.1- Etablissement de la convention de financement

Lorsque toutes les conditions prévues par la LAC sont remplies, et les réserves éventuelles levées, les services de l'agence établiront selon le modèle en vigueur et au recueil de la signature du client.

Lors de l'accomplissement de ces formalités, le chargé du crédit devra :

·

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

33

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

Vérifier l'identité du signataire en transcrivant, sur le bas de la convention, les références de sa pièce d'identité ;

· Vérifier la validité de son mandat s'il signe pour le compte d'une société de promotion immobilière.

La convention ainsi signée par le promoteur ou son représentant, est transmise pour signature, à la direction du réseau de rattachement.

1.2- Ouverture du compte courant

Le service de crédit de l'agence récupère auprès de son client les documents nécessaires à l'ouverture d'un compte courant, lui fait signer la demande d'ouverture ainsi que la convention de compte courant, et transmet l'ensemble du dossier au service « caisse » de l'agence pour accomplissement des formalités d'ouverture de compte.

Il convient de préciser qu'à cette étape de mise en place, l'ouverture du compte ne comportera pas d'autorisation de tirage.

Par ailleurs, le compte courant ainsi ouvert, doit répondre aux conditions de fonctionnement particulières suivantes :

· Il ne donne pas lieu à la délivrance d'un chéquier, l'ensemble des mouvements « débit » y afférant doivent être exécutés par ordre de virement ;

· Il ne peut en aucun cas, être en position débitrice ;

· Toutes les recettes relatives au programme financé doivent être obligatoirement, domiciliées sur ce compte.

2- LE RECUEIL DES GARANTIES4

Tout crédit immobilier consenti par la banque doit être assorti d'une garantie contre le risque de non recouvrement, du fait de l'impossibilité, l'incapacité ou le refus de l'emprunteur de rembourser le crédit.

Dans le cadre d'une opération de promotion immobilière, la garantie à constituer au profit de la banque, est une hypothèque de premier rang.

2.1- L'inscription de l'hypothèque

L'efficacité de l'hypothèque dépend de son inscription, dans la mesure où cette formalité confère à cette garantie un rang qui sera respecté en cas d'éventuelle mise en oeuvre. C'est pourquoi, cette phase d'inscription doit être accomplie de manière rigoureuse.

Pour procéder à l'inscription de l'hypothèque, les services de l'agence doivent présenter aux services de la conservation foncière territorialement compétents le dossier suivant :

Une copie de la convention de crédit dûment signée par les deux parties ;

Deux (02) bordereaux d'inscription, fournis par les services de la conservation foncière, signés et certifiés. Chacun des bordereaux doit contenir les indications suivantes :

· La désignation du créancier (la banque) avec l'indication de son représentant (le directeur d'agence) et de la décision lui conférant les pouvoirs (décision de nomination au poste) ;

4- Nous reviendrons avec plus de détail sur ce point, dans la troisième partie « Gestion des risques »

·

34

La désignation exacte du débiteur ;

· L'élection de domicile du créancier (la banque) ;

· La date, la nature du titre et la cause de la créance garantie par l'hypothèque ;

· Le montant du capital garanti et ses accessoires ;

· La date de remboursement de la dernière échéance ;

· La désignation exacte de l'immeuble et la construction sur laquelle l'hypothèque est requise

Un des bordereaux est rendu aux services de l'agence après avoir été revêtu par le conservateur de la mention attestant de l'inscription de l'hypothèque.

2.2- La conservation de l'hypothèque

Compte tenu de l'importance des bordereaux d'hypothèque, leur suivi et leur gestion doivent faire l'objet d'une gestion rigoureuse, pour ce faire les services de l'agence doivent accomplir les formalités suivantes :

Procéder à l'enregistrement des bordereaux d'hypothèque sur un registre ouvert à cet effet ; Etablir une copie certifiée conforme du bordereau, et procéder à son classement dans le dossier juridique du client ;

Transmettre les originaux des bordereaux au service juridique du réseau pour conservation.

3- LA MOBILISATION DU CREDIT

3.1- Le contrôle préalable

Préalablement à toute mobilisation de fonds, le chargé du crédit doit :

Vérifier le solde du compte et que le paiement des factures n'entraînera pas une position débitrice du compte courant ;

Vérifier que le paiement des factures n'entraînera pas un dépassement de l'autorisation de crédit ;

Vérifier que le solde du compte courant permet le prélèvement des commissions afférentes au crédit ;

Vérifier que les factures, présentées au paiement, correspondent au programme financé.

3.2- Le paiement

Après accomplissement des contrôles, ci-dessus, et sous réserve qu'aucune anomalie n'ait été relevée, le chargé du crédit procédera aux règlements des factures selon les étapes suivantes :

Détermination de la commission de gestion⁵;

Détermination de la commission d'engagement⁶ ;

Imputation du montant des factures, présentées au paiement, majoré des commissions au solde du compte courant.

4- SUIVI DU FINANCEMENT

A l'effet d'assurer une meilleure gestion des crédits à la promotion immobilière, un suivi rigoureux de chaque dossier est indispensable, et ce à l'effet d'anticiper tout événement qui rendrait le sort du crédit aléatoire.

5- Au niveau de la CNEP-BANQUE, elle représente 0,5% du montant du crédit.

6- Au niveau de la CNEP-BANQUE, elle représente 0.1% du montant du crédit non encore mobilisé.

35

Ce suivi doit être assuré par les différentes structures de l'institution quelles soient locales (agence) régionales (réseaux) ou centrales (direction de crédit), il doit se caractériser par sa permanence et devra porter sur tous les éléments techniques et financier du projet.

4.1- Le suivi technique

Des aléas techniques liés à la construction peuvent remettre en cause l'équilibre financier d'un projet, augmenter son coût de revient voire remettre en cause sa commercialisation.

Aussi, les structures techniques, centrales et régionales, doivent, au moins une fois durant la vie du projet, procéder ou faire⁷procéder à une expertise technique du projet.

Cette expertise devra être exécutée lors des phases les plus importantes du projet :

· Avant l'octroi de la première mobilisation du crédit, pour s'assurer de l'utilisation préalable des fonds propres ;

· A la consommation des 30% du financement consenti ;

· A la consommation des 60% du crédit consenti.

4.2- Le suivi financier

L'objectif du suivi financier est d'effectuer un suivi statistique, et de collecter les informations permettant de détecter le plus en amont possible les difficultés éventuelles.

4.2.1- Le suivi mensuel

Ce suivi est assuré par le service de crédit domiciliataire du promoteur, il doit être effectué mensuellement.

Pour se faire, le service crédit devra éditer un extrait du compte courant du promoteur et procéder à son analyse.

4.2.2- Le suivi trimestriel

Une fois par trimestre, les services de l'agence devront procéder à l'établissement d'un point de gestion de chaque crédit, pour ce faire, ils devront, dix (10) jours avant la fin de chaque trimestre demander, au promoteur, la production :

· D'un plan financier prévisionnel actualisé ;

· D'un plan de trésorerie prévisionnel actualisé ;

· D'un état de commercialisation actualisé.

Sur la base de ces documents, le chargé du crédit procédera à l'établissement d'un point de gestion, et on effectuera l'analyse pour détecter tout éventuel problème présent ou à venir. Ainsi, à titre d'exemple, une baisse de la marge ou une détérioration des fonds propres a pour conséquence une dégradation du plan financier et mettrait en cause le recouvrement de la créance de la banque.

Une copie du point de situation, analysée et commentée, devra être transmise au département crédit du réseau et à la Direction centrale du crédit, et, une autre devra être classée dans le dossier.

4.3- Information du promoteur 4.3.1- Information régulière

7- La banque peut aussi faire appel à des bureaux d'études agrée, pour réaliser l'expertise.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

36

CIRCUIT DE TRAITEMENT D'UNE DEMANDE DE FINANCEMENT PROMOTIONEL



CONVENTION DE CREDIT

ETABLISSEMENT DES DOCUMENTS CONTRACTUELS

OUVERTURE DE COMPTE COURANT

MOBILISATION DU CREDIT

SUIVI FINANCIER

SUIVI TECHNIQUE

INFORMATION DU PROMOTEUR

SUIVI DU FINANCEMENT

RECUEIL DES GARANTIES

ATTESTATION DE SOLDE

MAINLEVEE D'HYPOTHEQUE

RECOUVREMENT DU CREDIT

DEUXIEME PHASE

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

37

A chaque fin de trimestre, le service crédit de l'agence devra notifier, au promoteur, les informations suivantes :

· Le montant de crédit mobilisé ;

· Le montant des commissions perçues au titre de la convention de crédit ;

· Le montant des frais financiers relatifs aux différentes tranches de crédit mobilisées.

4.3.2-Information exceptionnelle

Tout événement, révélé par le contrôle mensuel et / ou trimestriel du projet, et pouvant avoir des répercussions négatives sur la bonne fin du projet, doit être, sans délai, porté à la connaissance du promoteur par courrier recommandé.

5- RECOUVREMENT DU CREDIT

Le recouvrement des créances, détenues par l'institution, sur le promoteur, au titre d'un crédit immobilier, est essentiellement réalisé sur les produits de la vente du programme immobilier, c'est pourquoi, il est indispensable que tous les produits des ventes soient versés sur le compte courant du promoteur ouvert auprès de la banque.

Pour se faire deux cas peuvent se poser :

Vente du programme par tranches ; Vente totale du programme.

5.1- Vente partielle du programme

Dès notification, par le promoteur, de la mise en vente partielle de son programme les services de l'agence procèderont a :

· la consolidation du crédit par l'intégration des frais financiers au montant du crédit mobilisé ;

· la notification, au promoteur du montant ainsi déterminé.

Chaque paiement, effectué par les acquéreurs au titre de la cession partielle du programme, viendra en déduction de la dette du promoteur.

L'encours, déterminé à la fin de la commercialisation partielle du programme constituera la créance non remboursée, et portera, de ce fait, production de frais financiers au profit de la banque.

La même opération pourra être réalisée autant de fois que nécessaire jusqu'à recouvrement intégral du crédit.

5.2- Vente totale du programme

Dès notification, par le promoteur, de la cession totale de son programme, les services de l'agence procéderont à :

· la consolidation du crédit par l'intégration des frais financiers au montant du crédit mobilisé ;

· la notification au promoteur du montant ainsi déterminé ;

· L'encaissement du produit de la vente sur le compte courant du promoteur ;

· La déduction du produit de la vente de la créance détenue sur le promoteur.

6- Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

38

ETABLISSEMENT DE L'ATTESTATION DE SOLDE

Après constatation du recouvrement total de la créance détenue sur le promoteur, le service crédit de l'agence établit une attestation de solde et la transmet à la direction de réseau de rattachement aux fins de signature et notification au promoteur et au service juridique du réseau.

7- ETABLISSEMENT DE LA MAINLEVEE D'HYPOTHEQUE

Dès réception de l'attestation de solde, le service juridique du réseau procédera à l'établissement de la mainlevée d'hypothèque et veillera à sa transmission à la conservation foncière territorialement compétente,et à la transmission d'une copie, à des fins d'exploitation à l'agence domiciliataire et à la direction du financement des promoteurs.

39

Chapitre 3

LE FINANCEMENT DE LA DEMANDE IMMOBILIERE
« Crédits immobiliers aux particuliers »

Parallèlement aux crédits consentis aux promoteurs immobiliers, les banques sont appelées à financer la « demande », c'est-à-dire apporter leur concours financier aux ménages pour leur permettre de réaliser leurs projets immobiliers.

Ces crédits sont destinés à :

La construction et / ou l'aménagement d'immeubles à usage d'habitation ; L'acquisition de logements neufs ou anciens auprès des particuliers ou des promoteurs.

1- DEFINITION DU CREDIT IMMOBILIER AU PARTICULIER

Le crédit immobilier au particulier est un prêt conventionnel à long terme destiné au financement d'un bien immeuble à usage d'habitation. Il est garanties, par une hypothèque de premier rang sur le bien financé ou un autre bien immobilier. C'est une opération de mise à disposition de fonds nécessaires par un établissement bancaire à un particulier dans le but de l'achat, la construction, la rénovation ou l'extension d'un bien immobilier.

2- CARACTERISTIQUES DES CREDITS IMMOBILIERS AUX PARTICULIERS 2.1- La durée

La durée d'un prêt immobilier varie, généralement dans la limite des 30 ans. Le choix d'une durée maximale s'effectue généralement selon la réglementation en vigueur et les condition d'éligibilité de la banque au marché hypothécaire. Cependant, une durée est déterminée pour chaque client selon son âge et sa conjoncture personnelle (capacité de remboursement). Indépendamment du taux d'intérêt, plus la durée est courte, plus faible sera le coût total du prêt. Par contre, la mensualité de remboursement sera plus importante.

2.2- Le taux d'intérêt

Les crédits immobiliers peuvent être accordés avec un taux d'intérêt fixe ou variable. 2.2.1- Le taux d'intérêt fixe

Dans le prêt à taux fixe l'échéancier de remboursement est connu d'avance.

Ce prêt présente l'avantage principal d'assurer à l'emprunteur et à la banque des conditions définitives leurs permettant de prévoir leur trésorerie à long terme.

Toutefois, ce type de taux oblige le banquier, quelque soit l'évolution prévisible de taux d'intérêt, à se soumettre au taux initialement fixé pour toute la durée du prêt, ce qui peut bien engendrer, le cas d'une éventuelle augmentation des taux d'intérêts un manque à gagner. De même pour l'emprunteur qui ne peut en aucun cas bénéficier d'une quelconque baisse du taux d'intérêt.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

40

2.2.2- Le taux d'intérêt révisable

Dans ce cas le taux d'intérêt et l'échéancier de remboursement varient dans un but de l'adapter à la situation financière et économique du moment.

Les prêts à taux variables peuvent faire bénéficier les clients dans le cas d'une éventuelle baisse du taux. Mais ils peuvent aussi être désavantageux en cas d'une hausse des taux qui engendrera une augmentation des intérêts à payer. Pour les banques, ces taux présentent un avantage en cas de hausse (augmentation de la rentabilité), mais leurs impact se dévoilera négatif le cas d'une éventuelle baisse de taux (diminution de rentabilité).

Remarque

Les commentaires portés sur les avantages et les inconvénients des taux fixes et variables sont supposés dans un contexte de taux fixes sur les ressources de la banque. Cependant, dans le cas ou les taux des ressources sont variables, de nombreux cas peuvent se présentés. Ceux-ci feront l'objet d'un développement ultérieurement¹.

2.3- Le différé

Il existe deux (02) types de différés à savoir :

É Le différé total ;

É Le différé d'amortissement.

2.3.1- Le différé total

Pendant toute la durée de différer l'emprunteur ne verse rien, mais à la fin du différé il devra commencer à payer le principal et l'intérêt (y compris ceux de la période de différer). Ce qui constituera pour lui une charge plus lourde à supporter.

2.3.2- Le différé d'amortissement

Pendant toute la durée de différer l'emprunteur ne paye que les intérêts et il commencera le remboursement du capital qu'à la fin de cette durée.

2.4- Les intérêts intercalaires

Dans le cas de l'achat d'une maison sur plan ou d'une auto construction, le bien ne sera livré qu'après une année ou deux. La banque dans ce cas, versera les sommes demandées au titre du crédit accordé à chaque fois qu'elles sont demandées par le client. Ce dernier paiera des intérêts sur les sommes déjà versées pour la période jusqu'à la fin de la durée de différer. Ces intérêts sont appelés intérêts intercalaires.

2.5- Le remboursement par anticipation

Il arrive qu'un client demande de rembourser son prêt avant échéance, en partie ou en totalité, parce qu'il a eu une rentré de fonds exceptionnelle ou augmentation de ses ressources. C'est le remboursement par anticipation.

Dans ce cas il évitera de payer les échéances futures et économisera le coût des intérêts prévus jusqu'à la fin du prêt. Toutefois le banquier peut lui demander de payer des pénalités de remboursement par anticipation².

1- Pour plus de détails voir gestion du risque de taux, Troisième partie de ce mémoire.

2- Au niveau de la CNEP-BANQUE, aucune pénalité n'est appliquée.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

41

3- LA GAMME DES CREDITS IMMOBILIERS

Les crédits immobiliers sont devenus des produits bancaires, dès leur implication dans le créneau des banques commerciales, le crédit immobilier revêt plusieurs formes et peut avoirs plusieurs formes.

3.1- Le secteur libre

Les crédits faisant partie de ce secteur sont ceux qui n'obéissent à aucune réglementation particulière en vue de leur fonctionnement. En général, leurs durées sont longues et les taux appliqués peuvent être fixes ou variables.

En raison de la concurrence, les produits offerts par les banques sont de plus en plus adaptés à la clientèle.

3.1.1- Les prêts à remboursement échelonné

Il existe plusieurs familles de ce type de crédit :

A- Les prêts à taux fixe

Le taux d'intérêt est connu dès l'origine et ne peut être révisé, parmi ces crédits, on distingue :

Les prêts à échéance constante : ce sont les plus utilisés par les emprunteurs. Le remboursement mensuel, trimestriel ou annuel reste identique et connu sur toute la durée de l'emprunt. Dans leurs compositions, ce sont donc les proportions de capital (qui augmenteront) et d'intérêt (qui diminueront) ;

Les prêts à échéances progressives : le montant des échéances augmente selon une périodicité annuelle et un pourcentage fixé au départ ;

Les prêts à échéances dégressives : les échéances diminuent selon une périodicité annuelle et d'un pourcentage fixé au départ. Peu diffusés, ces crédits s'adressent à des emprunteurs dont les revenus sont appelés à baisser ;

Les prêts à échéances par paliers : dans ce, les montants des échéances peuvent être progressifs et / ou dégressifs, mais selon une périodicité qui n'est plus annuelle. Elle est fixée en fonction des objectifs de l'emprunteur ;

Les prêts modulables : ce type de crédit permet à la banque de proposer au client un plan de financement sur mesure. Le montant n'est pas définitivement fixé au départ, il est possible d'apporter des modifications en cours de route sur simple sur simple initiative de l'emprunteur.

B- Les prêts à taux variable

Ces prêts permettent une meilleure adaptation du crédit aux évolutions baissière de l'environnement financier. Ils sont surtout pratiqués dans les périodes de taux élevés, anticipant ainsi une baisse.

Comme pour les financements à taux fixe, les prêts révisables peuvent être classés en fonction des types d'échéances :

Prêts révisables à échéances constantes et durées variables ;

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

42

Prêts révisables à échéances variables et durées constantes ; Prêts révisables à échéances et durées variables ;

Prêts révisables à échéances modulables.

3.1.2- Les prêts à remboursement non échelonné

Ce type de prêt peut également être scindé en deux catégories :

A- Les prêts à amortissement différé

Le remboursement du capital et parfois le paiement de intérêts, intervient au terme d'une période prédéfinie. Le différé peut être de quelques mois ou de plusieurs années, dans ce cas on parlera de franchise de remboursement. Il peut également s'étendre sur toute la durée du crédit et correspond alors à un prêt « in fine ».

B- Les prêts amortissables au gré de l'emprunteur

Destinés aux professionnels de l'immobilier, ils ne présentent pas sous forme de mise à disposition d'une enveloppe fixée, mais par l'ouverture de crédits utilisables par découvert en compte.

3.2- Le secteur réglementé

Les modalités d'octroi de ces crédits, ainsi que la détermination de leurs taux d'intérêts sont fixées par des dispositions réglementaires spécifiques, on trouve dans ce secteur :

A- Les prêts épargne logement

Dont la caractéristique est de proposer des taux préférentiels³aux épargnants, ces derniers peuvent donc bénéficier d'un prêt logement, trois ans après l'ouverture du compte. Le montant théorique du prêt couvert par ces taux préférentiels est de 30 fois les intérêts cumulés.

L'épargne logement a été instituée en Algérie par l'arrêté de 19-02-1971. Ses objectifs sont :

V' Encourager l'auto construction sans l'intervention des pouvoirs publics ; V' Promouvoir l'épargne.

B- Les prêts conventionnés

Sont proposés par les établissements de crédits ayant passé une convention avec l'Etat qui bonifie le taux d'intérêt ou met à la disposition des banques des fonds destinés à l'aide sociale pour les gérer selon les critères de sélectivité.

C- Les prêts à l'accession sociale

Sont consentis selon les mêmes critères que les prêts conventionnés mais sous certaines conditions de ressources maximales. Les intérêts sont moins par rapport à d'autres prêts conventionnés grâce à la prise en charge d'une partie des risques par un fonds de garantie spécialisé. Ils permettent également de bénéficier de l'aide de l'Etat. Seuls les établissements adhérents au fond peuvent proposer ces prêts.

