B.5- Extinction de l'hypothèque
L'hypothèque disparaît avec l'extinction totale de
la créance. Dès que la créance garantie est totalement
remboursée, l'hypothèque, du fait de son caractère
accessoire, sera éteinte. Le banquier procédera alors à la
radiation de l'inscription d'hypothèque au niveau de la conservation
foncière par acte authentique appelé mainlevée.
2.4- L'EVALUATION DES GARANTIES
2.4.1- Les contraintes liées à la prise
d'une garantie hypothécaire A - Contrainte
réglementaire
L'instruction n° 79-94 du 29 avril 1994, relative aux
règles prudentielles de gestion des banques et établissements
financiers fait obligation à ces derniers de procéder à
une évaluation des garanties obtenues selon la valeur du
marché.
Article 10 : « l'évaluation des
garanties obtenues doit se faire avec la plus grande prudence. La valeur
donnée aux sûretés doit être celle du marché,
selon une évaluation indépendante ».
B- Contrainte économique
Généralement les banques et dans le cadre du
crédit immobilier, financent le particulier à concurrence d'un
pourcentage qui peut aller jusqu'à 90% (cas de la CNEP-BANQUE) du
coût global (dénommé ratio LTV « Loan To Value »
ou ratio prêt / valeur), ainsi et en laissant une marge le banquier a
deux objectifs :
y' D'un coté, il fera impliquer le client dans son projet
immobilier ;
y' d'autre coté, en cas d'une revente forcée
(réalisation de l'hypothèque), cette marge suivra comme un
écart de sécurité face à la
dépréciation de la valeur marchande du bien en question.
De ce fait, le banquier doit porter son intérêt sur
le coût (prix du bien) avant de prendre la
décision de financement, et lors du suivi de
l'évolution du ratio prêt / valeur par des évaluation
périodiques du bien immobilier c'est-à-dire de la garantie
immobilière collectée.
Toutefois et vu la difficulté d'estimer le prix
réel de l'immobilier, certains établissement confèrent
cette tâche à un département spécial crée
pour la question dans ses structures ou même sous traitant à des
évaluateurs immobiliers.
Ainsi, il est clair que l'évaluation des actifs
immobiliers est indissociable de l'activité crédit
10- Voir article 884 du code civil
algérien.
Troisième partie La gestion des
risques
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2.4.2- Les méthodes d'évaluation
Il existe plusieurs méthodes d'évaluation des
actifs immobiliers, nous citerons à titre indicatif :
É Les méthodes de comparaison, dont :
9 Les réductions simples à l'unité de
surface brute ;
9 Les réductions à l'unité de surface
pondérée en valeur ;
9 Les méthodes d'économétrie.
É Les méthodes d'évaluation historiques.
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