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Le financement bancaire au service de l'immobilier

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par Fouad HENTOUR
Ecole supérieure de banque Algérie - Licence en finances 2008
  

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TROISIEME PARTIE

LA GESTION DES RISQUES

« Le risque est consubstantiel à l'exercice du métier de banquier. Il en est même en grande partie son fondement »

Dans toute activité de crédit surtout les crédits immobiliers le prêteur fait face à plusieurs risques, dont celui lié au sort du crédit lui-même.

Pour cela, le banquier dans son analyse du risque, doit s'entourer d'outils et de méthodes d'analyse fiables lui permettant de gérer le mieux possible le risque inhérent.

Cette gestion se fait en trois (03) phases, selon un ordre chronologique c'est-à-dire une gestion préventive (avant de prendre la décision de financement) et une autre qui consiste à un suivi des engagements pris (pendant la vie du crédit) et une dernière curative (lors de la réalisation du risque).

Cette troisième partie sera consacrée à la gestion des risques. Dans un premier chapitre nous exposerons les différentes familles de risques. Le deuxième sera consacré aux différents moyens de gestion des risques.

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Chapitre 1

TYPOLOGIE DES RISQUES

1- LES RISQUES ECONOMIQUES

1.1- Le risque de contrepartie

Ce risque, appelé aussi risque de « non remboursement» ou encore risque de « signature », se résume en l'impossibilité réelle ou probable, de l'emprunteur de faire face à ses remboursements. L'utilisation de ce terme est relativement récente car pendant longtemps les banquiers parlaient de risque de crédit, mais avec le développement des activités de marché, il s'est élargi à l'ensemble des créances de la banque.

Il constitue, de nos jours, le plus important risque supporté et l'une des principales causes de la baisse du résultat des banques, sous l'effet de l'augmentation des défaillances d'entreprises et des ménages. Dans ce type de risque on y trouve le risque crédit et le risque sur les marchés1.

1.1.1- Le risque crédit

Dans ce cas, le bénéficiaire du crédit n'est pas en mesure de rembourser les crédits qui lui ont été consentis. Les causes d'insolvabilité sont multiples et peuvent être regroupés en quatre (04) catégories :

Le risque général : dans ce cas l'insolvabilité de l'emprunteur est due à des facteurs telles que les catastrophes naturelles ou découlant de la situation politique et économique du pays où il exerce son activité ;

Le risque professionnel : ce risque est étroitement lié à la conjoncture d'un secteur d'activité économique donné (dans notre cas c'est le secteur du bâtiment et des nouvelles technologies de la construction), qui peut être l'objet d'une crise en cas de changement de procédés de fabrication, de contraction de la demande, de surcapacité structurelle de concurrence des produits à moindre coûts2 ;

Le risque propre à l'emprunteur : l'emprunteur peut ne pas honorer ses engagements pour des raisons multiples. Ce type de risque est généralement le plus fréquent mais aussi le plus difficile à cerner ;

Le risque pays : ce risque appelé aussi, risque souverain s'est développé surtout depuis les années 80. Il est lié à la probabilité de non paiement des créances par les débiteurs résidents dans des pays « jugés à risque » (comme des pays en situation politique ou économique délicate ou victime d'une catastrophe naturelles). Ce risque se manifeste aussi, dans le cas où l'emprunteur est solvable alors que son pays est en état de faillite monétaire, c'est-à-dire qu'il ne peut pas faire face au service de la dette

1- Cette définition du risque de contrepartie est inspiré de celle de l'ouvrage de « De COUSSERGUES », « La banque : structures, marchés, gestion ». Edition DALLOZ, Paris 1996.

2- Exemple : le secteur de la promotion immobilière peut être concurrencée par les programmes locatifs publics

Troisième partie La gestion des risques

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"La première panacée d'une nation mal gouvernée est l'inflation monétaire, la seconde, c'est la guerre. Tous deux apportent une prospérité temporaire, tous deux apportent une ruine permanente. Mais tous deux sont le refuge des opportunistes politiques et économiques"   Hemingway