3- Pour plus de détails, voir présentation de la CNEP-BANQUE, quatrième partie de ce mémoire.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

43

3.3- Le secteur aidé

Le secteur aidé reçoit un soutien budgétaire, soit par l'intermédiaire de la bonification de taux d'intérêts (location vente⁴), soit par la distribution de primes ou subvention par la CNL⁵.Dans ce secteur l'Etat est très présent.

3.3.1- Le logement social

Le logement social est financé par les fonds du Trésor Public ou sur le budget de l'Etat. Ce type de logement est destiné aux couches sociales les plus démunies, vivant dans des conditions précaires.

3.3.2- Le logement aidé ou participatif

C'est un logement réalisé ou acquis grâce à une aide de l'Etat dite « aide à l'accession à la propriété⁶», (AAP), en application du décret exécutif 94-308 du 04 octobre 1994 définissant les règles d'intervention de la CNL en matière de soutien financier des ménages.

L'offre de logements aidés vise à prendre en charge essentiellement la demande émanant des catégories à revenus intermédiaires qui, sans l'aide de l'Etat, ne pourraient pas accéder à la propriété du logement.

3.3.3- La location vente

Ce nouveau segment de financement de logements a était institué par le décret exécutif n° 01-105 du 23 avril 2001, fixant les conditions et modalité d'acquisition de logements réalisés sur fonds publics dans le cadre de la « location vente ».

La location vente est un mode d'accès au logement, avec option préalable pour son acquisition en toute propriété au terme d'une période de location fixé dans le cadre d'un contrat écrit.

4- LES CREDITS IMMOBILIERS AUX PARTICULIERS EN ALGERIE En Algérie les crédits immobiliers sont accordés aux particuliers pour :

· Achat d'un terrain ;

· Construction d'une habitation ;

· Achat d'une habitation.

4. 1- LES CREDITS A LA CONSTRUCTION

Les prêts à la construction sont destinés au financement de la réalisation de projets de construction pour son propre compte, pour le compte du conjoint, ou d'un ascendant âgé, soit pour :

V' L'aménagement ou l'extension d'une habitation ;

V' Une construction individuelle ;

V' Une construction en coopérative immobilière.

Cette dernière formule de prêt à la construction est très délicate et sont bon déroulement dépend fortement de la compréhension du fonctionnement d'une coopérative immobilière.

4- Voir (ANNEXE 1)

5- Caisse Nationale de Logement.

6- Voir : aide à l'accession à la propriété, première partie de ce mémoire

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

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LA COOPERATIVE IMMOBILIERE

A- définition

Régie par les dispositions de l'ordonnance n° 76-92, la coopérative immobilière est une société civile à personnel et capital variable, ayant pour but essentiel de promouvoir l'accession à la propriété du logement familial

B- Objet

Aux termes de l'alinéa 02 de l'article 02 de l'ordonnance susmentionnée la coopérative immobilière a pour objet :

· La construction, ou le cas échéant, l'acquisition auprès d'un office de promotion et de gestion immobilière d'ensembles immobiliers à usage principal d'habitation. Composés d'immeubles collectifs ou de maisons individuelles avec éventuellement les services communs y afférents, pour être divisés en fraction attribués en copropriété ou en location attribution aux associés ;

· Gestion et entretien des parties communes des immeubles ou des ensembles immobiliers ainsi divisés.

Elle peut à cet effet :

· Contracter tout emprunt et consentir aux prêteurs toutes sûreté sur les biens sociaux ;

· Faire toutes opérations utiles à la réalisation de l'objet social avec le maximum d'économie au bénéfice des sociétaires

C- Constitution d'une coopérative immobilière

La constitution de la coopérative immobilière se fait par acte authentique dressé par un notaire. Son siège est fixé par l'assemblé générale constitutive, et son agrément est délivré par l'Assemblé Populaire Communale (APC).

D- Contrôle de la coopérative immobilière D.1- L'Assemblé Populaire Communale

La coopérative immobilière est placée sous la surveillance de l'Assemblé Populaire Communale de son siège qui la contrôle sur les plans technique, comptable et juridique.

A cet effet, l'APC :

V' Donne son agrément à la coopérative immobilière, après vérification de la régularité du statut

constitutif ;

V' Vise le plan de financement des programmes de construction de la coopérative ;

V' Convoque l'assemblée générale extraordinaire ;

V' Délègue un représentant avec voix consultative aux assemblées générales ;

V' Désigne d'office le commissaire aux comptes de la coopérative immobilière ;

V' Reçoit et examine tout rapport, bilans et comptes de la coopérative, prévus par le statut ;

V' Peut retirer l'agrément à la coopérative et désigner une commission de liquidation.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

45

D.2- Le commissaire aux comptes

Il est désigné par l'Assemblé Populaire Communale. Il doit être extérieur à la coopérative immobilière et choisi sur une liste d'expert agrées par le Ministère des Finances.

Il a pour mandat la surveillance de la régularité des opérations financières et notamment la vérification des livres, de la caisse, des inventaires et du bilan de la coopérative immobilière

E- La gestion de la coopérative immobilière

E.1- L'assemblée générale

Formée par l'ensemble des sociétaires. Elle se réunit en session ordinaire au moins deux fois par an, et en cession extraordinaire chaque fois que le bon fonctionnement de la coopérative l'exige.

E.2- Le conseil de gestion

La coopérative immobilière est gérée et administrée par des gestionnaires formant le conseil de gestion⁷.Celui-ci se réunit au moins une fois par mois, et ses délibérations sont constatées par des procès verbaux numérotés et signés par le président et le secrétaire de la séance.

Par ailleurs, le conseil de gestion nome chaque année parmi ses membres un bureau composé d'un président, d'un vice président et d'un secrétaire. Il nome également un trésorier choisi ou non parmi ses membres, comme il ne pas être sociétaire de la coopérative immobilière.

Le schéma suivant présente le fonctionnement d'une coopérative immobilière

ASSEMBLEE GENERALE CONSTITUTIVE



ORGANE DE GESTION



CONSEIL DE

GESTION

ASSEMBLEE

GENERALE

BUREAU DE

GESTION

ORGANE DE CONTROLE





COMMISSAIRE AUX COMPTES



AUTORITE DE
CONTROLE
(APC)

COOPERATIVE IMMOBILIERE

Schéma simplifié des structures d'une coopérative immobilière

7- Jusqu'à 25 sociétaires ; 5 gestionnaires, de 26 à 100 sociétaires : 7 gestionnaires, plus de 100 sociétaires : 9 gestionnaires.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

46

4.2- CREDITS IMMOBILIERS POUR L'ACHAT D'UN LOGEMENT

Ces crédits consiste au concours financer accordés par la banque au particulier dans le but de :

· L'achat d'un logement achevé ou en cours de réalisation auprès d'un particulier ;

· L'achat d'un logement neuf auprès d'un promoteur immobilier ;

· L'achat d'un logement selon la formule de la « vente sur plan ».

La formule de ventes sur plans (VSP) offre de nombreux avantages aux différentes parties (banque, futurs acquéreurs, promoteur), si elle est bien appliquée en suivant la réglementation en la matière. La vente sur plan constitue un produit leader en matière de sécurité pour toutes les parties

LA VENTE SUR PLANS

A- Définition

La ventes sur plans (VSP) est un nouveau produits et est régies par les décrets⁸: législatif n° 93-03 du 01-03-1993 relatif à l'activité immobilière et exécutif n° 94-85 du 07-03-1994 relatif au modèle du contrat VSP.

C'est un mode de vente qui permet au promoteur de vendre le bien en question avant que celui-ci ne soit achevé, c'est-à-dire pendant qu'il est en cours de réalisation. Cette technique à été introduite par le décret législatif n° 93-03 du 1^er mars 1993, relatif à l'activité immobilière où il stipule dans son article 09 que : « sous réserve de présenter des garanties techniques et financières suffisantes... un promoteur immobilier peut céder à un acquéreur un immeuble ou une fraction de l'immeuble avant achèvement. »

Dans ce cas, la transaction est formalisée par un contrat de vente sur plans (VSP).

Pour garantir le bon déroulement de cette opération, il a été crée par le décret n° 97-58 du 03-11-1997, le FGCMPI⁹.

Le FGCMPI est un partenaire au service :

· De l'acquéreur : il garantit les avances faites au promoteur, (protection) ;

· Du promoteur : il lui offre « une caution » et peut ainsi utiliser légalement les avances des acquéreurs, (encadrement de son activité) ;

· De la banque : il lui permet d'intervenir dans un dispositif sécurisant, (diminution et limitation du risque crédit).

B- Le contrat VSP

Le contrat VSP qui est régi par le décret exécutif n° 94-58 du 07-03-1994 relatif au modèle du contrat VSP.

Il est lui-même un acte de vente établit par document notaire, et doit être conforme, sous peine de nullité au modèle fixé par le décret susmentionné. Il est soumis aux formalités légales d'enregistrement et de publication.

9- Fond de Garantie et de Caution Mutuelle à la Promotion Immobilière pour plus de détails voir présentation du FGCMPI, chapitre 2, première partie de ce mémoire

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

47

Il doit à peine de nullité comporté outre les formalités habituelles¹⁰ :

y' Les éléments justificatifs de l'obtention des autorisations de construire prévus par la

réglementation en vigueur ;

y' La description et la consistance de l'immeuble ou fraction d'immeuble vendus ;

y' Le délai de livraison et les pénalités de retard y afférentes en cas de non respect ;

y' Le prix prévisionnel et les modalités de sa révision éventuelle ;

y' Les conditions et modalités de paiement ;

y' L'attestation de garantie auprès du FGCMPI, obligatoirement annexée au contrat de vente.

La signature d'un contrat VSP implique les conséquences suivantes :

y' L'acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions déjà édifiées par le promoteur ; y' Il s'engage à payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

C- Prise de possession du logement

C.1- L'attestation d'assurance

Avant toute livraison de l'immeuble à l'acquéreur, le promoteur est tenu d'exiger des architectes et des entrepreneur chargés de la réalisation des ouvrages, l'attestation d'assurance répondant à leurs responsabilités civiles décennale éditées par les dispositions du code civil et conformément à la loi relative aux assurances.

Une copie de cette assurance est notifiée aux acquéreurs au plus tard le jour de la prise de possession de l'immeuble, faute de quoi et outre les dispositions prévues par la loi en la matière, la responsabilité civile du promoteur est engagée.

C.2- Etablissement du procès verbal de prise de possession

A l'achèvement de l'ouvrage le promoteur et l'acquéreur procèdent à la signature d'un procès verbal de prise de possession dressé contradictoirement en la même étude notariale que celle qui a servie à l'établissement de l'acte de vente sur plans.

Ce procès verbal qui est un document officiel et qui vient compléter le contrat (VSP), constate la prise de possession par l'acquéreur et la livraison de l'immeuble par le promoteur en conformité avec les engagements contractuels.

C.3- La délivrance du certificat de conformité

La prise de possession de l'immeuble ou de la fraction d'immeuble par l'acquéreur ne peut avoir lieu qu'après délivrance du certificat de conformité prévu par la loi 90-29 du 19 décembre 1990.

Remarque

La prise de possession et le certificat de conformité n'ont, cependant, pas d'effets exonératoires sur la responsabilité civile encourue, ni sur la garantie du parfait achèvement de l'ouvrage, à laquelle est tenue le promoteur pendant un délai de un an.

D- La mise en oeuvre de la garantie

L'insolvabilité du promoteur doit être prouvée par voie judiciaire, il faut que l'acquéreur produit une pièce officielle (un jugement ou un arrêt) émanent du Tribunal (ou de la cour) qui prouve :

10- Selon l'article 10 du décret 93-03 du 01-03-1993 relatif à l'activité immobilière.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

48

y' Soit le décès du promoteur (s'il s'agit d'une personne physique) ; y' Soit la faillite ou la dissolution de la société de promotion immobilière ; y' Soit la disparition du promoteur dûment constatée.

Dans ce cas, les avances versées par l'acquéreur au promoteur insolvable, lui sont remboursées par le FGCMPI à la réception d'un dossier comprenant :

· Une correspondance expliquant le motif de la demande de remboursement ;

· Le document attestant l'insolvabilité de l'emprunteur ;

· Une copie légalisée du contrat de vente sur plans et de l'attestation d'assurance qu'y jointe ;

· Un décompte des paiements effectués, accompagné des pièces justificatives.

Après la vérification d'usage, le FGCMPI règle à l'acquéreur le montant des règlements effectués au promoteur et l'invite à signer une quittance de règlement et un acte de subrogation.

E- Les avantages de la vente sur plans

Pour l'acquéreur : cette technique lui permet:

y' Etre déjà propriétaire du bien acheté à un prix moins cher ;

y' Personnaliser le bien qu'il veut acheter et le réceptionné à une date déterminée ; y' Rassembler les montants nécessaires durant la période de construction ; y' Les paiements effectués sont garantis par le FGCMPI.

Pour le promoteur : la VSP lui présente deux (02) avantages qui sont :

y' L'assurance que le bien qu'il va réaliser sera vendu et donc pas de problème de mévente ; y' Possibilité d'utilisation des fonds payés par les acquéreurs pour la réalisation du bien en

question et donc il aura moins de recours au crédit bancaire. Ce ci réduira le coût de

revient du logements, par conséquence son prix de cession.

Pour la banque : dans cette technique la banque tire son intérêt du fait qu'elle intervient dans un environnement sécurisé et dans le cadre d'un financement triangulaire, (banque, promoteur, acquéreur), où le risque est partagé entre trois (03) intervenants.

49

TROISIEME PARTIE

LA GESTION DES RISQUES

« Le risque est consubstantiel à l'exercice du métier de banquier. Il en est même en grande partie son fondement »

Dans toute activité de crédit surtout les crédits immobiliers le prêteur fait face à plusieurs risques, dont celui lié au sort du crédit lui-même.

Pour cela, le banquier dans son analyse du risque, doit s'entourer d'outils et de méthodes d'analyse fiables lui permettant de gérer le mieux possible le risque inhérent.

Cette gestion se fait en trois (03) phases, selon un ordre chronologique c'est-à-dire une gestion préventive (avant de prendre la décision de financement) et une autre qui consiste à un suivi des engagements pris (pendant la vie du crédit) et une dernière curative (lors de la réalisation du risque).

Cette troisième partie sera consacrée à la gestion des risques. Dans un premier chapitre nous exposerons les différentes familles de risques. Le deuxième sera consacré aux différents moyens de gestion des risques.

50

Chapitre 1

TYPOLOGIE DES RISQUES

1- LES RISQUES ECONOMIQUES

1.1- Le risque de contrepartie

Ce risque, appelé aussi risque de « non remboursement» ou encore risque de « signature », se résume en l'impossibilité réelle ou probable, de l'emprunteur de faire face à ses remboursements. L'utilisation de ce terme est relativement récente car pendant longtemps les banquiers parlaient de risque de crédit, mais avec le développement des activités de marché, il s'est élargi à l'ensemble des créances de la banque.

Il constitue, de nos jours, le plus important risque supporté et l'une des principales causes de la baisse du résultat des banques, sous l'effet de l'augmentation des défaillances d'entreprises et des ménages. Dans ce type de risque on y trouve le risque crédit et le risque sur les marchés¹.

1.1.1- Le risque crédit

Dans ce cas, le bénéficiaire du crédit n'est pas en mesure de rembourser les crédits qui lui ont été consentis. Les causes d'insolvabilité sont multiples et peuvent être regroupés en quatre (04) catégories :

Le risque général : dans ce cas l'insolvabilité de l'emprunteur est due à des facteurs telles que les catastrophes naturelles ou découlant de la situation politique et économique du pays où il exerce son activité ;

Le risque professionnel : ce risque est étroitement lié à la conjoncture d'un secteur d'activité économique donné (dans notre cas c'est le secteur du bâtiment et des nouvelles technologies de la construction), qui peut être l'objet d'une crise en cas de changement de procédés de fabrication, de contraction de la demande, de surcapacité structurelle de concurrence des produits à moindre coûts² ;

Le risque propre à l'emprunteur : l'emprunteur peut ne pas honorer ses engagements pour des raisons multiples. Ce type de risque est généralement le plus fréquent mais aussi le plus difficile à cerner ;

Le risque pays : ce risque appelé aussi, risque souverain s'est développé surtout depuis les années 80. Il est lié à la probabilité de non paiement des créances par les débiteurs résidents dans des pays « jugés à risque » (comme des pays en situation politique ou économique délicate ou victime d'une catastrophe naturelles). Ce risque se manifeste aussi, dans le cas où l'emprunteur est solvable alors que son pays est en état de faillite monétaire, c'est-à-dire qu'il ne peut pas faire face au service de la dette

1- Cette définition du risque de contrepartie est inspiré de celle de l'ouvrage de « De COUSSERGUES », « La banque : structures, marchés, gestion ». Edition DALLOZ, Paris 1996.

2- Exemple : le secteur de la promotion immobilière peut être concurrencée par les programmes locatifs publics

Troisième partie La gestion des risques

51

1.1.2- Le risque sur le marché

Le développement du marché hypothécaire en Algérie, avec tous les avantages qu'il offrira au système de financement l'immobilier exposera néanmoins, les banques et les investisseurs à de multiples risques.

Les investisseurs : le développement des activités sur le marché hypothécaire permettra aux investisseurs (dont les banques) de détenir des titres à des montants de plus en plus élevés. Ils sont donc exposés au risque d'insolvabilité de l'émetteur des titres, la SRH³ en l'occurrence et donc perte totale ou partielle de la créance ;

Les banques : le risque que peut courir la banque dans ce cas est fortement lié à celui courus par les investisseur car la moindre perturbation sur le marché secondaire se refléterai négativement sur la banque soit par :

· Une augmentation des taux de refinancement auprès de la SRH ;

· Une restriction des conditions de refinancement, exigés par la SRH qui cherchera à se couvrir d'avantage ;

· Ou encore, les deux en même temps.

Ce-ci risquera de provoquer :

· Une augmentation des taux débiteurs pour les crédits immobiliers (contraction de la demande) ;

· Une diminution de la rentabilité des banques voir même une perte, surtout pour les crédits immobiliers octroyés à taux fixe.

1.2- Les risques de liquidité

Ce risque peut être défini comme : « le risque pour un établissement de crédit de faire face, à un moment donné, à ses engagements ou à ses échéances pour la mobilisation de ses actifs⁴ ». Les risques de liquidité consistent en l'incapacité d'un établissement de crédit de faire face à des demandes de paiement de la part de sa clientèle. Il résulte de la transformation d'échéances où le terme des ressources d'une banque est plus court que celui de ses emplois. Ce risque touche en premier lieu les établissements de crédit spécialisés, surtout ceux qui se sont spécialisés dans le financement de l'immobilier aux particuliers (à long terme), sur des ressources d'épargne (à court terme).

Ces risques comportent deux origines à savoir :

· Le risque de liquidité immédiate ;

· Le risque de transformation.

1.2.1- Le risque de liquidité immédiate

Le risque de liquidité immédiate est l'incapacité d'une banque de faire face à une demande massive et imprévue de retraits de ses déposants. Lors de crises systémiques, une panique se manifeste et la banque ne parvient pas à honorer ses engagements malgré les ressources non négligeables qu'elle doit détenir comme exigibles. Cette situation reste exceptionnelle, mais ce risque n'en demeure pas moins quotidien

3- SRH : société de refinancement hypothécaire, pour plus de détails voir : le nouveau cadre institutionnel du financement de l'immobilier, Première partie du présent mémoire

4- BESSIS J. «Gestion des risques et gestion actif - passif », Edition DALLOZ, PARIS 1995, page 44

52

Troisième partie La gestion des risques

et la réglementation bancaire à prévue, a cet effet, un ratios de liquidité⁵à respecter pour toutes les banques.

1.2.2- Le risque de transformation

Il consiste pour une banque à refinancer ses emplois par des ressources de plus courte durées.

Donc, les banques qui transforment leurs ressources à court terme en crédits à moyen et long terme, notamment le crédit immobilier, risqueront de ne pas pouvoir faire face à leurs engagements immédiats.

Cependant l'activité de transformation exercée par les banques peut être limitée en les obligeant à refinancer un pourcentage minimum de leurs emplois à moyen et long terme, pour des ressources stables. Cette transformation en matière d'activité de crédits immobilier, consiste à se doter de ressources liquides en cédant ou en donnant en nantissement des portefeuilles de prêts, octroyés.

Les fonds propres et assimilé + les ressources > 5ans

=

immobilisations + emplois > 5ans

Coefficient de fonds propres et de ressources permanentes

Les

Ce risque est surveillé par le coefficient de fonds propres et de ressources permanents :

De nos jours, la transformation constitue des principales causes de non liquidité d'une banque. Alors, afin de minimiser ce risque, la banque doit :

Favoriser la collecte de ressources plus longue en vue de couvrir les crédits immobiliers octroyés à long terme ;

L'utilisation des nouvelles techniques de refinancement à savoir : le refinancement hypothécaire.

