Introduction générale
Dès l'indépendance, l'Etat algérien a
ressenti l'importance du secteur de l'habitat dans la croissance
économique et le confort et le bien être de la population.
Cependant, la politique du « droit au logement » a
rapidement disparu escomptée d'une part, par la forte demande qui
caractérise le marché immobilier (déficit global du
logement : 3 000 000 de logement) aggravée par un taux d'accroissement
de la population et d'autre part, par le rythme de construction de logement
progressif certes mais toujours insuffisant.
Par ailleurs, l'implication des banques reste timide et le
système de financement (du logement a régulièrement
oscillé entre le Trésor Public et la caisse d'épargne en
fonction des impératifs de liquidités et des équilibres
à gérer ayant pour finalité le développement de
logements en Algérie, à travers un financement non inflationniste
des programmes immobilier promotionnels, reposant essentiellement sur les
ressources issues de la capacité des ménages à
épargner.
Le travail que nous avons effectué dans le cadre de notre
stage dans différentes structures de la CNEP-BANQUE, tente de mettre en
exergue comment la banque peut être un élément dynamique de
la relance du marché immobilier.
Pour cela il faudra mettre en évidence les
éléments suivants :
Les interventions de la banque en matière de financement
de l'offre et de la demande de l'immobilier ;
Les risques qu'encours les banques en accordant ces
crédits ;
Les moyens à mettre en place pour gérer ces
risques.
Malgré les deux réformes du système
bancaire, entreprises en 1986 et en 1990 et permettant toutes les deux une
relative déspécialisation sectorielle des banques, le financement
de l'immobilier n'a pas connu un essor à la mesure des besoins
potentiels ou réels du marché du logement en Algérie.
Les modalités de refinancement auprès de la banque
centrale ont été considérées par les banques peu
attractives pour des emplois longs jugés risqués et
coûteux.
Cette situation a conféré à la CNEP une
solitude, considérée à tort ou à raison comme un
monopole. Toute la question est de savoir comment il sera possible de
solvabiliser les acquéreurs, sécuriser les bailleurs de fonds et
inciter les promoteurs à investir d'avantages pour augmenter dans des
coûts raisonnables le volume de l'offre de logement.
Cette quadrature du cercle est toujours d'actualité
malgré l'amélioration des dispositifs de financement en
particulier ceux ayant trait à l'immobilier.
A ce titre, nous avons considéré que le financement
bancaire de l'immobilier et son développement était une
réponse à la problématique énoncé. Pour
traiter ce sujet nous avons choisi la démarche suivante Dans un chapitre
préliminaire nous avons exposés d'une manière globale les
différentes notions économiques qui gravitent autour du
marché immobilier.
La première partie sera consacrée à la
présentation du nouvel environnement du financement de l'immobilier en
Algérie.
Dans une deuxième partie nous aborderons le financement
bancaire du marché immobilier. La troisième partie sera
réservée à la gestion des différents risques
rencontrés par la banque. La quatrième et la dernière
partie sera réservée à l'étude de cas pratiques.
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