Le financement bancaire au service de l'immobilier

2- L'INSTITUTION CHARGEE DU REFINANCEMENT HYPOTHECAIRE : « LA SOCIETE DE REFINANCEMENT HYPOTHECAIRE » (SRH)

La Société de Refinancement Hypothécaire joue un rôle primordial dans le nouveau système de financement du logement. Elle a pour objectif de permettre aux banques de se refinancer, en leur évitant ainsi le recours à l'utilisation de ressources courtes dans des emplois à long terme. Elle leur permet donc de gérer leurs liquidités dans de meilleures conditions.

2.1- Présentation

La SRH est une société par actions ayant le caractère d'établissement financier soumis à la réglementation bancaire en vigueur. Créée le 29 novembre 1997, elle est dotée d'un capital social de 3290 millions de Dinars intégralement souscrit et libéré. Ses actionnaire sont : le Trésor Public, les banques et les compagnies d'assurances publiques¹⁴.

2.2- Missions

La SRH a pour missions principales :

Le soutien de la stratégie du gouvernement visant à développer l'intermédiation financière au

financement du logement afin de réduire la pression sur le budget de l'Etat en matière de financement ;

Participer au développement du marché financier en émettant des valeurs mobilières ;

Favoriser l'octroi du crédit hypothécaire en permettant aux banques et établissement financier d'exercer cette activité dans des conditions de liquidité favorables ;

Prolonger la structure des termes¹⁵ des emprunts hypothécaires.

En remédiant à l'insuffisance de l'épargne longue orientée vers le financement du logement, cette société se donne également comme objectif à moyen terme la création d'un marché hypothécaire et la titrisation¹⁶ des prêts hypothécaires.

2.3- Conditions générales du refinancement Elles se résument en :

3/4 L'accord préalable de la Banque d'Algérie des conditions de refinancement et des modalités de suivi des crédits financés ;

Pour bénéficier du refinancement de la SRH, l'établissement financer doit remplir les conditions suivantes :

3/4 Avoir la qualité de banque ou établissement financier agréer par la Banque d'Algérie ;

3/4 Disposer des comptes de l'exercice de l'année qui précède la demande de refinancement, approuvés par l'assemblée générale des actionnaires ;

3/4 Avoir un système de gestion de portefeuille de crédits hypothécaire jugé satisfaisant par la SRH ;

14- Pour plus de détails sur ses actionnaires voir (ANNEXE

15- Les termes sont les périodes du crédit dans lesquelles le taux d'intérêt est fixe.

16- « La titrisation consiste à transformer des créances, en l'occurrence des crédits bancaires, en titres négociables sur le marché financier », source : livre « le crédit au particulier » Par : Michel Gaudin, édition : SEFI. 1996.

Première partie Environnement du financement de l'immobilier en Algérie

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> Toute demande de refinancement doit comprendre :

· Le nom et l'adresse du demandeur ;

· Le montant de refinancement demandé ;

· Les garanties fournis, ces dernières doivent être du premier rang.

> Les crédits octroyés, objet de la demande de refinancement doivent se porter sur :

· L'achat de logements neufs ;

· Construction d'une maison individuelle ;

· Extension ou rénovation d'une habitation.

> Le montant de refinancement demandé ne doit pas dépasser 80% de la valeur de la garantie fournie ;

> La période d'amortissement maximale de ces prêts doit être de 30 ans. Le taux d'intérêts ne doit pas excéder trois (03) points du coût moyen des ressources ;

> La SRH ne refinance que les crédits effectivement décaissés. Le décaissement doit être effectué dans un délai de deux (02) mois après la signature de la convention de crédit entre la SRH et la banque ;

> Les créances hypothécaires restent au bilan des établissements financiers, mais elles sont la propriété de la SRH qui a le droit de vérifier à tout moment leur existence matérielle ;

> Le remboursement du capital et des intérêts dus seront payés mensuellement par les banques au profit de la SRH suivant un échéancier avec une période de différer de deux (02) mois. Comme garanties les banques affectent au profit de la SRH la subrogation¹⁷ des hypothèques de premier rang ;

> Les portefeuilles sont refinancés sur la base d'un taux fixe de 8,5%. Selon les conditions de refinancement de cette société, les banque doivent prévoir une commission de 1,5% soit un taux de sortie de 10%.