1.3- Le risque des taux d'intérêts

Le risque de taux est celui de voir le résultat affecté défavorablement par les mouvements des taux d'intérêts, autrement dit c'est l'éventualité de perte généré par les fluctuation du taux d'intérêts. C'est donc un risque encouru par une banque qui détient des créances et des dettes dont les conditions de rémunération, taux fixe - taux variables, diffèrent.

Le risque de taux a été pendant longtemps laissé au second plan derrière les deux précédents risques, mais actuellement avec la volatilité très importante des taux sur les marchés et les montants colossaux mis en jeu, les dirigeants lui prêtent une attention particulière. Ce risque est omniprésent pour les établissements de crédit, notamment chez ceux qui développent une activité importante de distribution de crédits aux particuliers, comme c'est le cas pour la CNEP-BANQUE où son activité est orienté beaucoup plus vers les ménages et son portefeuille est dominé par des crédits à taux révisables.

Ce risque est accentué par deux raisons principales⁶ :

Les ménages ont tendance à conserver leurs placement liquides, par rapport à leur demande de crédit à long terme, situation qui caractérise notamment les prêts immobilier ;

Les emprunteurs préfèrent généralement se tourner vers des endettements à taux fixes plutôt que variables et donc la banque ne pourra pas alléger son risque de taux par un meilleur équilibre entre taux fixe et taux variable.

La banque est exposée au risque de taux dans deux cas ; de hausse ainsi que de baisse. Nous pouvons présenter les situations où se manifeste le risque de taux dans les schémas⁶ suivants :

5-

Troisième partie La gestion des risques

53

Pour plus de détails voir : « La gestion des risques », page

6- Source : « GAUDIN M, « Le crédit au particulier », Edition SEFI 1996, page 149 / 150.

Exposition au risque en cas de hausse de taux d'intérêt

Prêt à taux fixe	Durée des prêts
Ressources à taux fixe
	Durée des			ressources		Zone de
						risque
Prêt à taux fixe		Durée des prêts
Ressources à taux variable		Zone de risque

Exposition au risque en cas de baisse de taux d'intérêt

Prêt à taux fixe

Durée des prêts

Zone de risque

Ressources à taux fixe

Durée

des

ressources

Prêt à taux variable

Zone de risque

Ressources à taux fixe

Durée

des

ressources

1.4- Le risque de solvabilité

Le risque de solvabilité est défini comme l'incapacité de la banque à couvrir ses pertes éventuelles par ses fonds propres.

L'analyse de ce risque implique l'étude du niveau des fonds propres de la banque sur lesquels viennent s'imputer les pertes.

Toutefois, la réglementation prudentielle par l'application du ratio COOKE, fixe des seuils minimaux de fonds propres en fonction des risques auxquels les établissements sont exposés.

3- LES AUTRES RISQUES

2.1- Les risques techniques

Ces risques concernent le non respect des normes réglementaires des conditions de crédit à savoir : la duré, le montant, les modalités de remboursement, l'objet à financer ou encore le taux. Ce type de risque doit être entouré d'une vigilance et une attention particulière durant toute le duré de vie du crédit.

2.2- Les risques administratifs

Ce sont l'ensemble des éléments se rattachant à la mise en place, au traitement et au suivi des dossiers de crédits immobiliers. La maîtrise des aspects administratifs et organisationnels est indispensable pour

Troisième partie La gestion des risques

54

une optimisation du service crédit au sein d'un établissement bancaire. Pour faire face, il faut réunir un bon nombre de moyens, parmi eux :

Un personnel qualifié, motivé et bien formé dans le domaine ;

L'organisation des différents services, juridique et contentieux, contrôle (inspection),

comptabilité ;

Facilité la communication entre les différents services ;

L'outil informatique qui doit être efficace et maîtrisé.

2.3- Les risques juridiques Ces risques concernent :

La rédaction des contrats : lors de l'ouverture d'un crédit immobilier, une convention est nécessaire pour la mise en place du prêt qui doit être signée par les différentes parties. La rédaction de cette convention doit faire l'objet d'une étude particulière pour déterminer les responsabilités de chaque partie. Ainsi, le contrat doit comporter toute les information se rattachant à l'opération du crédit immobilier.

L'hypothèque⁸ : le banquier doit prendre toutes les précautions possibles lors de la prise de l'hypothèque. Il doit s'assurer que :

É Le bien en question n'est pas déjà hypothéqué ;

É S'assurer de l'enregistrement et la publication de l'acte d'hypothèque ;

É L'acte d'hypothèque doit être établie par un notaire qui a pour tache de vérifier la régularité du titre de propriété.

La valeur de l'hypothèque : la valeur d'un bien immobilier est déterminé par le marché est donc elle varie selon les fluctuations de ce dernier. C'est pourquoi, le banquier est amené à évaluer à chaque fois que c'est nécessaire la valeur de sa garantie et cela durant toute la duré de vie du crédit immobilier.

Troisième partie La gestion des risques

55

8- Pour plus de détails voir : la prise de garanties, chapitre 2 de cette partie.

55

Chapitre 2

GESTION DES RISQUES

1- LA GESTION PREVENTIVE

La gestion préventive du risque dans la banque nécessite un travail minutieux et un plan opérationnel dont le suivi et le contrôle et la bonne application ressort de la responsabilité de la banque.

Il appartient aux dirigeants de la banque d'arrêter le choix de la gestion stratégique et de déterminer les moyens et les méthodes nécessaires pour réaliser les objectifs généraux préalablement définis. Ces moyens et méthodes constituent la gestion opérationnelle des risques.

Dans la gestion préventive du risque, nous mettrons l'accent sur la gestion stratégique du risque à travers le respect des règles prudentielles, en suite, nous focaliserons notre étude sur le système de classifications et provisionnement des créances risquées. Nous consacrerons la dernière partie du développement de la gestion préventive à la gestion du taux d'intérêt qui peut être une composante néfaste pour les banques qui octroient des crédits à long terme, s'il n'est pas bien contrôlé.

1.1- LA REGLEMENTATION PRUDENTIELLE

La réglementation prudentielle est l'ensemble des contraintes imposées aux établissements de crédit pour une bonne maîtrise des risques. Le premier souci des autorités bancaires est de limiter au maximum la propagation des défaillances pouvant entraîner de graves perturbations pour le reste des agents économique (risque systémique).

Au début des années quatre vingt (80) les pays industrialisés du groupe des G 7 rencontraient des difficultés en matière de risque. C'est pourquoi ils ont décidé de mettre en place un accord sur les critères de convergence des fonds propres des banques. En 1988, la Banque des Règlements Internationaux (BRI), sise à Bâle, qui assure le secrétariat du comité du G7 sur le contrôle bancaire, a élaboré un ratio de solvabilité qui couvre les risques de crédit. En 1996 ce ratio communément appelé « Ratio Cooke », a été élargi aux risques de marché.

En Algérie, avec l'avènement de la 90-10 relative à la monnaie et au crédit, il a été mis en place un dispositif de contrôle de l'activité des banques basées sur le respect des règles prudentielles. La commission bancaire est chargée d'assurer le contrôle et l'application des dispositions législatives et réglementaire par les différentes institutions financières et bancaires.

Les principales règles devant être respecté sont :

É Le ratio de solvabilité (ratio Cooke) ; É La règle de division des risques ; É Le coefficient de liquidité.

1.1.1- Le ratio Cooke

Troisième partie La gestion des risques

56

Ce ratio est appelé aussi ratio de solvabilité ou encore ratio de couverture de risque. L'article 03 de l'instruction n° 74-94 du 29 Novembre 1994 relative à la fixation des règles prudentielles de gestion des banques et établissement financier le défini comme suit :

« Les banques et Etablissements financiers sont tenus ...de respecter en permanence un ratio de solvabilité, en tant que rapport entre le montant de leur fonds propres nets et celui de l'ensemble des risques de crédit qu'ils encourent du fait de leurs opérations, au moins égale à 08% ».

les fonds propres nets

Ratio coocke = =

les actifs pondérés

8%

Fonds propres nets

Ils sont constitués des fonds propres de base et des fonds propres complémentaires. Les fonds propres de base :

9 Le capital social ;

9 Les réserves (autres que les réserves de réévaluation) ;

9 Le report à nouveau (lorsqu'il est créditeur) ;

9 Les provisions pour risques bancaires généraux ;

9 Les bénéfices réalisés.

Cependant, il faut déduire des fonds propres :

9 La part non libérée du capital social ;

9 Les actions propres (détenues directement ou indirectement) ;

9 Le report à nouveau (lorsqu'il est débiteur) ;

9 Les actifs incorporels ainsi que les frais d'établissement ;

9 Le résultat négatif ;

9 L'insuffisance de provision pour risque de crédit telle qu'évaluée par la Banque

d'Algérie.

Les fonds propres complémentaires :

9 Les réserves de réévaluation ;

9 Les dotations prévues par la législation en vigueur ;

9 Les fonds provenant de l'émission de titres ou d'emprunts subordonnés ;

9 Certains éléments qui sont utilisés librement et figurant dans le bilan de la banque.

Les actifs pondérés

Cette pondération concerne l'ensemble des engagements du bilan et en hors bilan. Ils sont pondérés suivant le risque attaché à chacun d'eux qui est en fonction des facteurs découlant de :

É La nature de l'actif ;

É La nature de la contrepartie ;

É La situation géographique de cette dernière ;

É Autres facteurs plus complexes, en particulier concernant les activités liées à l'hors bilan.

L'instruction 74-94 du 29/11/1994 classe les actifs du bilan pondéré comme suit :

Troisième partie La gestion des risques

57

ACTIFS	PONDERATION
Les crédits à la clientèle, les crédits au personnel, les titre de participation et titres de placement (autres que ceux des banques et établissements financiers) et aussi les immobilisations	100%
Les concours des banques installées à l'étranger : comptes ordinaires, titres de participations des établissements de crédits installés à l'étranger.	20%
Les concours des banques et établissements financiers installés en Algérie : les comptes ordinaires, les placements, les titres de participation des établissements de crédits installés en Algérie.	5%
Les dépôts à la Banque d'Algérie et les créances de l'Etat ou assimilés : obligations de l'Etat, autres titres sur l'Etat,...	0%

Les engagements en hors bilan sont transformés en équivalent de risque selon la classification suivante :

CLASSEMENT	PRIS EN COMPTE
Risque élevé	100%
Risque moyen	50%
Risque modéré	20%
Risque faible	Ne sont pas pris en compte

Le respect du ratio Cooke devrait conduire les banques à agir dans deux directions pour satisfaire la norme minimale de 08% de fonds propres sur les risques pondérés :

É La première action consiste à utiliser différents moyens (émission de titres, capitalisation des résultats) pour accroître le numérateur du ratio ;

É La deuxième série d'action, beaucoup plus complexe à mettre en pratique, consiste à agir parallèlement sur les marges de crédit et la sélection des clients.

Le rendement d'un crédit doit assurer la rémunération des fonds propres. Pour cela, les banques utilisent des méthodes afin d'optimiser le couple rentabilité / risque à partir d'une analyse fine de chaque actif et de classification des risques. Ces méthodes permettent d'affecter un niveau de fond propre aux risques, elles débouchent sur une « tarification » des crédits (une prime de risque) variable en fonction, du niveau des fonds propres recherchés et, d'autre part, des taux de risques par catégories de clientèle.

1.1.2- La règle des divisions des risques

La règle de division des risques consiste pour une banque à respecter deux limites :

Un rapport maximal de 25% entre l'ensemble des risques que la banque court au titre de crédits accordés à un même client, et le niveau des fonds propres nets ;

Un rapport maximal de 1000% entre la totalité des risques encourus par la banque au titre de

crédits accordés à des clients ayant chacun obtenus des crédits supérieurs à 15% des fonds propres de la banque.

L'objectif de cette division est de limiter la concentration excessive des risques pris par la banque. C'est-à-dire qu'une banque ne doit pas faire défaut, voir courir vers la faillite, suite à la défaillance d'un de ses clients ou d'un groupe restreint de clients.

1.1.3- Le coefficient de liquidité

Le coefficient de liquidité est destiné à s'assurer qu'un établissement de crédit peut à tout moment rembourser les dépôts à court terme.

En effet, une banque pourrait être tentée de transformer à court terme ses « liquidités » en crédit, et risquerait alors de ne pas pouvoir faire face au retrait de dépôts par ses clients. Il s'agit bien d'une

Troisième partie La gestion des risques

58

facette du risque crédit, liée non pas à la qualité de la contrepartie choisie (risque client) mais à la stratégie générale de développement du crédit d'un établissement.

Aux terme de la réglementation de la BRI, les banques doivent en permanence présenter un coefficient de liquidité au moins égal à 100. Il existe des coefficients à différentes échéances : un, trois, six ou douze mois. Seul le coefficient à un mois constitue une réelle contrainte.

Le numérateur du coefficient comprend l'ensemble des liquidités (crédits à la clientèle, valeurs mobilières etc.) détenues par les banques et ayant au plus un mois à courir, augmenté du solde prêteur de trésorerie.

Le dénominateur est constitué de toutes les exigibilités ayant au plus un mois à courir (dépôts, engagement hors bilan, emprunts subordonnés etc.), augmentées du solde emprunteur de trésorerie. Le coefficient a donc la forme suivante :

Actifs	réalisables à un mois	>	100%

Les passifs exigibles et certains éléments de hors bilan

1.1.4- Les créances risquées et leurs systèmes de provisionnement

Le système de détection de créances définies comme risquées par les autorités monétaires constitue le minimum impératif auquel doivent se conformer tous les établissements de crédit. Il n'interdit pas l'adoption par un établissement des normes de provisionnement plus importantes de ses créances.

L'instruction 74-94 définit les créances douteuses et les modalités de leurs identifications, tout en imposant aux banques des obligations quant à leurs traitements comptables et leurs provisionnements.

A- Le reclassement des créances

La réglementation oblige les établissements de crédit à classer leurs portefeuilles de créances. Cette classification des créances est présentée dans le tableau suivant :

Nature de la créance	Recouvrement	Situation financière	Gestion et perspectives	Observations
Courante	Assuré	Equilibrée (vérifiée par des documents comptables certifiés de moins de 18 mois	Satisfaisante	Créances couvertes par : - La garantie de l'Etat, banques et établissements financiers ou compagnies d'assurances ; - Garanties, dépôts ou actifs financiers
A problèmes potentiels	Paraît encore assuré, retards raisonnables (3 et 6 mois)	Se dégrade	Connaît des difficultés	/
Très risquée	Très incertain, retards (de 6 mois à 1an).	Déséquilibrée	Laisse entrevoir des pertes	/
Compromise	Perdue	Déstructurée	/	Recouvrement : Epuiser toutes les voies de recours

Troisième partie La gestion des risques

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B- Le provisionnement des créances

Nature de la créance	Taux de provision	Déduction des garanties	Nature de la provision
Courante	1% l'an jusqu'à atteindre les 3%	Non	Provision à caractère de réserve
A problèmes potentiels	30%	Oui	Provision pour dépréciation
Très risquée	50%	Oui	Provision pour dépréciation
Compromise	100%	Oui	Provision pour dépréciation

Il est à noter que pour les crédits immobiliers aux particuliers, la réglementation prévoit un délai maximal d'impayé de 180 jours (6 mois) alors qu'il est de 90 jours pour les autres crédits.

Cette différence s'explique par le fait que les crédits immobiliers comportent des garanties hypothécaires qui réduisent les risques de pertes définitives du banquier, d'où le délai plus long.

Cependant, toutes ces règles de provisionnement des créances douteuses ne sont pas sans incidences néfastes sur la gestion de la banque car leurs augmentations - les créances douteuses - entraînent l'augmentation des provisions destinées à les couvrir, ce qui diminue alors de la rentabilité de la banque.

Alors, compte tenu de l'effet des créances douteuses sur la rentabilité de la banque cette dernière doit prévoir la :

É Mise en place d'un système de détection, de suivi et de gestion des créances risquées ;

É Gestion prudente des provisions (la couverture des risques) pour éviter des conséquences nocives sur le résultat.

1.2- LA GESTION DU TAUX D'INTERET

L'analyse de la sensibilité de la banque, à une évolution de taux qui lui est défavorable, va lui permettre d'essayer de « s'immuniser » contre les mouvements de taux redouté. L'importance des risques du taux ne doit évidemment pas être sous-estimée compte tenu des incidences qu'ils peuvent produire sur les bilans des banques. Toutefois dans l'environnement des « risques » de la banque, le risque du taux n'est peut-être pas le plus lourd de conséquence, tant que les banques utilisent largement les différentes techniques de couverture existantes.

1.2.1- Les actions de gestion interne de la banque

En pratique, la gestion du risque du taux s'inscrit pour une banque universelle, dans une gestion globale du bilan qui recouvre l'ensemble des risques et les différentes contraintes édictées par la réglementation bancaire (ratios de fonds propres, de liquidité...).

Le trésorier de la banque peut recourir aux outils de marché qui permettent pour un coût fixe et connu (pour certains de ces outils et dans certaines condition), de réduire la sensibilité de la banque aux mouvements de taux redoutés (hausse ou baisse du taux selon l'établissement).

En même temps les responsables de la banque peuvent travailler à l'abaissement du «point mort¹ ». La maîtrise des charges d'exploitation et l'amélioration de la rentabilité sur laquelle les

établissements bancaires ont travaillé ces dernières années

1- Point mort : c'est la situation où les charges sont égales au chiffre d'affaire (bénéfice = 0)

Troisième partie La gestion des risques

60

1.2.2- Les actions de gestion commerciale de la banque

Par le biais de la politique commerciale de la banque, de nombreuses corrections aux problèmes de risque de taux peuvent être apportées.

Les grilles des taux des crédits proposés aux clients doivent être élaborées en tenant compte des

contraintes internes de la banque. Elle pourra à cet effet, favoriser la commercialisation de crédits à taux révisables de durée plus courte, pour marier les besoins du « marché » avec ses contraintes de gestion interne.

Cette recherche d'optimisation : produit / client / banque peut conduire à réviser, ou tout au moins à réorienter la stratégie commerciale de la banque sur segments de clientèle.

Parallèlement, la création des services à valeur ajoutée pour les clients peut donner lieu, s'ils sont facturés à leur juste prix, à une source non négligeable de profit pour la banque : assurance vie, banque à domicile, gestion patrimoniale, relation bancaires au quotidien ... sont des sources d'amélioration de la rentabilité des banques qui contribuent à les rendre moins dépendante des conséquences de variation des taux.

Les corrections du risque de taux apportées par l'activité commerciale de la banque constituent la meilleure piste de remise en cause ou d'innovation pour les produits et services quotidiens que la banque offre à ses clients.

2- LA GESTION OPERATIONNELLE

2.1- LE MONTAGE D'UN DOSSIER DE CREDIT

Elles reposent sur la gestion à priori et la gestion à posteriori du risque de crédit.

La gestion à priori du risque se pose sur les méthodes d'analyse d'endettement et par l'allocation de limites d'engagements ;

La gestion à posteriori est celle du suivi des engagements. Une fois le crédit accordé et si la qualité de l'emprunteur se détériore, il ne resterait généralement que deux solutions à la banque : avoir recours aux provisions (déjà constituées) ou bien solder leurs position en enregistrant une perte.

Dans un objectif d'analyse du risque emprunteur le montage d'un dossier de crédit porte essentiellement sur :

· La détermination des besoins du demandeur (entreprises ou particuliers) ;

· L'amélioration de la connaissance du client surtout sur le plan patrimonial et de ses capacités de remboursement ;

· L'organisation d'un plan de financement en tenant compte de l'ensemble des renseignements recueillis ;

· Le montage d'un dossier de crédit immobilier passe par les étapes suivantes :

y' Connaître le client et l'objet du crédit :

- Pour le client : situation familiale (pour les particuliers), patrimoniale et professionnelle.

- Pour le crédit : nature, durée et modalités de remboursement du crédit.

y' Demander les pièces et documents nécessaires. Exiger tous les documents adéquats, originaux plus des photocopies si c'est possible pour éviter tout risque administratif. Ces documents vont permettre au banquier d'étudier le faisabilité de l'opération et analyser le risque encouru par la banque ;

Troisième partie La gestion des risques

61

y' Etudier la faisabilité du projet : c'est une étape très importante où le banquier procède à une analyse détaillée afin de trouver le crédit correspondant aux besoins du client ;

y' Analyse de l'endettement du client si ce dernier est supportable, le banquier peut alors envisager le financement, qui ne peut se faire qu'après calcul du droit au prêt.

2.2- LE SYSTEME DE DELEGATION DE CREDIT

« Le système de délégation de crédit est l'acte volontaire et formel par lequel une institution ou un dirigeant, investi d'un pouvoir de décision dans l'exercice de l'activité crédit, confère, pour une durée fixe ou indéterminée, tout ou partie de ses pouvoirs à une instance ou à un collaborateur de la banque, qui l'accepte² ».

Le système de délégation de crédit est un des nombreux outils de maîtrise de risque. Sa mise en place ne doit pas être considéré comme une structuration formelle et procédurale de l'exercice du pouvoir en matière de crédit, mais que le résultat des besoins de fonctionnement de l'entreprise bancaire de sa stratégie de développement ainsi que la maîtrise des risques.

Les délégations présentent de nombreux avantages pour le client, la banque et les collaborateurs. Ceux-ci peuvent être présentés dans le schéma suivant :



Productivité
Satisfaction du client

BANQUE



Rapidité

Crédibilité de l'interlocuteur

CLIENTS

LES COLLABORATEURS

RESPONSABILITE
Maturité
Crédibilité client

Schéma simplifié des avantages du système de délégation de crédit

La délégation est aussi, du point de vue interne à la banque, un moyen de responsabiliser et de motiver les collaborateurs, tout en organisant la pratique du métier et en fixant clairement les règles du jeu.

2.3-LA PRISE DE GARANTIES

La garantie sert à anticiper et couvrir un risque futur possible de non recouvrement du crédit.

Elle sert à anticiper, ou encore prévenir, car il est supposé au départ que le client rembourse mais il peut advenir qu'il ne le soit pas.

2- Source : « MATIHIEU M », « L'exploitant bancaire et le risque crédit », Edition de l'organisation, 1995

Troisième partie La gestion des risques

62

La situation des créanciers chirographaires présente plusieurs risques :

3/4 Ces créanciers sont en concours entre eux ; 3/4 Ces créanciers sont primés par les privilèges.

Dans leur recherche de minimiser au minimum ces risques, les banques conditionneront leurs concours, selon la nature de ceux-ci, à la mise en place préalables, soit de garanties personnelles soit de garanties réelles.

Pour que la terminologie propre au droit ne soulève pas de difficulté particulière, il est à noter que,

9 Les sûretés sont dites personnelles lorsqu'elles se portent sur tout le patrimoine du débiteur, sans distinction. Les juristes parlent d'engagement pris « intuitus personae », c'est-à-dire un engagement pris en considération de la personne du débiteur ;

9 Les sûretés sont dites réelles lorsqu'elles se portent sur un bien déterminé du débiteur ou d'un tiers solvable. Dans la sûreté réelle, il y a affectation d'un bien en garantie du paiement d'une créance. La personne du débiteur s'efface.

2.3.1- Les sûretés personnelles A- Le cautionnement

A.1- Définition

Le cautionnement est l'engagement pris par une personne « la caution³ », à l'égard du créancier d'une obligation, d'exécuter cette dernière si le débiteur principal est défaillant.

A.2- Les parties au cautionnement Elles sont au nombre de trois :

9 La caution : c'est la personne qui accorde sa garantie ;

9 Le bénéficiaire du cautionnement : c'est la personne dont la créance est garantie ;

9 Le débiteur : dont l'inexécution des engagements entraîne la mise en oeuvre de la garantie.

A.3- Les formes de cautionnement

Le droit connaît deux formes de cautionnement.

Le cautionnement ordinaire, également appelé le cautionnement simple, permet à la caution, en cas de mise en jeu de la garantie, d'invoquer ce qu'on appelle :

É Le bénéfice de discussion, c'est-à-dire prier la banque de réaliser d'abord les biens du débiteur principal et de ne lui réclamer, ensuite, que le solde du crédit impayé ;

É Le bénéfice de division qui permet, en cas de pluralité de cautions pour un même débiteur, à chaque caution d'obtenir la répartition de la créance entre les tiers garants, chacun de ces derniers ne restant responsable que pou sa quotte part.

Le cautionnement solidaire. C'est cette forme de caution que privilégient les banques, exclusivement. Dans cette forme de garantie, le tiers garant ne peut invoquer ni le bénéfice de discussion, ni celui de division. La caution doit s'exécuter pour la totalité de la créance restée

12- Dans le langage courant de la profession, le terme « caution » signifie également cautionnement, c'est-à-dire l'engagement pris.

Troisième partie La gestion des risques

63

impayée, à première demande.

A.4- La constitution du cautionnement

La formalisation du contrat a lieu aux guichets de la banque. La présence en personne de la caution est indispensable. Les exploitants sont tenus d'utiliser les formules d'actes réglementaires du recueil des formules d'actes.

A.5- Avantages du cautionnement

La prise du cautionnement comme garantie présente plusieurs avantages qui sont :

y' Il offre une grande souplesse et sa mise en place est très simple ;

y' Le remboursement de la créance est assuré à 100% ;

y' La simplicité de la mise en place réduit les coûts des procédures de gestion.

B- L'assurance crédit

L'assurance crédit est la deuxième forme de sûreté personnelle examinée ici. Ses finalités sont :

y' D'indemniser le créancier d'éventuelles pertes nées de l'insolvabilité d'un débiteur ; y' De faciliter la mobilisation des créances par la banque.

B.1- Définition

L'assurance est définie par l'article 619 du code ce commerce algérien comme suit : « le contrat par lequel l'assureur s'oblige, moyennement des primes ou autres versements pécuniaires, fournir à l'assuré ou aux tiers, une somme d'argent, une rente ou une prestation pécuniaire, en cas de réalisation du risque prévu au contrat ».

B.2- Les forme d'assurances destinées aux crédits immobiliers

· Assurance décès et incendie : en matière de crédit hypothécaire, cette assurance est la plus répondue, la banque prêteuse fait souscrire à l'emprunteur cette assurance pour garantir le risque décès et incendie. En Algérie se produit est commercialisé par la SAA⁴.

· La garantie SGCI : la SGCI offre plusieurs produits, soit pour les crédits immobiliers aux particuliers ou aux promoteurs immobiliers⁵.

2.3.2- Les sûretés réelles

Nous avons vu que les sûretés personnelles portent sur le patrimoine général du garant, c'est-à-dire, sur tous ses biens, sans distinction.

Alors que les sûretés réelles portent sur un bien déterminé, qui garanti le remboursement d'un crédit déterminé. Elles conviennent aux crédits à long terme.

On distingue les sûretés mobilières des sûretés immobilières. La distinction est établie selon que le gage est constitué sur bien meuble ou immeuble.

On s'intéressera, cependant, qu'aux sûretés qui peuvent utilisé dans le cadre d'un crédit immobilier (pour particulier ou promoteurs).

4- Société Algérienne d'Assurance.

5- Pour plus de détails, voir produits de la SGCI, Première partie de ce mémoire.

A- Troisième partie La gestion des risques

64

Le nantissement des bons de caisse

Les bons de caisse sont utilisés par les banques comme titres de collecte de l'épargne commerciale, et aussi des ménages. Cependant, leur nantissement peut être utilisé comme garantie réelle dans le cadre d'un crédit immobilier.

La remise en gage de ces titres prend en compte la forme sous laquelle ils ont été émis :

Le nantissement des bons de caisse, souscrits en la forme « au porteur », ou « anonyme » ne

soulève pas de difficulté particulière. Il a lieu par acte sous seing privé, par utilisation des modèles d'actes du recueil de formules d'actes, diffusés par les banques.

Le nantissement des bons de caisse « à ordre » de personne dénommée s'établit également sous seing privé, avec en plus la formalité de l'endossement sur le titre.

Le nantissement des bons de caisse souscrits en la forme « nominative » a lieu par acte authentique, c'est-à-dire par acte notarié.

Cette forme est rigide, formaliste et onéreuse par les honoraires de notaire qu'elle génère.

B- L'hypothèque

B.1- Définition

L'hypothèque est la garantie la plus utilisée en matière de crédit immobilier. C'est une sûreté réelle qui confère un droit réel sur les immeubles affectés à l'acquisition d'une obligation. Elle est définie par l'article 822 du code civil algérien comme suit : « le contrat d'hypothèque est le contrat par lequel le créancier acquière sur un immeuble affecté au paiement de sa créance, un droit réel qui lui permet de se faire rembourser par préférence aux créanciers inférieurs en rang, sur le prix de cet immeuble en quelque main qu'il passe. »

Selon le code civil algérien, une tierce personne peut affecter son bien à la garantie de la dette du débiteur, il s'agit dans ce cas de « caution réelle ».

B.2- Les différentes formes d'hypothèques

Il existe trois (03) sortes d'hypothèques qui sont classées suivant leurs modes de constitution car l'hypothèque peut être conventionnelle lorsqu'elle est décidée librement entre le débiteur et le créancier, légale lorsqu'elle est prévue par la loi et judiciaire lorsqu'elle découle d'une décision de justice.

L'hypothèque conventionnelle

Le débiteur, appelé constituant, consent une hypothèque sur un bien immobilier lui appartenant, à son créancier, par un contrat passé entre eux. Le contrat d'hypothèque doit être notarié est soumis à l'enregistrement et à la publication. Au terme de son délai qui est de dix (10) ans, et à défaut de renouvellement l'inscription ne produit plus d'effet. Il est à noter que l'hypothèque conventionnelle peut être dispensée de renouvellement pendant 35 ans à condition que ce soit précisé sur le titre (décret n° 77-47 du 19 février1977).

L'hypothèque légale

Elle est instituée par l'article 96 de la loi n° 02-11 du 24 décembre 2002 portant loi de finances pour 2003. Cette loi a retenue cette déposition en faveur des banques et établissements financiers : « il est institué une hypothèque légale sur les biens immobiliers du débiteur au profit des banques et établissements financiers en garantie de recouvrement de leurs créances et des engagements consentis envers eux ».

Troisième partie La gestion des risques

65

La forme authentique n'est pas nécessaire dans le contrat du crédit et il suffit seulement qu'il soit établi en la forme sous seing privé pour servir de preuve et pour apprécier les obligations des parties. L'hypothèque doit être inscrite à la conservation foncière pour qu'elle soit inopposable aux tiers. Cette inscription est dispensée de renouvellement pendant un délai de trente (30) ans.

L'hypothèque judiciaire

Elle est définie par l'article 345 du code civil algérien comme suit : « l'hypothèque judiciaire est une mesure conservatoire immobilière. Elle porte sur un ou plusieurs immeubles (terrains, construction, etc.) appartenant au débiteur ou à la caution, si elle existe, et vise à les mettre sous mains de justice et d'empêcher leur propriétaire d'en disposer au préjudice du créancier ».

Deux cas peuvent se présenter :

É Si le créancier détient un jugement condamnant le débiteur, il peut demander l'inscription d'une hypothèque judiciaire (article 937 du code civil algérien), pour cela il doit adresser une requête

au président du Tribunal qui rend une ordonnance autorisant l'affectation de l'immeuble ;

É Absence d'une décision de justice condamnant le débiteur : le créancier peut s'il justifie d'un titre prouvant la créance (et pour préserver ses droits), peut demander au juge de l'autoriser à prendre une inscription provisoire. Une fois que son affaire est jugé sur le fond, et qu'il a eu gain de causse, il peut procéder à l'inscription définitive de l'hypothèque et cela dans les deux mois qui suivent le jugement (article 352 du code civil algérien).

B.3- Droit conférés pour la banque

L'hypothèque confère à la banque un droit de suite et un droit de préférence

Le droit de suite : il confère à la banque la possibilité de suivre l'immeuble hypothéqué en quelques main qu'il passe pour être payer suivant l'ordre de sa créance.

Le droit de préférence : il permet de se faire payer par priorité aux autres créanciers une fois le bien vendu.

B.4- Condition de formation de l'hypothèque

Le contrat de l'hypothèque doit être conforme à certaines conditions de fond et de forme comme suit : Les conditions de fond

9 Le constituant doit être en mesure d'hypothéquer : un mineur émancipé⁶ ou un majeur ont la capacité d'hypothéquer un bien immobilier, contrairement au mineur non émancipé. Pour le majeur en curatelle⁷ et en tutelle⁸, ils peuvent hypothéquer un bien avec les autorisations du curateur et du conseil de famille respectivement⁹ ;

6- Emancipation : Acte juridique solennel ou effet légal du mariage qui confère à un enfant mineur le gouvernement de sa personne et la capacité d'accomplir les actes de la vie civile

7- Curatelle : Un des régimes de protection des incapacités majeurs

8- Tutelle : Ensemble de mesures légales destinées à protéger les biens des enfant mineurs et des incapables majeurs.

9- L'article 44 du code civil algérien prévoit : « ceux qui sont complètement ou partiellement incapables, sont soumis, selon le cas, au régime de l'administration légale, de tutelle ou de curatelle... ».

Troisième partie La gestion des risques

66

y' « Le constituant doit être propriétaire de l'immeuble à hypothéquer¹⁰ ». C'est-à-dire qu'il doit être en possession d'un titre prouvant qu'il est titulaire du bien qu'il veut hypothéquer.

Les conditions de forme

y' L'acte constitutif d'une hypothèque conventionnelle doit être nécessairement authentique et revêtant la forme notarié sous peine de nullité ;

y' L'acte notarié doit comprendre avec exactitude toutes les informations indispensables à savoir : la créance garantie, sa cause et son montant, la désignation individuelle de chaque immeuble (adresse exacte, références cadastrales...)

B.5- Extinction de l'hypothèque

L'hypothèque disparaît avec l'extinction totale de la créance. Dès que la créance garantie est totalement remboursée, l'hypothèque, du fait de son caractère accessoire, sera éteinte. Le banquier procédera alors à la radiation de l'inscription d'hypothèque au niveau de la conservation foncière par acte authentique appelé mainlevée.

2.4- L'EVALUATION DES GARANTIES

2.4.1- Les contraintes liées à la prise d'une garantie hypothécaire A - Contrainte réglementaire

L'instruction n° 79-94 du 29 avril 1994, relative aux règles prudentielles de gestion des banques et établissements financiers fait obligation à ces derniers de procéder à une évaluation des garanties obtenues selon la valeur du marché.

Article 10 : « l'évaluation des garanties obtenues doit se faire avec la plus grande prudence. La valeur donnée aux sûretés doit être celle du marché, selon une évaluation indépendante ».

B- Contrainte économique

Généralement les banques et dans le cadre du crédit immobilier, financent le particulier à concurrence d'un pourcentage qui peut aller jusqu'à 90% (cas de la CNEP-BANQUE) du coût global (dénommé ratio LTV « Loan To Value » ou ratio prêt / valeur), ainsi et en laissant une marge le banquier a deux objectifs :

y' D'un coté, il fera impliquer le client dans son projet immobilier ;

y' d'autre coté, en cas d'une revente forcée (réalisation de l'hypothèque), cette marge suivra comme un écart de sécurité face à la dépréciation de la valeur marchande du bien en question.

De ce fait, le banquier doit porter son intérêt sur le coût (prix du bien) avant de prendre la décision de financement, et lors du suivi de l'évolution du ratio prêt / valeur par des évaluation périodiques du bien immobilier c'est-à-dire de la garantie immobilière collectée.

Toutefois et vu la difficulté d'estimer le prix réel de l'immobilier, certains établissement confèrent cette tâche à un département spécial crée pour la question dans ses structures ou même sous traitant à des évaluateurs immobiliers.

Ainsi, il est clair que l'évaluation des actifs immobiliers est indissociable de l'activité crédit

10- Voir article 884 du code civil algérien.

Troisième partie La gestion des risques

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2.4.2- Les méthodes d'évaluation

Il existe plusieurs méthodes d'évaluation des actifs immobiliers, nous citerons à titre indicatif :

É Les méthodes de comparaison, dont :

9 Les réductions simples à l'unité de surface brute ;

9 Les réductions à l'unité de surface pondérée en valeur ;

9 Les méthodes d'économétrie.

É Les méthodes d'évaluation historiques.

2.5- LE REFINANCEMENT 11

Le risque de liquidité est en permanence présent dans l'activité bancaire. Il est lié à la fois aux engagements de l'établissement et à ses ressources.

De ce fait, l'établissement doit transformer ses échéances (qui consiste à refinancer ses emplois par des ressources de plus courte durée), cette transformation en matière de l'activité de crédits immobiliers consiste à se doter de ressources liquides en cédant ou en donnant en nantissement des portefeuilles de prêts octroyés¹².

Il existe plusieurs techniques de refinancement parmi eux la titrisation qui a pu se substituer aux anciens modes de refinancement surtout en matière d'immobilier (refinancement du crédit hypothécaire)

2.5.1-Définition de la titrisation

La titrisation est une technique financière par laquelle le financement des prêts à la clientèle n'est plus assuré par le distributeur, (l'établissement de crédit), mais par le marché des capitaux directement, c'est-à-dire par les investisseurs. La banque cède pour cela ses créances à un intermédiaire (FCC¹³ ou Trust¹⁴) qui se substitue comme créancier (les crédits sont souscrit à son actif) et émet en contrepartie des titres négociables (au passif)



Emission de titres

INTERMEDIAIRE

INVESTISSEURS

Cession de créances

CEDANT

Emprunt

EMPRUNTEUR

Schéma simplifié de la titrisation des créances

11- Pour plus de détails voir institution chargée du refinancement hypothécaire, Première partie de ce mémoire.

12- Inspiré de l'ouvrage « la gestion stratégique des banques : les 3 R (refinancement, ratios, risques) », « Michèle Ceresoli et Michèle Gailland, Edition ESKA, page 165.

13- Fonds Commun de Créances

14- Copropriété des banques initiatrices de la titrisation crée pour l'objet exclusif d'acquérir des créances hypothécaires cédées par les banques en vu d'émettre en contrepartie des titres représentatifs de ces créances.

Troisième partie La gestion des risques

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2.5.2- Les avantages de la titrisation

La titrisation c'est vite imposée comme un outil de gestion du bilan d'une grande efficacité. Elle apporte en effet des réponses et des solutions pertinentes aux problèmes que rencontrent les banques, confrontés à la double contrainte, de gestion des risques crédit et liquidité.

A- La gestion du risque crédit

Pour des raisons évidentes de rentabilité, un établissement de crédit se soucie beaucoup de la qualité de son portefeuille d'actifs. Dans le cadre de son activité courante d'octroi de crédits, un suivi permanent du risque d'insolvabilité de ses client est d'une impérieuse nécessité. La banque éprouver le besoin de se libérer de certains de ses clients, et donc du risque de crédit qui leur est associé, pour satisfaire une contrainte de solvabilité.

Une des missions de l'organisme chargé du montage de la titrisation est de quantifier l'incidence de cette opération sur le ratio Cooke de l'établissement cédant. La cession des créances titrées permet en effet d'alléger le dénominateur du ratio de solvabilité, défini comme le rapport entre les fonds propre de la banque et ses engagements pondérés.

D'autre part, l'établissement de crédit cédant peut retirer de l'opération de titrisation une meilleure connaissance de son risque de crédit. Les experts doivent en effet apporter une évaluation très pointue du risque inhérent aux créances faisant l'objet de titrisation.

B- La gestion du risque de liquidité

La titrisation permet aux banques d'améliorer non seulement leurs ratios de solvabilité, mais aussi ceux de liquidité. Le fait de pouvoir sortir de l'actif d'un bilan, et transformer en liquidités, des créances qui n'ont pas vocation à être négociables (ex : crédit immobiliers aux particulier), sur un marché secondaire, permet d'améliorer la situation de liquidité de l'établissement cédant.

2.6- LE SCORING

2.6.1- Définition

Parmi les nombreuses méthodes automatisées de notation, nous trouvons la méthode score appelée aussi l'analyse discriminante multi variée ou encore crédit scoring.

Le score se base sur des analyses statistiques du client à qui l'on attribue une note représentative de son profil de risque, c'est-à-dire une note mesurant le risque d'impayé, qu'il représente. En règle générale, le score est élaboré à partir d'une analyse statistique de comparaison de profil des bons et des mauvais risques. Cette classification résulte de l'analyse historique des incidents de paiements graves. Il existe aussi une catégorie de clients ayant des incidents de paiement légers qui sont classés en clients incertains.

Cette technique est apparue aux Etats-Unis dans les années cinquante (50), puis c'est progressivement développée à travers le monde. De nos jours, le scoring est couramment utilisé par de nombreux établissements, surtout en matière de crédit à la consommation qui représente son domaine de prédilection, mais également en matière de crédits immobiliers aux particuliers.

2.6.2- Les avantages du crédit scoring

Comparé à l'analyse et décision traditionnelles, le crédit scoring présente des avantages certains pour l'établissement de crédit :

Troisième partie La gestion des risques

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Troisième partie La gestion des risques

La simplicité et la rapidité : l'utilisation du scoring est simple et la prise de décision est rapide de qui présente un double avantage : un avantage interne de charge du travail où le mécanisme administratif est accéléré et un avantage commercial du fait que le client que le client obtient une réponse en quelques minutes ;

L'homogénéité : le crédit scoring nous permet d'avoir une politique de sélection des risques homogène et donc traiter les dossiers des crédits de la même façon, quelque soit le lieu et le montant de la demande ;

La productivité : contrairement aux méthodes traditionnelles où le traitement des dossiers est souvent long pour les clients, le crédit scoring permet un gain de temps important dans le traitement des dossiers. Ce gain est optimisé dans sa réaffectation que se soit dans des opération de conseils pour la clientèle ou encore dans d'autres opérations de crédit ;

La maîtrise du risque : l'objectivité des critères de risques du crédit scoring et l'efficacité, prouvée, dans le processus de décision, permettent un meilleur contrôle des impayés mais aussi leurs diminutions.

2.6.3- Les étapes de l'établissement d'un modèle de crédit scoring

L'élaboration d'un modèle de crédit scoring doit tout d'abord passer par les étapes suivantes :

La définition des partitions ;

L'échantillonnage ;

L'élaboration d'une grille de score ; La conception du modèle.

Remarque

Les principales variables de sélection utilisées dans le cadre des crédits immobilier aux particuliers sont :

V' Le revenu de l'emprunteur (en terme de taux d'effort) ;

V' Le patrimoine de l'emprunteur (en terme d'apport personnel) ;

V' Combinaison systémique revenue / patrimoine ;

V' Tentative d'évaluation de la dette du demandeur au moyen de la déclaration fournie par celui-ci

recensent ses charges

V' Profession, ancienneté dans l'emploi ;

V' Situation familiale ;

V' Age du demandeur ;

V' Ancienneté du compte bancaire.

2.6.4- Les limites du score15

Le scoring présente plusieurs limites d'ordre pratique surmontables, les plus évidentes proviennent de la qualité des fichiers qui exigent une information à la fois riche et exacte ; les effectifs doivent être important, les données discriminantes disponibles.

Il existe aussi d'autres limites :

15- Voir revue, « Banque », n° 64. novembre 1995, « les limites du score ».

70

É L`impact de l'environnement : car le crédit scoring est très sensible aux changements de la situation économique. Le secteur sur lequel a été construit peut changer avec l'environnement ce qui rend les critères utilisés dans l'élaboration du score peu pertinents. Il convient alors, d'opérer des ajustement voir même reconstruire le modèle ;

É La dérive temporelle : avec le temps, le modèle perd de sa pertinence et ou ne peut être sûr que l'outil soit totalement efficace ;

Bien sûr, le crédit scoring n'a pas vocation à supprimer purement et simplement le risque ! Il ne peut y avoir et quelque soit la qualité du risque, de risque nul. Mais celui-ci contribue à suppléer la carence de spécialistes de crédit, qui peuvent se consacrer à l'analyse de dossiers délicats¹⁶.

2.7- AUTRES MOYENS DE GESTION DES RISQUES DES CREDITS

Nous trouvons aussi un bon nombre d'outils de gestion des crédits immobilier qui sont peut utilisés par rapport au scoring. Ces techniques sont essentiellement : le budget type, la méthode du net disponible du ménage et le système expert.

2.7.1- La méthode du budget type

A- Définition

Cette démarche ou méthode part de l'idée qu'il faut prendre en compte tous les revenus et toutes les charges incompressibles, y compris les crédits antérieurs, d'un ménage type pour, en reconstituer son budget, dégager comme solde sa capacité d'épargne qui, seule, indiquera la possibilité (ou non), de rembourser le prêt demandé.

Il ne s'agit pas seulement du budget propre du ménage constitué en exploitant les données déclaratives (de salaire ...etc.), mais aussi de calculer automatiquement, en fonction de la catégorie de l'emprunteur, ses dépenses types. Celle-ci proviennent des sources calculées à partir des données d'entrée (exemple des données issues d'enquêtes de consommation).

B- Principe du budget type

Cette méthode consiste à établir le solde du budget type comme étant la différence entre les ressources et d'une part, des dépenses spécifiques : coût des véhicules automobiles, loyer, coût des études des enfants, pensions alimentaires, dépenses de vacances et de loisirs..., d'autre part, les dépenses courantes assimilées à la moyenne statistique de la même catégorie sociale. Ce solde représente la capacité d'épargner du ménage. Celle-ci détermine le montant maximum du prêt en fonction du taux d'intérêt, de la durée et du mode d'amortissement.

2.7.2- Le net disponible du ménage

Cette méthode est de plus en plus utilisée soit seule, soit en complément du taux d'effort¹⁷; elle tient compte du nombre de personnes à charge pour fixer un montant en deçà duquel le ménage est considéré comme surendetté. Les limites sont fonction des établissements de crédits et leurs stratégies en matière de risque, et à titre d'exemple la banque pourra définir un revenu minimum d'insertion de 2500,00 DA.

C'est-à-dire :

16-



2500 DA

Ensembles des revenus - ensemble des charges

=

au foyer

Nombres

de personnes

Inspiré du livre « l'exploitant bancaire et le risque crédit », « MATIEU M », Edition de l'organisation, 1995.

17- Le taux d'effort est la proportion du salaire pouvant être utilisé dans un crédit aux particuliers, exemple 30% du salaire.

Troisième partie La gestion des risques

Cette méthode, même si elle se heurte à des difficultés pratiques d'application (la pertinence des enquêtes de consommation pour la détermination du seuil d'endettement par personne) diffère de la méthode du taux d'effort par le fait que la première méthode nous renseigne plus sur la cote maximale de crédit à accorder alors que celle-ci n'est qu'un « clignotant » qui nous renseigne sur l'effet de l'endettement sur le ménage (qui peut engendrer des risques d'immobilisation ou de non remboursement du prêt).

2.7.3- Le système expert

Un des nombreux moyens d'aide à la décision, le système expert permet de simuler un raisonnement par un expert humain dans son domaine de compétence. Les systèmes experts délivrent alors au banquier un compte rendu où sont exposées leurs décisions mais aussi l'ensemble des raisons les ayants poussées à décider ainsi.

Ils sont principalement utilisés dans l'analyse de l'octroi de prêts immobiliers aux particuliers.

Tout système expert doit disposer d'une base de connaissances qui regroupe des règles et des faits pour qu'il puisse fonctionner correctement :

La base des faits : représente les données qualitatives et quantitatives ;

La base des règles : ces règles sont fournies par un expert en analyse des risques crédit.

Nous pouvons présenter le système expert par ce schéma simplifié :



EXPERT



UTILISATEUR

BASE DES REGLES

BASE DES FAITS





MOTEUR D'INFERENCE





DECISION ARGUMENTEE

71

Schéma simplifié d'un système expert

Dans un système expert, le moteur d'inférence constitue la partie centrale et la plus importante. Il a pour rôle de simuler le raisonnement de l'expert. Pour cela, il utilise le savoir décrit dans la base des règles.

Ce type de système présente les avantages suivants :

É La réduction effective des charges des études des dossiers et les limiter seulement aux cas complexes ou aux cas ou les montants sont importants ;

É Il permet un accroissement de la sensibilité en amenant l'analyste à confronter deux études, subjective du dossier et objective délivrée par le système.

Troisième partie La gestion des risques

72

3- LA GESTION CURATIVE

La gestion curative du risque crédit débute dès le premier jour où l'échéance du crédit à été impayée et alors l'engagement pris par un client non respecté. C'est la fonction recouvrement

Le recouvrement ²⁵

La fonction recouvrement repose sur trois (03) principes pour son efficacité à savoir : la réactivité, la continuité et la progressivité

La réactivité : qui est un facteur clé de l'efficacité du recouvrement. Il consiste en la prise en compte de la contrainte à temps pour éviter une accumulation des impayés. Ce principe suppose aussi l'utilisation de moyens adaptés pour la détection des impayés et l'organisation de leur gestion.

La continuité dans le traitement de l'impayé est le second facteur clé du succès de la fonction recouvrement. Ce facteur cherche à éviter donc des ruptures dans la gestion du crédit. La progressivité dans le déroulement de l'opération de recouvrement, par la mise en place de mesures contraignantes pour le client sur le plan juridique, depuis l'agence jusqu'au service contentieux de la banque.

18- Pour plus de détails voir les étapes de recouvrement, Quatrième partie de ce mémoire

73

QUATRIEME PARTIE

CAS PRATIQUES

Nous avons vu dans la deuxième partie comment les banques financent l'immobilier que ce soit pour les promoteurs ou les particuliers. Pour mettre en pratiques ces connaissances nous avons consacré cette quatrième partie à l'étude de cas de financement de l'immobilier au niveau de la CNEP-BANQUE.

A cet effet, nous consacrerons notre premier chapitre à la présentation de la CNEP-BANQUE (l'exemple de notre étude).

Dans un deuxième chapitre nous présenterons les pratiques de la CNEP-BANQUE en matière des crédits immobiliers aux particuliers.

Dans un dernier chapitre nous tracerons les démarches à suivre lors de l'étude d'un dossier de crédit à la promotion immobilière et cela à travers un cas concret financé par la CNEP-BANQUE.

74

Chapitre 1

PRESENTATION DE LA CNEP-BANQUE

1- DE LA CNEP A LA CNEP-BANQUE « PLUS DE TRENTE (30) ANS AU SERVICE L'IMMOBILIER »

La CNEP (Caisse Nationale d'Epargne et de Prévoyance) fut créée par le décret n° 64-227 du 10 août 1964. Au fait, la CNEP avait pris l'ossature de la CSDCA (Caisse de Solidarité des Départements et des Communes d'Algérie), ancien organisme social des retraites français. De nos jours, la CNEP est une société par actions au capital social de 14 milliards de Dinars libérés entièrement, son siège social est saisi au 42 Rue Khelifa Boukhalfa - Alger. Elle a obtenu son agrément de banque, au sens de l'article 114 de la loi 90-10. Le 27 juillet 1997, par le règlement n° 01-97 du Conseil de la Monnaie et du Crédit.

Lors de sa création, la CNEP avait deux (02) principales missions :

La collecte de la petite épargne ;

La distribution des crédits à la construction aux collectivités locales.

« Les statuts conférés à la CNEP renvoyés donc à des missions de services publics, l'institution était considérée comme un démembrement de l'Etat ¹ ».

En plus de ces tâches, l'arrêté du 19 février 1971 du Ministère des finances confère à la CNEP une vocation de « BANQUE DE L'HABITAT ». Elle a institué dès lors le système d'épargne logement qui lie l'épargne à la perspective d'acquérir un logement. Le 27 avril 1971, une instruction de la direction du Trésor Public renforce cette vocation et oblige la CNEP à participer aux différents programmes d'habitat social ^2.

A partir de 1980, de nouvelles tâches sont assignées à la CNEP qui se résument en deux axes principaux :

Les crédits aux particuliers pour la construction de logements ;

Le financement de l'habitat promotionnel³ sur fonds d'épargne au profit exclusif des épargnants

cela, pour favoriser l'essor d'un secteur qui avait pris un grand retard sur le plan physique et pour fidéliser, d'un autre coté, la clientèle « ménages ».

Ce n'est qu'à partir de 1988 que la CNEP commença à se préoccuper de la diversification de ses produits et services afin de cibler d'autres groupes sociaux.

Pour se faire, il fallait donc attendre l'année 1997 pour que la CNEP soit érigée en société par actions (SPA) et devienne ainsi une banque universelle exerçant toutes les activités que lui conférées la loi.

1. Extrait d'un entretien réalisé avec M^R BESSA DJAMEL, « La CNEP s'ouvre à l'activité bancaire dans sa globalité »,Revue interne « CNEP NEWS », N° 02 octobre 1999.

2. De 1973 à 1979 : le financement était assuré par le Trésor Public (75%) et la CNEP (25%).

De 1990 à 1996 : en 1990, par décision du gouvernement de l'époque, le financement des logement sociaux à été mis à la charge de la CNEP sur fonds d'épargne. Cette procédure était prévue provisoirement pour l'année 90, mais a durée, en réalité, six (06) années, Source : document « Le nouveau dispositif du financement du logement en Algérie », réalisé par Mme MAHIOU SAMIRA.

3. Instauré par le décret N° 80-213 du 13 septembre 1980.

Quatrième partie Cas pratiques

75

2- LA CNEP DANS SA NOUVELLE CONFIGURATION DE BANQUE 4

Les nouveaux statuts de la CNEP du 27 juillet 1997 lui on permit d'effectuer toutes les opérations de banque, qui ne lui était possible du fait de son ancien statut de caisse.

A travers son propre réseau d'agence, constitué de 187 Agences, toutes informatisées ou elle employa 4617 agents. Ajoutant à cela, une présentation dans 3500 bureaux de poste. La CNEP-BANQUE draine ses ressources de clientèle principalement de l'épargne des ménages ; elle gère 6.8170.790 comptes clients.

Les crédits qu'elle accorde portants essentiellement sur le financement de l'habitat, sous toutes ses formes, promotionnel ou individuel.

Les crédits hors habitat commencent à se développer et à se diversifier.

2.1- La collecte de l'épargne

La CNEP-BANQUE dispose d'une gamme de produits d'épargne offerte à la clientèle.

™ Le livret épargne logement (L.E.L), rémunéré au taux de 2.5% qui confère à la clientèle un droit d'accès au crédit à des conditions priviligées⁵ ;

™ Le livret épargne populaire (L.E.P), rémunéré au taux de 2% qui ouvre droit à son titulaire, depuis le 01 avril 2002, au crédit à un taux préférentiel⁶ ;

™ Les placements à terme en bons de caisse, DAT ⁷ logements et DAT banque qui sont rémunérés selon la durée du placement.

En outre, à travers les comptes courants et les comptes de chèques ouverts aux entreprises et aux particuliers. La CNEP-BANQUE collecte des ressources à vues non rémunérées.

La part de marché de la CNEP-BANQUE au titre, des ressources clientèle représente 20% de celles collectées par l'ensemble du système bancaire.

2.2- La distribution de crédits

Les produits offerts par la CNEP-BANQUE s'adressent aussi bien aux particuliers qu'aux entreprises. 2.2.1- Financement des besoins des particuliers

Pour répondre aux différents besoins de ce segment de clientèle la CNEP-BANQUE propose sur le marché une large gamme de produits :

A- Des crédits hypothécaires8

Au 31 décembre 2003, la CNEP-BANQUE a accordé 227.435 crédits hypothécaires aux particuliers pour un montant de plus de 67 milliards de Dinars.

9 Achat d'un logement promotionnel ;

9 Construction individuelle ou en coopérative ;

4. Sauf indication contraire, les données chiffrées utilisées dans cette partie sont extraites du rapport annuel de la CNEP-BANQUE, année 2002.

5. Un taux débiteur de 6 % au lieu de 7.25%.

6. Un taux débiteur de 7% au lieu de 7.25%.

7. DAT : veut dire Dépôt à Terme.

8-.Pour plus de détails voir : la prise des garanties, Troisième partie de ce mémoire.

Quatrième partie Cas pratiques

76

V' Achat d'un terrain ;

V' Aménagement ou extension d'une habitation ; V' Achat d'un logement auprès d'un particulier ; V' Achat d'un logement « vente sur plan ».

B- Des crédits d'équipements

V' Acquisition d'équipement électroménagers, ameublement, micro-ordinateur, etc. 2.2.2- Financement des besoins des entreprises

Pour répondre aux besoins d'une clientèle de différentes natures la CNEP-BANQUE s'est engagée dans une diversification de ses activités de financement des entreprises.

Aujourd'hui, au-delà de son métier de base de financement des programmes de construction de logements réalisés par des promoteurs immobiliers publics et privés, la CNEP-BANQUE finance le développement des entreprises industrielles et les professions libérales

A- Crédits à la promotion immobilière

Au 31 décembre 2003, la CNEP-BANQUE a financé 1615 projet soit un total de 200.000 logements pour un montant de 208 milliards de Dinars.

V' Achat de terrain ;

V' Viabilisation, études ;

V' Réalisation de programmes immobiliers.

B- Crédits aux entreprises industrielles

V' Achat de terrains ou d'immeubles d'exploitation ;

V' Construction d'usines industrielles ; V' Achat d'équipement de production.

2.3- Les opérations de marché

2.3.1- Les prêts sur le marché monétaire

La CNEP-BANQUE, outre le réemploi de sa trésorerie dans le financement des entreprises st des particuliers, intervient activement sur le marché interbancaire et en fonction de son évolution, adapte sans cesse ses conditions de prêts.

2.3.2- Les emprunts obligataires

Les emprunts obligataires, à travers la souscription aux obligations du Trésor et aux obligations SONATRACH, font partie des emplois de trésorerie que la CNEP-BANQUE pratique.

2.3.3- Les crédits consortiaux

L'importance des moyens financiers dont dispose la CNEP-BANQUE et sa bonne structure financière font qu'elle est souvent approchée par les confrères pour participer avec eux à des financements en commun car vu les contraintes imposées par les règles prudentielles et le manque de liquidité des banques, certains projet d'investissement n'auraient pas trouvé de financement au niveau d'une seule banque.

Quatrième partie Cas pratiques

77

2.4- Les participations

La CNEP-BANQUE détient des participations dans douze (12) société, tout statut juridique confondu. Au 31 décembre 2002, le total d'actions souscrites par la CNEP-BANQUE est de 51986 pour un montant de 917 millions de Dinars. Le capital social libéré de l'ensemble de ces sociétés était de 7.575 millions de Dinars. Le niveau des participations a atteints un taux de 12,10% de la masse des capitaux de toutes les sociétés⁹.

9. Pour plus de détailles sur la participation de la CNEP-BANQUE dans chaque entreprise, voir (ANNEXE 2)

78

Chapitre 2

CREDIT IMMOBILIER AUX PARTICULIERS

« CAS de la CNEP-BANQUE »

INTRODUCTION

Le logement, facteur d'intégration et de reconnaissance sociale, est sans conteste un besoin social incompressible. Il joue un rôle économique non négligeable puisqu'il constitue la forme la plus élémentaire d'investissement des ménages, cet investissement nécessite des fonds importants comparés au budget du particulier. Ce dernier va alors recourir au crédit immobilier pour satisfaire ce besoin.

La CNEP-BANQUE a mis en place toute une panoplie de prêts immobiliers adaptés aux différents besoins des emprunteurs. Toutefois, chaque demande de crédit doit faire l'objet d'un montage du dossier pour minimiser les risques que peut encourir la banque.

Dans ce chapitre nous allons présenter les conditions de la CNEP- BANQUE en, matière des prêts immobiliers aux particuliers et les différentes étapes de traitement du dossier de ce dernier.

1- LES PRATIQUES DE FINANCEMENT

1.1- Cadre réglementaire

La décision réglementaire n° 227-2000 du 15 mars 2000 définie le cadre réglementaire dans lequel devra être mis en place la procédure de gestion des crédits immobiliers aux particuliers.

Cette décision traite les critère d'accès au crédit immobilier, l'étude des demandes et les condition d'octroi et de gestion des prêts sans omettre bien sûr l'aspect recouvrement du crédit.

1.2- Les critères d'éligibilité au crédit

Afin de bénéficier d'un crédit immobilier, il faudra que la personne physique soit de nationalité algérienne. En outre, elle doit répondre à certains critères qui sont :

· Ayant la capacité juridique de contracter un prêt, être majeur ou émancipé ;

· Justifier d'un apport personnel d'au moins 10% du prix du logement ;

· Le bien à financer doit être en Algérie.

Cependant, les postulant ayant la qualité d'épargnant bénéficient de certains avantages particuliers en matière de taux d'intérêts.

1.3- Objet du crédit

La CNEP-BANQUE présente toute une panoplie de crédits immobiliers à ses clients. Le crédit peut être un :

y' Crédit à la construction individuelle ;

y' Crédit à la construction dans le cadre d'une coopérative immobilière ; y' Crédit aménagement, surélévation, extension ;

y' Crédit pour l'achat d'un logement auprès d'un promoteur immobilier ;

Quatrième partie Cas pratiques

79

V' Crédit pour l'acquisition d'un logement achevé ou en cours de construction auprès d'un particulier ;

V' Crédit pour l'achat d'un logement selon la formule de vente sur plans ;

V' Crédit pour l'achat d'un terrain à bâtir pour la construction d'un logement pour son propre compte.

1.4- Le montant du crédit

Le montant du crédit à accorder est déterminé suivant des paramètres qui sont principalement :

· Le revenu net du postulant ainsi que sa capacité de remboursement ;

· Le montant des intérêts cumulés sur un livret ou un compte de placement d'épargne logement ;

· La durée du crédit ;

· La valeur du bien à acquérir et la valeur estimée de la garantie proposée ;

· Le montant du crédit octroyé ne doit pas dépasser une quotité de financement fixée par la décision réglementaire n° 851-2004 du 16 juin 2004, le tableau ci-dessous reprend les quotités de financement des différents types de crédit

Catégories des prêts	Quotité	Modalités de décaissement		Conditions de décaissement	Construction d'un immeuble à usage d'habitation
90% du devis estimatif	Une seule tranche	Avancement d'au moins 50% des gros oeuvres et sur rapport technique		Extension d'un immeuble d'habitation
80% du devis estimatif	1^ère tranche 50% 2^ème tranche 50%	A l'ouverture du chantier A l'achèvement des gros oeuvres		Surélévation d'un immeuble d'habitation
80% du devis estimatif	1ère tranche 40% 2^ème tranche 30% 3 ^ème tranche 30%	A l'ouverture du chantier Au début des gros oeuvres et sur rapport technique A l'achèvement des gros oeuvres et sur rapport technique		Aménagement d'une habitation
70% du devis et dans la limite de 30% de la valeur de la garantie	Une seule tranche	Présentation d'une attestation constatant le commencement des travaux		Achat d'habitation ou de terrain
90% du coût d'acquisition	Une seule tranche	Entre les mains du notaire s'il y a sortie de fonds, ou Crédit relais en déduction de la dette du promoteur		Achat de logement en vente sur plan
90% du coût prévisionnel	Plusieurs tranches selon le contrat VSP	Dans le compte du promoteur		Coopératives immobilières
70% du devis estimatif	1ère tranche 20% 2^ème tranche 30% 3 ^ème tranche 20% 4ème tranche 30%	Dans la limite de la garantie constituée par le terrain d'assiette et les construction édifiées A l'ouverture du chantier Achèvement des gros oeuvres d'infrastructures Achèvement des gros oeuvres de superstructure Avancement des travaux de corps d'état secondaires

Quatrième partie Cas pratiques

80

1.5- Durée du crédit

Les crédits immobiliers peuvent avoir une durée qui s'étend jusqu'à 30 ans. Elle est calculée en fonction de l'âge du postulant.

Il est à noter que l'âge limite de remboursement des crédits immobiliers est de 70 ans.

Catégorie		Durée maximale du crédit immobilier	Construction nouvelle
30 ans dont 02 mois de différer		Extension / Surélévation
30 ans dont 02 mois de différer		Aménagement
10 ans		Achat de logement
30 ans		Achat de construction en cours
30 ans		Achat de terrain
10 ans

1.6- Taux d'intérêt

Il diffère selon le type de livret épargne ouvert et selon la qualité d'épargnant ou non de l'emprunteur :

É Pour les titulaires d'un Livret Epargne Logement (LEL) et / ou de Compte de Placement à Terme (CPT) le taux est de 6% l'an ;

É Pour les titulaires d'un Livret Epargne Populaire (LEP), le taux est de 7% ;

Remarque

Pour avoir la qualité d'épargnant, le livret épargne doit avoir au moins trois (03) ans d'ancienneté, et avoir produit au moins 2500 DA d'intérêts.

É Pour les non épargnant le taux est de 7.25%. 1.7- Commissions

C'est l'ensemble des frais d'études et de gestion du crédit qui sont payées en une seule fois par un prélèvement sur le premier décaissement du crédit octroyé.

Ces commissions sont fixes et sont en fonction du montant du crédit comme suit :

Montant du crédit		Commissions d'études et de gestion	Jusqu'à 500 000 DA
1000 DA		De 500 000 DA à 2 000 000 DA
1500 DA		Supérieur à 2 000 0000 DA
2500 DA

Il y aussi la commission d'engagement qui est fixée à 0.1% sur le montant non encore mobilisée. Elle représente les frais d'immobilisation de fonds perçue lors du décaissement des tranches de crédit sur la montant du crédit non encore utilisé.

1.8- Modalités de remboursement

Pour l'ensemble des crédits à la construction, à l'extension et à la surélévation, le remboursement du prêt intervient un mois après la fin de la période de différer. Pour ceux concernant l'achat d'un logement

Quatrième partie Cas pratiques

81

ou d'un terrain, l'aménagement d'une habitation, le remboursement intervient trente jours après la date de signature du contrat du prêt.

Selon le choix du client deux (02) modalités de remboursements sont possibles :

· Remboursement selon la formule de l'échéance constante ;

· Remboursement selon la formule du principal constant.

1.8.1- Remboursement par échéance constante

Ce type de remboursement est le plus utilisé par les emprunteurs, en raison de sa simplicité. Pour comprendre les principes de cette méthode nous allons prendre un exemple chiffré.

Exemple

Un client vient d'obtenir un crédit immobilier auprès de la CNEP-BANQUE aux conditions suivantes :

y' Capital : 2 000 000 DA

y' Taux d'intérêt annuel : 6%

y' Durée : 360 mois (30ans)

y' Remboursement mensuel à échéances constantes.

Pour calculer le montant des mensualités constante nous allons utiliser la formule suivante :

Montant de la mensualité = K * I

K: capital

I: coefficient, I = i_m / 1 - (1 + im)- ⁿ

i_m : taux d'intérêt mensuel n : nombre de mensualités

Donc	I = 0.005995
	Montant de la mensualité = 11 990 DA

o Pour la première mensualité (11 990 DA) Intérêt = 2 000 000 * 0.005 = 10 000 DA Capital = 11 990 - 10 000 = 1 990 DA

o Pour la deuxième mensualité (11 990) Intérêt = 1 998 810 * 0.005 = 9 990.05 DA Capital = 11 990 - 9 990.05 = 1 999.95 DA

o Pour la troisième mensualité (11 990)

Intérêt = 1 996 810 * 0.005 = 9 984.05025 DA Capital = 11 990 - 9 984.05025 = 2 005.94975 DA

Nous avons étudié l'évolution du remboursement des intérêts et du capital sur 360 mois et nous avons obtenu le graphique suivant :

Quatrième partie Cas pratiques



14000

12000

10000

4000

8000

6000

2000

0

1 45 89 133 177 221 265 309 353

Échéance Intérêt Capital

Graphe représentant l'évolution du remboursement des intérêts et du capital pour une échéance constante

Nous constatons que dans cette méthode le remboursement des intérêts est dégressif, tandis que celui du capital est progressif.

1.8.2- Remboursement à capital constant

Cette méthode est rarement choisie par les emprunteurs, elle consiste à un remboursement par amortissement du capital constant et un remboursement d'intérêts dégressif. Ce qui donne une mensualité dégressive. Pour mieux comprendre cette méthode nous allons prendre un exemple.

Exemple

On reprend l'exemple précédent, mais avec un remboursement à capital constant.

o Pour la première mensualité

Capital = 2 000 000 / 360 = 5 555.55 DA Intérêt = 2 000 000 * 0.005 = 10 000 DA Mensualité = 15 555.55 DA

o Pour la deuxième mensualité Capital = 5 555.55 DA

Intérêt = 1 994 444.45 * 0.005 = 9 972.22 DA

Mensualité = 15 527.72 DA

o Pour la troisième mensualité

Capital = 5 555.55 DA

Intérêt = 1 988 888.90 * 0.005 = 9 944.44 DA Mensualité = 15 499.9945

Nous avons étudié l'évolution des intérêts du capital et des échéances sur 360 mois et cela nous a permis d'élaborer le graphique suivant :



20000

15000

10000

5000

0

45 89 133 177 221 265 309 353

Échéance Intérêt Capital

82

Graphe représentant l'évolution du remboursement des intérêts et des mensualités pour un remboursement du capital constant

Quatrième partie Cas pratiques

83

Ce graphe nous montre que le remboursement des intérêts est dégressif ce qui nous donne des mensualités dégressives ce qui ne correspond pas à la situation financière du ménage qu'a tendance à s'améliorer dans le futur (augmentation de salaire).Ce qui explique la faible demande sur cette modalité de remboursement, malgré son coût global, moins chere comme vous pouvez le constater sur le tableau ci-dessous.

Si on reprend notre exemple précédent :

Rubriques	Echéances constantes		Capital constant
Total Echéances	4	316 763.781 DA	3	805	000 DA
Principal		2 000 000 DA	2	000	000 DA
Total Intérêts	2	316 763.781 DA	1	805	000 DA

2- TRAITEMENT D'UNE DEMANDE DE CREDIT

2.1- Pouvoir de décision

La décision d'engagement du crédit hypothécaire reste du ressort des comités de crédit selon le pouvoir d'engagement de chaque comité.

Au niveau de la CNEP-BANQUE, il est comme suit :

Comité de crédit	Montant
Agence (CCA)	Jusqu'à 500 000 DA et illimité pour les programmes financés par la CNEP-BANQUE
Direction de réseau (CRC)	Jusqu'à 3 000 000 DA
Siège (CCC)	Sans limite de montant

2.2- Le montage du dossier

2.2.1- Prise de contact avec le client

Le banquier va essayer tout d'abord de déterminer les besoins exacts du client. Pour cela, il doit poser les bonnes questions sur l'objet du crédit, sa nature, sa durée et ses modalités de remboursement.

Il va demander les documents adéquats pour éviter une prise de risque administratif.

En parallèle à toutes ces opérations, le banquier doit bien connaître son client :

Son état civil : vérifier l'exactitude de l'âge du postulant, de son adresse actuelle et de son nom ;

Sa situation familiale et patrimoniale : le nombre de personnes à la charge de l'emprunteur, ses dépenses, situation actuelles : possède-t-il un logement ou non ? ses avoirs bancaires et épargne, ses avoirs mobiliers et immobiliers, savoir si le patrimoine est hypothéqué au profit des tiers ou pas, consulter le fichier des clients au niveau de la centrale des risques des particuliers pour savoir si l'emprunteur à des antécédents au niveau de la CNEP-BANQUE ;

Sa situation professionnelle : sa profession, la stabilité de ses revenus compte tenu de la

profession, l'ancienneté dans la profession, connaître l'employeur et le secteur d'activité ;

Quatrième partie Cas pratiques

84

Vérifier l'admissibilité de l'emprunteur à l'aide de l'Etat (AAP).

2.2.2- Constitution du dossier

y' Une demande de crédit signée par le postulant (ANNEXE 7) ;

y' Un acte de naissance, une fiche familiale et une photocopie de la carte nationale d'identité ;

y' Justificatifs de revenus :

relevé des émoluments récent (ANNEXE 8) ; pension ; contrat bail ; avertissement fiscal délivré

par les services des impôts ;

y' Relevés des intérêts arrêtés le jour de la demande des livrets épargne logement, d'un plan

épargne, de bons d'épargne, faire valoir sur CPT ou DAT du postulant et de ceux des cédants s'il

y a lieu, ouvert auprès des agences de la CNEP-BANQUE et du réseau P&T ;

y' Attestation de cession de droits d'intérêts si nécessaire ;

y' Caution solidaire si nécessaire ;

y' Attestation de domiciliation des salaires dans un compte ouvert auprès d'une agence de la

CNEP-BANQUE avec une autorisation de prélèvement automatique (ANNEXE10) ;

y' Autorisation de prélèvement d'office sur compte CCP pour les postulant domicilié auprès des

P&T ;

En plus des documents cités ci-dessus, le dossier de demande de crédit devra être complété par des pièces particulières à chaque catégorie de prêt (voir annexe).

2.2.3- Analyse de l'endettement du ménage

A- Le taux d'endettement

Lors d'une opération de crédit immobilier, la CNEP-BANQUE perçoit une part du revenu. Cette quotité est définie selon le montant du revenu comme suit :

Le revenu mensuel net du ménage (RMN)	Part maximale du revenu pouvant être utilisée dans le crédit
Inférieur ou égal à 04 fois le SNMG	30%
Entre 04 et 09 fois le SNMG	40%
Entre 09 et 10 fois le SNMG	45%
Entre 10 et 11 fois le SNMG	50%
Supérieur à 11 fois le SNMG	55%

Sur le plan pratique, la capacité de remboursement est calculée suivant ces taux, ce qui ne constitue en aucun cas l'image réelle de la capacité du particulier à rembourser son crédit, pour prouver cela on va prendre un exemple.

Exemple

Nous allons prendre deux emprunteurs A et B

· (A) à un revenu de 50 000 DA (soit 05 fois le SNMG) et deux enfant, selon le tableau ci-dessus sa capacité de remboursement mensuelle est de 40% de son revenu ;

· (B) à le même revenu mais il à 9 enfant ;

Si nous nous référerons uniquement aux taux d'endettement maximales mentionnés sur le tableau ci-dessus, nous remarquerons que les deux client (A et B) ont une capacité de remboursement mensuelles identique, ce qui est en réalité impossible vu les charges supporter par le client B (9 enfants).

Vu les limites de cette méthode, il est indispensable de compléter l'étude par d'autres critères plus significatifs sur le plan réel.

B- Quatrième partie Cas pratiques

85

Le seuil d'endettement

C'est le rapport entre toutes les charges payées par l'emprunteur (charges liées au logement + charges des crédits en cours) et tous ses revenus. Il ne doit pas dépasser un certain pourcentage. Ce dernier représente une norme à respecter.

L'ensemble des charges

Seuil d'endettement = =

L' ensemble

des revenus

3 0%

Cependant, une norme est généralement admise, le seuil d'endettement doit être au maximum entre 30% et 35%.

C- Le net disponible du ménage

Ce critère est moins utilisé que le précédent. Il prend en considération le nombre de personnes à charge pour l'emprunteur afin de déterminer la limite au-delà de laquelle il est considéré comme surendetté

l'ensemble des charges

Net dispoonibl e du ménage = =

Le nombre de personnes à charges

l'ensemble

des revenus

-

une limite

Cette limite dépend des enquêtes de consommation, des études de comportement des consommateurs et de la fiabilité de ces dernières.

D- Le reste à vivre

Dans ce cas, le remboursement du crédit par l'emprunteur ne doit en aucun cas affecter négativement son niveau de vie

Le reste à vivre = (les revenus - les remboursement) = un cartain seuil

Ce seuil est déterminé suivant les besoins des personnes à charges, par exemple :

É Y2 SNMG pour l'emprunteur É Y2 SNMG pour le conjoint

É 1/4 SNMG pour chaque enfant

3- LES GARANTIES EXIGEES

Au niveau de la CNEP-BANQUE, tout crédit octroyé doit être assorti d'une garantie contre le risque de non recouvrement de la créance qui peut survenir en cas d'impossibilité, incapacité ou refus du débiteur de rembourser son prêt ou encore en cas de décès de ce dernier.

Les garanties à constituer lors de toute opération d'octroi de crédit sont :

Une hypothèque du premier rang sur le bien objet du prêt ou autre bien de la même valeur vénale ;

Cautionnement solidaire, si nécessaire. Il demeure également que la caution vient également conforter la capacité de remboursement du débiteur pour le calcul du prêt à octroyer sans que l'appoint, apporté par la caution, ne donne lieu à une mensualité supérieure à 60% du revenu du principal débiteur.

Quatrième partie Cas pratiques

86

La capacité de remboursement de ce dernier est confortée par le revenu de la caution dans les proportions suivantes :

y' 30% du revenu de la caution lorsqu'il s'agit du conjoint ;

y' 15% du revenu de la caution lorsqu'il s'agit d'un ascendant ou d'un descendant.

La souscription d'une police d'assurance soit par :

y' L'adhésion au Fonds de garantie institué par la CNEP-BANQUE par le versement forfaitaire de mille (1000) Dinars et le paiement d'un montant équivalent à douze (12) primes mensuelles d'avance selon le barème en vigueur pour palier au risque de rupture de la couverture en cas de retard de recouvrement ;

y' La souscription d'une police d'assurance auprès d'un organisme assureur avec subrogation donnée par l'assuré au profit de la CNEP-BANQUE.

4- LA MISE EN PLACE DU CREDIT

Dès réception de la lettre d'autorisation de crédit du groupe d'exploitation, l'agence procède à la mise en place du crédit suivant les étapes et les indications ci-après :

· Informer le client de la décision de l'octroi du crédit en lui remettant une lettre d'accord où sont énumérées les conditions d'octroi (ANNEXE 12) ;

· Suite à l'accord du client, une décision d'octroi de crédit sera établie ;

· Le client doit verser son autofinancement ou encore justifier des avances versées directement au promoteur ;

· La signature puis l'enregistrement de la convention de crédit ;

· La prise des garanties exigées et la signature d'un bulletin d'adhésion à une police d'assurance vie et incendie avec délégation au profit de la CNEP-BANQUE ;

· La mobilisation du crédit.

5- SUIVI ET RECOUVREMENT DES CREDITS

Après l'établissement du tableau d'amortissement où sont fixées les échéances de remboursement, le banquier procède au suivi des remboursements du prêt à chaque date indiquée

La fonction de recouvrement des crédits intervient dès que la première échéance est impayée. L'agence doit alors suivre certaines étapes pour régler cette défaillance du client

Ces étapes sont

y' Dans la première échéance qui suit l'incident, l'agence doit rappeler le client défaillant en l'invitant à régulariser sa situation par « une lettre de rappel » ;

y' Après 15 jours de l'envoi de la lettre de rappel, si le client ne se présente pas, l'agence lui envoi une mise en demeure. Elle a pour effet de couper le délai de prescription (si ce dernier n'est pas couper par une mise en demeure pendant 05 ans après la constatation de l'impayé, l'emprunteur devient propriétaire du bien) ;

y' Deux semaines après l'envoi de la moise en demeure, si le client ne se manifeste pas, l'agence va envoyer au client une sommation de payer par la voie d'un huissier de justice. S'il trouve le client il lui adresse un PV, attestant que l'impayé lui a été notifié. S'il ne le trouve pas il va adresser un PV de carence ;

y' Si le client se présente, le banquier entreprend avec lui un entretien pour analyser le problème et proposer des solutions, deux (02) cas peuvent se présenter :

o

Quatrième partie Cas pratiques

87

L'emprunteur peut régler l'intégralité des sommes dues : le banquier procède donc au calcul de ces sommes en intégrant les pénalités de retard et il lui fait signer une lettre d'engagement ;

o L'emprunteur ne peut pas payer toutes les sommes dues : le banquier lui propose alors un remboursement partiel qui consiste en le paiement d'au moins 50% du montant de l'impayé et de rééchelonner le reste sur une période d'un an maximum ;

y' Si le client ne se présente pas, le banquier va utiliser les recours légaux, à savoir :

o La saisie arrêt (article 121 de l'ordonnance 03-11 du 26-08-2003) ;

o La dation : qui est la remise volontaire de l'immeuble par l'emprunteur pour le solde de son crédit (articles 285 / 286 du code civil algérien) ;

o Mise en jeu de l'hypothèque.

CONCLUSION

Par son activité de crédit immobilier au particulier, la CNEP-BANQUE permet à un nombre important de ses clients de devenir propriétaire d'un logement. Cependant le succès d'une telle activité ne peut être accompli sans un environnement de confiance entre la banque et ses clients. La relation banque / client doit être renforcer par une plus grande diffusion de l'information et l'application de nouvelle techniques de commercialisation et de marketing.

88

Chapitre 3

CREDIT A LA PROMOTION IMMOBILIERE

« CAS CASA »

INTRODUCTION

L'activité de promotion immobilière a connu un développement particulier dans les dix dernières années notamment avec les mesures d'encouragement et d'incitation de l'investissement privé dans ce secteur d'activité.

Plusieurs entreprises se sont constituées en promoteurs immobiliers sous diverses formes juridiques.

Ainsi et à coté des promoteurs immobiliers publics le paysage économique s'est enrichi par une centaine d'entreprises privée spécialisées dans la promotion immobilière.

Cet intérêt est dû au grand déficit qu'enregistre le pays dans le domaine de l'immobilier d'habitation et de commerce.

Par ailleurs les indicateurs économiques et financiers pour les cinq années à venir renseignent sur une véritable reprise dans le domaine du BTP¹ et par là dans le segment de la promotion immobilière. Ceci s'explique par :

Le dispositif d'encouragement mis en place par l'Etat pour encourager la réalisation d'infrastructures immobilières (aides financières, facilité d'accès au crédit pour les entreprises et les particuliers..) ;

La disponibilité des différents intrants dans le domaine de la construction ;

La mise en place d'un dispositif juridique² permettant d'assurer une meilleure organisation de l'activité et un respect plus stricte des règles universellement observées dans le domaine de la construction ;

Cette effort vise à assurer à la fois un environnement économique et institutionnel mieux adapté et moins contraignant et au contrôle plus stricte du respect des normes en la matière.

Le développement de la promotion immobilière ne peut avoir lieu, sans la participation accrue des banques, afin de mobiliser les fonds nécessaires à la réalisation de ces projets immobiliers.

Afin d'expliquer le rôle que joue les banques dans la relance de ce secteur émergeant. Nous allons exposer un cas concret de financement d'une promotion immobilière auprès de la CNEP-BANQUE, à savoir le cas « CASA », initié par l'entreprise « CASA ».

La relation a sollicité le concours de notre banque pour un crédit à moyen terme aux conditions suivantes :

1- Bâtiments et Travaux Publics.

2- Décret législatif n° 93-03 du 01-03-1993 relatif à l'activité immobilière, Décret exécutif n° 94-85 du 07-03-94 relatif au modèle de contrat de vente sur plans (VSP).

·

Quatrième partie Cas pratiques

89

Montant : 316 852 795 DA

· Durée : 30 mois

· Différé : 24 mois

· Taux : 6%

1- CONSTITUTION DU DOSSIER

Le promoteur nous a présenté le dossier suivant : 1.1- Sous dossier juridique

y' Demande de financement ;

y' Autorisation de consultation de la centrale des risques de la Banque d'Algérie ;

y' Certificat d'existence ;

y' Extrait de rôle ;

y' Copies légalisées de registre de commerce ;

y' Acte de propriété du terrain ;

y' Certificat négatif d'hypothèque ;

y' Statut de l'entreprise CASA.

1.2- Sous dossier technique

y' Les plans d'architectures ; y' Devis quantitatif estimatif ; y' Convention CTC ; y' Rapport d'expertise.

1.3- Sous dossier financier

y' Plan de trésorerie prévisionnel sur 03 ans ; y' Plan de financement prévisionnel ; y' Etude technico-économique.

2- IDENTIFICATION DE LA RELATION

Notre relation est l'entreprise CASA, représentée par son gérant M^r « MEDROUK SAMIR ».

L'entreprise a été crée le 05-08-2004, par le groupe « MEDROUK IMMO », pour la gestion du projet CASA.

2.1- Entreprise CASA

· Raison sociale : SARL « Promotion immobilière CASA » ;

· Forme juridique : Société à Responsabilité Limité (SARL) ;

· Capital social : 100 000 DA

o 50% du capital détenu par M^r MEDROUK SAMIR

o 50% du capital détenu par M^r BENALI TAHAR

· Gérant : M^r MEDROUK SAMIR ;

· Adresse du siège social : N° 85 Lotissement Beaux séjour - BIR MOURAD RAIS - ALGER ;

· Objet social :

o 109 218 Entreprise de promotion immobilière

o 611 001 Entreprise de location de biens immobiliers

o 611 003 Entreprise de location de structures commerciales

o 611 004 Agence immobilière

Quatrième partie Cas pratiques

90

2.2- Groupe MEDROUK IMMO

Le groupe est formé de six (06) filiales, toutes spécialisés dans la promotion immobilière, à savoir :

+ SCI NOUDJOUM ;

+ EURL SPISA ;

+ SARL CAPI ;

+ EURL CARIOM ;

+ EURL SPIFA ;

+ SARL CASA.

Toutes les entreprises du groupe sont la propriété de M^r MEDROUK SAMIR, président du groupe. En compte parmi les réalisations du groupe :

y' Bir Mourad Rais : 118 logements en cours de réception ;

y' Ensemble immobilier à Ain Taya ;

y' Projet de 340 logements + Parking (1200 véhicules) + 10 000 M² d'activité socio-économique ; y' Logements collectifs en sous-traitance.

2.3- Expérience du gérant

· Diplôme de l'Ecole d'Architecture et d'Urbanisme en 1970 avec « Mention Bien » ;

· A travaillé en qualité d'Architecte à « ECOTEC », 1^er Bureau D'étude National à l'époque ;

· Architecte Urbaniste à titre privé depuis 1976 (à réalisé en maître d'oeuvre plus de 850 projets sur 32 Wilayas) ;

· IL crée en 1975 un Bureau d'Etude d'Engineering et d'Urbanisme ;

· Entrepreneur en Bâtiment en 1986 ;

· En 2000, il crée sa première entreprise de promotion immobilière « SCI NOUDJOUM »

3- PRESENTATION DU PROJET « CASA »

Le projet consiste au lancement d'une promotion immobilière portant sur la réalisation des soixante (60) logement, de plusieurs locaux commerciaux et d'espaces de stationnement « Parking ».

Le projet est localisé à BIR KHADEM, sur une surface au sol de 1536 mètre carrés.

De type haut standing l'ensemble immobilier comporte trois parties principales et sera bâti en R + 11 étages et trois niveaux de sous sols.

3.1- La partie logements

Elle s'étale sur une superficie globale de 5 640 mètres carrés. Elle concernera 20 logements type F4, pour une superficie de 2 120 mètre carrés, soit une surface habitable unitaire de 106 mètres carrés et 40 logements type F3 d'une surface habitable unitaire de 88 mètre carrés, soit une superficie globale de 3 520 mètres carrés.

3.2- LA partie locaux commerciaux

Située au rez-de-chaussée, au premier étage et au troisième niveau du sous sol, la partie commerciale s'étale sur une superficie de 1564 mètres carrés.

3.3- La partie parkings

Elle sera située au premier et au deuxième niveau du sous sol pour une superficie globale de 2 384 mètres carrés.

Quatrième partie Cas pratiques

91

4- ETUDE DE LA VIABILITE DU PROJET

Cette étude nous permettra de voir si le projet est viable Pour cela, nous allons situer l'entreprise par rapport à son marché, ses clients potentiels et ses concurrents, afin d'estimer et d'apprécier ses chances de réussite.

4.1- Le marché

Le marché de l'entreprise est celui de l'immobilier.

Le segment ciblé à travers ce projet est celui du HAUT STANDING.

Ce segment connaît depuis quelques années, notamment dans les grandes villes et particulièrement à Alger un fort taux de croissance.

Ce ci s'explique par la naissance et la croissance de nouveaux besoins induits par la nouvelle configuration du paysage économique et social.

4.2- La place

Le projet est localisé à Alger dans une commune très cotée pour ce type de construction (projet à SAID HAMDINE). Son emplacement est très avantageux car il est situé à quelque mètre de l'autoroute (Alger - DAR EL BAIDA), non loin de la station de Bus (la cote), ce qui :

É Facilitera l'accès aux moyens de communication et de transport pour les futurs occupants de l'ensemble immobilier CASA ;

É Ne posera pas de problème de méventes pour les espaces commerciaux, très demandés par les concessionnaires et les bureaux de représentation, car nous avons a remarqué que sur le même axe routiers deux concessionnaires automobile se sont déjà installés (TOYOTA, NISSAN).

4.3- La demande

La nouvelle configuration sociale et économique a été derrière la naissance de nouveaux besoins en la matière.

Ainsi, la formation d'une catégorie sociale au revenu et aux moyens financiers conséquents a été à l'origine de la croissance, de plus en plus importante, de la demande pour des logements de HAUT STANDING, qui offrent des conditions de vie et de sécurité satisfaisantes.

Par ailleurs, le nouvel environnement économique a impliqué une hausse de la demande pour des surfaces commerciales idéalement situées et dotées de commodités (show room, bureau de représentation).

4.4- L'offre

L'offre malgré son accroissement, lors des dix (10) dernières années du fait du lancement de plusieurs projets dans ce segment de la promotion et la création de plusieurs entreprises de promotion immobilière reste bien en dessous des besoins exprimés pour ce type de constructions.

Le résultat se traduit par une pénurie des produits et souvent par l'application de prix très élevés.

Quatrième partie Cas pratiques

92

4.5- Le prix

Après vérification auprès de quelques agences immobilière de la région et comparaison avec des projets similaires financés par la CNEP-BANQUE. Nous avons remarqué que les prix proposés par le promoteur :

É 65 000 DA / mètre carré pour les logement ;

É 80 000 DA / mètre carré pour les espaces commerciaux ;

É 20 000 DA / mètre carré pour les espaces parking.

S'alignent avec ceux pratiqués actuellement sur le marché, mieux encore, les spécialistes en la matière

s'attendent à une augmentation de ces prix dans les cinq (05) prochaines années.

Conclusion

Arrivé à terme de notre étude de viabilité, nous remarquons que le projet est viable car tous les indicateurs sont en faveur d'une réussite de ce dernier. Un marché qui peut absorber beaucoup plus que soixante logements, une demande potentielle et une offre rigide, enfin, des prix compétitifs.

Il reste à présent, de vérifier si le projet est rentable, et que le promoteur à une surface financière suffisante pour supporter ce projet.

5- LA RENTABILITE AVANT FINANCEMENT

Cette analyse vise à apprécier la rentabilité intrinsèque du projet, sans se soucier des sources de financement et leur impact¹ sur la trésorerie. Notre analyse s'axera sur trois principes essentiels à savoir :

L'exhaustivité ;

La fiabilité ;

L'actualisation des flux.

- Exhaustivité veut dire qu'aucun coût ne doit être omis sous peine de faire une analyse peut crédible. - Fiabilité veut dire que les coûts doivent se caractériser par une certaine crédibilité. Ainsi nous comparerons :

É Entre devis estimatif et quantitatif ;

É Entre les coûts de ce projet et ceux de projets similaires financés par la banque.

- L'actualisation veut dire que l'ensemble des flux obtenus dans cette étude, vont être ramenés à leurs valeurs réelles dans le temps par des coefficients d'actualisations.

5.1- Détermination et analyse des coûts du projet

5.1.1- Coûts de construction et du foncier

1- Charges financières (intérêts, intérêts intercalaires, commissions).

Quatrième partie Cas pratiques

93

Rubriques	2004		2005		2006	2007		TOTAL	Bâtiments
28 004	218	152 120	000	159 732 796	0	339 857 014		Terrassement
27 188	561					27 188 561		Infrastructures
815 657	39 967		185			40 782 842		Superstructures
		101 957 104	0			101 957 104		Maçonnerie
		10 195 711	30 587 131			40 782 842		Etanchéité
				6 797 140		6 797 140		Revêtement
				33 985 701		33 985 701		Plomberie
				16 992 851		16 992 851		Menuiserie
				27 188 561		27 188 561		Electricité
				6 797 140		6 797 140		VRD
				16 992 851		16 992 851		Servitudes
				6 797 140		6 797 140		Peinture
				13 594 281		13 594 281		Terrain
23 000	000	0		0	0	23 000 000		Equipement
0		0		5 000 000	0	5 000 000		Ascenseur
0		0		5 000 000	0	5 000 000		TOTAL
51 004	218	152 120	000	164 732 796	0	367 857 014

Pour la réalisations des construction la société CASA a fait appelle à une entreprise de BTP. Les coûts de constructions sont représentés dans le tableau ci-dessus ainsi que leur répartition sur la durée de vie du projet.

Remarque

Les rapports d'évaluation ont estimé la valeur du terrain (1560 M²) à 23 000 000 DA, les travaux déjà réalisés (terrassement et une partie des infrastructures) à 28 004 218 DA.

5.1.2- Coûts de gestion et taxes du projet CASA

Rubrique	2004	2005	2006	2007		TOTAL	F PERSONNEL
309 825	1 836 000	1 872 720	955 087	5 928 719		Charges sociales
83 653	13 066 200	13 327 524	6 797 037	40 071 451		VF
6 197	36 720	37 454	19 102	118 574		TAP
0	0	0	10 945 400	21 890 800		F divers / suivis
270 000	580 000	720 000	1 050 000	3 670 000		TOTAL
2 919 674	17 768 920	18 207 698	19 766 626	71 679 545

Le tableau ci-dessus reprend l'ensemble des charges de gestion du projet CASA. Nous noterons les remarques suivantes :

· Les frais de personnel : L'entreprise emploi pour la gestion et le suivi du projet une équipe de huit (08) personnes (les salaires augmentent annuellement de 2%)

EMPLOYES	SALAIR (DA) / MOIS		TOTAL / MOIS	Un directeur
35 000	35 000		Trois (03) cadres techniques
17 000	51 000		Un commercial
17 000	17 000		Deux (02) cadres administratifs
17 000	34 000		Un chauffeur
16 000	16000

· Les charges sociales sont formées essentiellement des cotisations CNAS³ (26% des salaires).

· Le versement forfaitaire (VF) représente 2% de la charge salariale

3- Caisse Nationale d'Assurances des Salariés..

·

Quatrième partie Cas pratiques

94

La taxe sur l'activité professionnelle représente 2% du chiffre d'affaire.

· Les frais divers concernent les frais de déplacement, de publicité et des consommables de bureau.

5.1.3- Coûts des investissements

Rubriques	2 004	2 005	2 006	2 007		TOTAL GENERAL	Frais préliminaires
5 790 000	0	0	0	5 790 000		Etudes
4 290 000	0	0	0	4 290 000		Etude du sol
500 000	0	0	0	500 000		CTC
1 000 000	0	0	0	1 000 000		Equipement de bureau
960 000	0	0	0	960 000		Mobilier de bureau
510 000	0	0	0	510 000		Matériel de bureau
450 000	0	0	0	450 000		TOTAL
6 750 000	0	0	0	6 750 000

Le coût globale du projet / sans frais financiers s'élève à : 446 286 559,00 Dinars

5.2- Détermination des amortissements

Les investissements sont amortis sur une période de trois ans :

- L'équipement de bureau formé essentiellement de matériel informatique qui est totalement amorti sur trois (03) ans (obsolescence du matériel).

- Le palan comptable autorise l'amortissement des frais préliminaire sur une durée de 03 à 05 ans

Rubriques	2004	2005	2006	2007		TOTAL	Frais préliminaires
1 930 000	1 930 000	1 930 000		5 790 000		Equipement de bureau
320 000	320 000	320 000		960 000		TOTAL
2 250 000	2 250 000	2 250 000	0	6 750 000

5.3- Le tableau des comptes de résultats (TCR) prévisionnel

Rubriques	2 004	2 005	2 006		2 007	Chiffre d'affaire
0	0	0	547 270 000		Vente logement
0	0	0	366 470 000		Vente espaces commerciaux
0	0	0	133 120 000		Vente espaces parking
0	0	0	47 680 000		F PERSONNEL
309 825	1 836 000	1 872 720	955 087		Charges sociales
83 653	13 066 200	13 327 524	6 797 037		VF
6 197	36 720	37 454	19 102		TAP
0	0	0	10 945 400		F divers / suivis
270 000	580 000	720 000	1 050 000		Dota AMORTI
2 250 000	2 250 000	2 250 000	0		CONSTRUCTION
51 004 218	152 120 000	164 732 796	0		Total des charges
53 923 892	169 888 920	182 940 494	19 766 626		Résultat brut
-53 923 892	-169 888 920	-182 940 494	527 503 374		Résultat imposable
0	0	0	120 750 067		IBS
0	0	0	36225020,15		Résultat net
-53 923 892	-169 888 920	-182 940 494	491 278 354

Quatrième partie Cas pratiques

95

Remarques

- Le résultat imposable représente le résultat brut diminué des reports déficitaires des trois (03) dernières années⁴.



400000

600000

200000

evolution des charges et le chiffre d'affaire (en MDA)

0

Chiffre d'affaire Charges

2 004 2 005 2 006 2 007

- Nous remarquons que le résultat des trois (03) premières années est négatif, cela se justifie par la nature du projet car les charges son échelonnées sur trois ans tandis que le chiffre d'affaire global est réalisé immédiatement au cours du premier semestre 2007.Ce-ci est illustré par ce graphe qui nous montre les dépenses échelonnées (en bleu) sur trois (03) ans et les recettes immédiates (en orange) à la dernière année (2007).

- Le chiffre d'affaire est réparti comme suit :

· Le produit logement

Part du chiffre d'affaire : 366 496 000.00 DA

Désignation	Nombre	Superficie / unité	Superficie / totale	Prix / M^2			Prix log		TOTAL			F3
40	88 M^2	3520 M^2	65	000	5	720 000	228		800	000	F4
20	106 M^2	2118 M^2	65	000	6	884800	137		696	000

· Le produit espaces commerciaux

Part du chiffre d'affaire : 133 120 000.00 DA

Désignation	Superficie	Prix / M^2			TOTAL (DA)			3ème sous-sols
760 M^2	80	000		60	800	000	RDC
364 M^2	80	000		29	120	000	1er étage
540 M^2	80	000		43	200	000

· Le produit parking

Part du chiffre d'affaire : 47 680 000.00 DA

Désignation	Superficie	Prix / M^2			TOTAL (DA)			1er sous-sol
1246 M^2	20	000		24	920	000	2éme sous-sols
1138 M^2	20	000		22	760	000

4- Selon l'article 147 du code des impôts directe (CID).

Quatrième partie Cas pratiques

REPARTITION DU CHIFFRE D'AFFAIRE

vente logements vente commerces vente parking



24%

67%

9%

Comme nous le remarquons sur le graphique, la vente des logements représente 67% du chiffre d'affaire. Cette donnée nous conduit à donner une importance particulière au prix de cession des produits logement qui se révèle un paramètre primordial de la rentabilité du projet.

96

5.4- Le tableau des emplois ressources prévisionnel

Rubriques	2 004	2 005	2 006		2 007	RESSOURCES
-51 673 892	-167 638 920	-180 690 494	491 278 354		Résultat net
-53 923 892	-169 888 920	-182 940 494	491 278 354		Charges non décaissables
2 250 000	2 250 000	2 250 000	0		EMPLOIS
6 750 000	0	0	0		Investissements
6 750 000	0	0	0		FLUX DE TRESORERIE
-58 423 892	-167 638 920	-180 690 494	491 278 354		Coefficient d'actualisation
100%	92.6%	87.5%	79.4%		FLUX ACTUALISES
-58 423 892	-155 233 640	-158 104 183	390 075 013

- Le taux d'actualisation appliqué est de 8%.

Les ressources du projet avant financement sont constituées des charges non décaissables (amortissement du matériel de bureau et des frais préliminaires) et du résultat positif. Cependant le résultat négatif des 03 premières années (ressources négatives) représente une partie des emplois à coter des investissements, ce dernier ne deviendra une ressource qu'au début de l'année 2007 où il dégagera des flux importants qui vont éponger les déficits enregistrés en 2004, 2005 et 2006.

Ce ci peut être vérifié par les critères de rentabilité. 5.5- Les critères de rentabilité du projet

A- La Valeur Actuelle Nette (VAN)

La méthode de la valeur actuelle nette consiste à actualiser tous les flux générés par le projet. C'est-à-dire à les ramener à leur époque zéro et à les additionner.

-I + Flux de trésorerie

VAN = ?

(1 + i)ⁿ

La VAN représente le surplus monétaire actualisé, notre projet n'est rentable que s'il dégage une VAN positif.

i : taux d'actualisation (dans notre cas 8%) n : la durée de vie du projet (dans notre cas 4 ans) En utilisant les flux de trésorerie portés sur le tableau ci-dessus la VAN est comme suit
		Commentaires

Quatrième partie Cas pratiques

97

Ce projet dégage une Valeur Actuelle Nette (VAN) positif, ce-ci veut dire que le projet dégage une trésorerie qui permet de récupérer la mise initiale tout en rémunérant le capital investi et d'autre part en augmentant la valeur de la société. VAN = 12 165 341 > 0 - Projet rentable-

B- Le Taux de Rentabilité Interne (TRI)

Le TRI est le taux d'actualisation (I) pour lequel la VAN est nulle, autrement dit, le taux permet d'égaler les cash-flows générés par le projet aux décaissements dus à ce même projet.

- I + Flux d'exploitation

? =

(1 i) ⁿ

+

0

Après calcule et en utilisant les montants des flux de trésorerie mentionnés sur le tableau emplois / ressources prévisionnels nous obtenons :

TRI = 12%

Commentaires

Le coût maximum des ressources que peut supporter ce projet est de 12%, c'est-à-dire que ce projet ne dégage ni bénéfice ni perte (VAN= 0) à un taux d'intérêt de 12%, ce qui confirme la VAN positif obtenue est la rentabilités intrinsèque de ce projet.

Après avoir vérifier la rentabilité intrinsèque du projet, nous allons à présent analyser l'impact de l'emprunt sur le projet et cela par le billet d'une analyse après financement

6- LA RENTABILITE APRES FINANCEMENT

Cette analyse nous permettra d'apprécier le comportement de la rentabilité du projet, après intégration des charges de financement.

-Est-ce qu'il restera rentable ?

-Est-il intéressant d'investir dans ce projet ?

6.1- Echéancier de remboursement du crédit (voir tableau,à la page suivante)

É Montant du crédit : 316 852 795 DA

É Différé : 24 mois

É Taux d'intérêt : 6%

.

Remarque

Le remboursement du crédit s'effectuera au premier semestre 2007 donc les frais financiers pour cette

année sont payés à titre du premier semestre seulement.

6.2- Les commissions (voir tableau, à la page suivante)

É La commission de gestion représente 0,5% du montant total du crédit.

É La commission d'engagement représente 0,1% du montant du crédit non mobilisé.

Calcul de la commission de gestion

Montant de la commission de gestion = 316 852 795 DA * 0.5% = 1 584 263,975 DA

Quatrième partie Cas pratiques

98

Quatrième partie Cas pratiques

99

6.3- Amortissement des intérêts intercalaires

Rubrique	2004		2005			2006				2007		inter 2005
0	1	920	872	1	920	872	1	920		872	inter 2006
0		0		7	773	781	7	773		781	amorti inter I
0	1	920	872	9	694	653	9	694		653

Les intérêts intercalaires sont amortis sur :

É Trois (03) ans pour l'année 2005 ; É Deux (02) ans pour l'année 2006.

6.4- Le tableau des comptes résultat (TCR) après financement

Rubriques	2004	2005	2006		2007	Chiffre d'affaire
0	0	0	547 270 000		Vente logement
0	0	0	366 470 000		Vente espaces commerciaux
0	0	0	133120 000		Vente espaces parking
0	0	0	47 680 000		F PERSONNEL
309825	1836000	1872720	955 087,2		Charges sociales
83652,75	13066200	13327524	6 797 037,24		VF
6196,5	36720	37454,4	19 101,744		TAP
0	0	0	10 945 400		F divers / suivis
270000	580000	720000	1 050 000		Dota AMORTI
2250000	2250000	2250000	0		CONSTRUCTION
51004218	152120000	164732796			Commissions
0	2467500,785	230907,057	0		amorti inter I
0	1 920 872	9 694 653	9 694 653		Frais financiers
0	0	0	4 752 792		Total des charges
53 923 892	174 277 293	192 866 054	34 214 071		Résultat brut
-53 923 892	-174 277 293	-192 866 054	513 055 929		Résultat imposable
0	0	0	118 051 659		IBS
0	0	0	35415497,8		Résultat net
-53 923 892	-174 277 293	-192 866 054	477 640 431

Nous remarquons que la résultat est négatif pour les trois (03) premières années du projet et cela pour les raisons citées dans l'analyse avant financement ajoutant à cela les coûts des commissions et ceux des intérêts.

6.5- La détermination des apports personnels nécessaires

Le bon déroulement de ce projet dépend de ses sources de financement et leurs stabilités. Une partie des coûts du projet (Constructions) étant financée par le crédit bancaire, le reste des coûts du projet enregistrés avant génération du chiffre d'affaire (vente) , doit être couvert par les apports du promoteur

Le tableau ci-dessous indique les coûts devront être couverts par les apports du promoteur :

Quatrième partie Cas pratiques

100

Rubriques	2004	2005	2006	2007		TOTAL	Commissions
0	2 467 501	230 907	0	2 698 408		Partie déjà réalisée
51 004 218	0	0	0	51 004 218		Frais de gestion
669 674	15 518 920	15 957 698	0	32 146 293		Intérêts intercalaires
0	5 762 616	15 547 562	0	21 310 177		Investissements
960 000	0	0	0	960 000		Frais préliminaires
5 790 000	0	0	0	5 790 000		TOTAL
58 423 892	23 749 036	31 736 167	0	113 909 096

Dans ce tableau ci-dessus nous remarquons que le promoteur doit disposer d'un apport personnel de : 113 909 096 DA.

6.6- Le plan de financement prévisionnel

Rubriques	2 004	2 005	2 006		2 007	RESSOURCES
6 750 000	5 762 616	15 547 561	487 335 084		Résultat net
-53 923 892	-174 277 293	-192 866 054	477 640 431		Charges non décaissables
2 250 000	4 170 872	11 944 653	9 694 653		Apports
58 423 892	23 749 036	31 736 167	0		Crédit bancaire
0	152 120 000	164 732 795	0		EMPLOIS
6 750 000	5 762 616	15 547 562	316 852 795		Investissement
6 750 000	0	0	0		Intérêts intercalaires
0	5 762 616	15 547 562	0		Remboursement du crédit
0	0	0	316 852 795		FLUX DE TRESORERIE
0	0	-1	170 482 289		Coefficients d'actualisation
100%	92.6%	87.5%	79.4%		FLUX ACTUALISE
0	0	-0,875000026	135 362 937,5

6.7- Le critère de rentabilité du projet

Rubriques	2004	2005	2006		2007	apports
58 423 892	23 749 036	31 736 167	0		Flux de trésorerie
0	0	-1	170 482 289		(-apports) + flux de trésorerie
-58 423 892	-23 749 036	-31 736 168	170 482 289		Coefficients d'actualisation
100%	92.6%	87.5%	79.4%		Flux actualisés
-58 423 892	-21 991 608	-27 769 147	135 362 938

- La Valeur Actuelle Nette des Fonds Propres (VANFP)

V.A.N.F.P

- K + D + , p p ? = p 0 (1 i) ^p +

T p

Avec :

K_p : capitaux propres investis l'année p

Dp : dividendes annuels

T_p : trésoreries annuelles

i : taux d'actualisation

Quatrième partie Cas pratiques

101

Important : l'ensemble des flux doit être actualisé (apport, dividendes, apports). En appliquant la formule de la VANFP, nous obtenons le résultat suivant

VANFP = 27 278 264 .00 DA

B- Le Taux de Rentabilité des Fonds Propres (TRFP)

Le TRFP est le taux d'actualisation pour lequel la VANFP est nulle, autrement dit, le taux permet d'égaler les cash-flows générés par le projet aux décaissements du à ce même projet.

Après calcule nous obtenons :

TRFP = 19%

CONCLUSION DE L'ETUDE DE RENTABILITE

Les différents indicateurs sont :

VAN	19		846 765	TRI
	12%		VANFP
27	278 264		TRFP
	19%		TRIE
	4,2

Nous noterons TRIE, comme taux de rentabilité de l'emprunt avec :

TRIE = taux d'intérêt * (1 - taux Impôt sur le Bénéfice des Société IBS)

Remarques

Nous remarquons que TRI > TRIE : le projet dégage un effet de levier. Ce ci est vérifier car par un TRFP > TRI.

L'effet de levier que nous avons constaté signifie que la rentabilité dégagé par l'emprunt sera supérieur aux coûts engendrés par se dernier (frais financiers). A la fin nous dirons que le projet CASA est rentable.

7- ANALYSE PAR LES RATIOS

7.1- Ratio d'autofinancement

C'est le montant des fonds propres / coût de revient du projet, ce rapport nous permettre d'apprécier l'effort de financement consenti par le promoteur

Ratio d'autofinancement = FP / Coût de revient global du projet

Après calcule :

Ratio d'autofinancement = 25,5237 % Commentaires

Quatrième partie Cas pratiques

Ce ratio est bon car il dépasse de 5 points la norme minimale admise de 20%. Ceci prouve que le promoteur fait un effort financier respectable.

7.2- Ratio de risque bancaire

Ce ratio permet de déterminer la contribution de la CNEP-BANQUE au financement du projet CASA. Il est obtenu par le rapport entre le montant du crédit à consentir et le coût de revient global du projet. Il ne doit, en aucun cas, être supérieur à 80%.

Ratio du risque bancaire = Crédit / coût de revient global

Après calcul

Ratio du risque bancaire = 71%

Commentaires

Ce ratio est inférieur à 80% de 09 points, ce qui signifie une couverture du risque bancaire respectable.

7.3- Ratio de sécurité bancaire

Ce ratio nous permettra d'évaluer les capacités intrinsèques du projet à couvrir le risque bancaire, il est obtenu par le rapport entre l'autofinancement mobilisé et le concours de la CNEP-BANQUE, plus ce ratio est élevé plus la sécurité bancaire de la banque est assurée.

Ratio sécurité bancaire = Autofinancement mobilisé / Crédit mobilisé

A cet effet nous avons étudié l'évolution de ce ratio sur huit (08) trimestrialités (24 mois). Le graphique ci-dessous représente l'évolution de ce ratio :

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10



25,00%

20,00%

15,00%

10,00%

5,00%

0,00%

Sécurité bancaire

Sécurité bancaire

Nous remarquons que ce ratio est en évolution positive, jusqu'à atteindre 21.7%.

Ceci prouve l'existence d'une bonne sécurité bancaire.

102

7.4- la couverture du crédit par les garanties réelles

Il est indispensable de suivre l'évolution de la valeur des garanties par rapport aux crédits décaissés. Cette analyse permettra d'apprécier le risque de perte du capital qu'encours la banque en cas de mauvaise suite du projet.

La garantie réelle exigée par la CNEP·-BANQUE est :

Une hypothèque de premier rang sur le terrain d'une valeur marchande de 23 000 000 DA, et les construction qui y sont ériger (28 004 218 DA à la date de demande de crédit).

Quatrième partie Cas pratiques

Nous étudierons sur huit (08) trimestrialités l'évolution de la valeur de cette garantie, par rapport aux montant de crédits qui seront décaissés, et apprécier le taux de couverture de ces derniers.

Nous obtenons alors le graphique suivant :



400000000

350000000

300000000

250000000

200000000

150000000

100000000

50000000

0

2 3 4 5 6 7 8

Evolution des

garanties

Crédit

Les taux de couverture seront comme suit :

Graphe représentant l'évolution de la garantie par rapport aux crédits mobilisés

103

Trimestre	1	2	3	4	5	6	7		8	Taux de couverture
228%	163%	146%	134%	127%	120%	118%	116%

Commentaires

Les taux de couverture sont importants car ils permettent à la banque, en cas de mauvais sort du projet, de récupérer les montant du crédit consenti, et un excédent (entre 128 % et 16 % du montant du crédit) qui servira à récupérer le montant des intérêt et d'éventuels frais de justice.

Ceci en considérant un prix de 15 000 DA / M² pour la vente du terrain, mais ce prix coûte réellement plus chère vu l'emplacement du projet, ce qui va avoir une incidence positive sur le taux de couverture.

CONCLUSION DE L'ETUDE

Notre étude nous a permis de constater que :

Le projet est viable et ne présente pas de risque commercial vu son emplacement; Le projet est rentable car il dégage une VAN positive satisfaisante ;

Le projet dégage un effet de levier ce qui favorise un emprunt ;

L'ensemble des ratios analysés attestent que le projet a une bonne santé financière

Sur les bases des résultats positifs que notre étude a dévoilés, nous donnons notre avis favorable pour un crédit à moyen terme en faveur de la SARL CASA et cela aux conditions suivantes :

· MONTANT : 316 852 795 DA

· DUREE : 30 mois

· DIFFERE : 24 mois

· TAUX : 6%

· GARANTIE :

V' Hypothèque du premier rang sur le terrain et les construction qu'y sont ériger ; V' Cautionnement solidaire de associés.

· Domiciliation des comptes de la SARL CASA auprès de la CNEP-BANQUE

Conclusion générale

L'ancien mode de financement de l'immobilier reposant sur la spécialisation sectorielle a désormais atteint toutes ses limites par rapport au mouvement général de réorganisation de l'économie et à l'émergence des règles de commercialité, d'obligation de résultat qui s'imposent à tous les opérateurs.

Outre le désengagement de l'Etat, le nouveau système vise surtout à impulser et à discipliner la promotion immobilière dans l'intérêt des acquéreurs, des promoteurs et de tous les acteurs qui contribuent au financement des opérations immobilières.

Ce nouveau système cherche à éliminer les contraintes qui ont empêché les banques commerciales de collecter l'épargne liée au logement et de financer surtout, à grande échelle, des programmes immobilier. Il veut rendre la gestion du risque immobilier, dans sa dimension financière et commerciale, plus rigoureuse puisque, désormais l'accès au financement n'est plus possible sans garantie solvable, identifiée et contractualisée d'une part, sans contribution substantielle du promoteur d'autre part. Cette rigueur doit réduire fortement, sinon éliminer, tout risque financier pour le bailleur de fonds et tout risque commercial pour le promoteur.

La disparition des facteurs d'inertie et la réorganisation du secteur de réalisation ne manqueront pas d'influencer le rythme de propagation du nouveau système de financement.

En attendant tous les acteurs sont mis à l'épreuve de la réalité du marché immobilier, car encore une fois c'est à la lumière de l'expérience que sera apprécié ce nouveau système de financement.

Les pistes, voir les condition préalable au développent du marché immobilier d'abord, et au développement de son instrument financier ensuite, résident en notre ses dans les mesures suivantes :

· Le règlement définitif de la question du foncier et en particulier du foncier et en particulier du foncier destiné au marché de l'immobilier et son expansion ;

· Le règlement de la question de la productivité dans le secteur de la réalisation afin de conférer au promoteur immobilier la possibilité de s'engager sur des coûts et des délais favorables ;

· Le règlement de la fiscalisation plus sévère dans le secteur du bâtiment et de la construction ;

· Des produits d'épargnes plus attractifs et mieux adapté aux opération immobilières ;

· Le développement du marché hypothécaire, contribuera à moyen et à long terme de faire baisser les taux d'intérêts et de booster le financement de l'immobilier et par conséquent, participer au développement du marché immobilier ;

· A court terme le développement du marché hypothécaire dynamisera le marché financier ;

· L'implication de toutes les banques dans le financement de l'immobilier, permettra aux clients d'avoir la panoplie de choix entre les bailleurs de fonds, et par conséquent le coût de financement baissera.

Liste des abréviations

AAP : Aides à l'Accession à la Propriété

ADE : Algérienne Des Eaux

APC : Assemblée Populaire d'Communale

BADR : Banque Algérienne de Développement Rural

BEA : Banque Extérieure d'Algérie

BET : Bureau d'Etudes Techniques

BNA : Banque Nationale d'Algérie

BRI : Banque des Règlements Internationaux

BTPH : Bâtiments Travaux Publics et Hydraulique

CAAR : Compagnie Algérienne d'Assurance Tout risque

CCA : Comité de Crédit Agence

CCC : Comité Centrale du Crédit

CCP : Compte Courant Postal

CNAS : Caisse Nationale d'Assurance Sociale

CNEP : Caisse Nationale d'Epargne et de Prévoyance

CNL : Caisse Nationale de Logement

CNMA : Caisse Nationale Mutuelle Agricole

CPT : Compte de Placement à Terme

CRC : Comité Régional du Crédit

CSDCA : Caisse de Solidarité des Départements et des Communes d'Algérie

CTC : Contrôle Technique des Construction

DAT : Dépôt à Terme

DCP : Directeur de Financement du Crédit aux Particuliers

DEJRC : Direction d'Etude Juridique et Règlement Contentieux

DFE : Directeur de Financement des Entreprises

DFP : Directeur du Financement de la Promotion immobilière

DGA Contrôle : Directeur Général Adjoint du Contrôle

DGA Recouvrement : Directeur Général Adjoint de Recouvrement

DGA Crédit : Directeur Général Adjoint du Crédit

DPI : Direction de la Promotion Immobilière

EPE : Entreprise Publique Economique

EPIC : Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial

EURL : Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limité

FCC : Fonds Commun de Créances

FGCMPI : Fonds de Garantie de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière

FP : Fonds Propres

IBS : Impôts sur le Bénéfice des Sociétés

LAC : Lettre d'Autorisation de Crédit

LEL : Livret Epargne Logement

LEP : Livret Epargne Populaire

LTV : Loan To Value

PDG : Président Directeur Général

PT : Poste et Télécommunications

PV : Procès Verbal

RMN : Revenu Mensuel Net du Ménage

SAA : Société Algérienne des Assurances

SARL : Société à Responsabilités Limitées

SATIM : Société d'Automatisation des Transactions Interbancaires et de la

Monétique

SCI : Société Civile Immobilière

SGCI : Société de Garantie des Crédits Immobiliers

SIG : Système Interbancaire de Gestion

SNGM : Salaire National Minimum Garantie

SPA : Société Par Action

SRH : Société de Refinancement Hypothécaire

TAP : Taxe sur l'Activité Professionnelle

TCR : Tableau des Comptes de Résultat

TRFP : Taux de Rentabilité des Fonds Propres

TRI : Taux de Rentabilité Interne

TRIE : Taux de Rentabilité Interne de l'Emprunt

VAN : Valeur Actuelle Nette

VANFP : Valeur Actuelle Nette des Fonds Propres

VEFA : Vente Etat Futur Achèvement

VF : Versement Forfaitaire

VRD : Voiries et Réseaux Divers

VSP : Vente Sur Plans

BIBLIOGRAPHIE

Ouvrages :

1. AUGROS J-C et QUERUEL M, Risque de Taux d'Intérêt et Gestion Bancaire, Ed Economica, 2000.

2. BELTAS, A, Le développement du marché des capitaux et la structure des taux d'intérêt, Ed El Borhane, Alger, 2002.

3. BESSIS, J, Gestion des risques et gestion actif-passif, Ed Dalloz, Paris, 1995.

4. CERESOLI M, et GAILLAND M, Titrisation : La gestion stratégique de la banque : Les 3 `R' (refinancement, ratio et risques), Ed ESKA.

5. COUSSERGUES S, Gestion de la banque, Ed Dunod, Paris, 1992.

6. GAUDIN M, Le crédit aux particuliers, Ed SEFI, 1996.

7. GRANELLE J-J, Economie Immobilière (analyse et applications), Ed Economica, Paris, 1998.

8. MAHIOU S, Les crédits aux particuliers, 2000.

9. MASSE P, Théorie et pratique de la promotion immobilière, Collection « Immobilier& Finances », Ed ECONOMICA, Paris, 1994.

10. MATHIEU M, L'exploitant bancaire et le risque crédit, Ed La revue banque Editeur, Paris, 1996.

Revues et publications :

11. BESSA D, « La CNEP s'ouvre à l'activité bancaire dans sa globalité », CNEP-News, Octobre 1999 n°02, pp 4 à 5.

12. BELTAS A, « Le choix d'un système de financement du logement et ses implications pour le développement du marché hypothécaire », Convergence, Décembre 2000, n°6, pp 8 à 13.

13. BELTAS A, « La nécessité de développer un marché des titres hypothécaires en Algérie », Convergence, Juillet-Août 2000, n°5, pp 21 à 22.

14. BOUATOUATA K.E, « Le financement bancaire de l'immobilier », Convergence, Décembre 199, n°4, pp 10 à 12.

15. DOUADI K, « Les banques et les financements de l'immobilier », CNEP-News, Numéro spécial- Mars 2004.

16. NUMERO SPECIAL, « Salon méditerranéen de l'immobilier 2003 », CNEP-News.

17. Rapport annuel 2002, CNEP-BANQUE, 2002

18. TOUALBIA M.S, « Crédit hypothécaire : Amélioration du cadre législatif et réglementaire », BNA finance, Octobre/Décembre 2002, n°2, pp 18 à 20.

Travaux universitaires :

19. BOUGAOUA S, Gestion des crédits immobiliers, Mémoire de fin d'études, ESB, 2003.

20. DJEBOURI A, La titrisation et son impact sur le marché hypothécaire algérien, Mémoire de fin d'études, ESB, 2001.

21. DRIDI E, Gestion des crédits immobiliers, Mémoire de fin d'études, ESB, 2002.

22. GUETTOU S, Les crédits immobiliers aux particuliers, Mémoire de fin d'études, ESB, 2001.

23. SAID SIEF A, Financement de l'habitat, Mémoire professionnel, ESB, 2000.

Textes juridiques :

24. Loi n° 02-11 du 24 décembre 2002 portant loi de finances pour 2003, J.O. n° 86 du 25 décembre 2003.

22. BANQUE D'ALGERIE, Règlement 95/94 du 20 avril 1995 relative à la fixation des règles prudentielles de gestion des banques et établissements financiers.

23. BANQUE D'ALGERIE, Instruction N° 74-94 du 29 novembre 1994 relative à la fixation des règles prudentielles de gestion des banques et établissements financiers.

24. Décret législatif n°93/03 du 1er mars 1993 relatif à l'activité immobilière.

25. Loi n°90-10 du 14 avril 1990 relative à la monnaie et au crédit, J.O. n° 16 du 18 avril 1990.

26. Loi n°86/07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière.

27. Ordonnance 03-11 du 26-08-2003 relative à la monnaie et au crédit

Autres :

28. CNEP-BANQUE, « Manuel de procédure crédit hypothécaire aux particulier », décision réglementaire N° 227/2000 du 15 mars 2000.

29. Conseil National Economique et Social, « Rapport relatif au Projet de Stratégie Nationale de l'Habitat », Mars-Avril 1995.

30. Conseil National Economique et Social, « Rapport de la commission Aménagement du Territoire et Environnement », Mars 1995.

31. Convention Caisse Nationale du Logement.

32. Convention Société de Garantie du Crédit Immobilier.

33. Fonds de Garanti et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière, « Guide à l'usage des acquéreurs d'un logement », Alger, 2000.

34. ELMETNANI R, Documents séminaire sur les conditions de refinancement du crédit hypothécaire, ESB, 14 mars 1999.

35. Office National des Statistiques, « Recensement général de la population et de l'habitat », ONS, 1998.

36. Rapport du Ministère de Planification, 1985.

37. www.cnes.dz

38. www.desjardins.com