ANNEXE
Annexe : Modèle de contrat de bail
Annexe 1
TABLE DES MATIÈRES
AVERTISSEMENT
i
DÉDICACE
ii
REMERCIEMENTS
iii
LISTE DES ABRÉVIATIONS
iv
SOMMAIRE
vi
RÉSUMÉ
vii
ABSTRACT
viii
INTRODUCTION GÉNÉRALE
1
PREMIÈRE PARTIE : UN ÉQUILIBRE
EFFECTIF DANS LA RÉPARTITION DE LA CHARGE DES TRAVAUX
8
CHAPITRE 1 : LA NATURE DES TRAVAUX INCOMBANT
À CHACUNE DES PARTIES
10
Section 1 : Le principe légal de
répartition de la charge des travaux
10
Paragraphe 1 : L'obligation de
réalisation des grosses réparations par le bailleur
11
A- La définition de la notion de
grosses réparations
11
B- Le contenu des grosses
réparations
12
1- Les travaux concourant au bon état
du local
12
2- Les travaux affectant
l'intégrité du local
13
Paragraphe 2 : L'obligation de
réalisation des réparations d'entretien par le preneur
14
A- Le principe de la réalisation des
réparations locatives par le preneur
14
1- Le contenu des réparations
locatives
14
2- La responsabilité du preneur quant
aux pertes et dégradations dues au défaut d'entretien....
15
B- La réalisation exceptionnelle des
grosses réparations par le preneur
16
1- L'exigence de la preuve du refus du
bailleur
16
2- L'autorisation de la juridiction
compétente statuant à bref délai
17
Section 2 : La possibilité
d'aménagements conventionnels du principe légal
18
Paragraphe 1 : Le principe de la liberté
des parties dans la répartition des travaux
18
A- La variété des clauses
relatives aux travaux
18
B- La marge de manoeuvre limitée du
preneur en l'absence de clause
20
Paragraphe 2 : l'interprétation
restrictive des clauses par le juge
21
A- La survivance de l'obligation de
délivrance du bailleur
21
B- L'impossibilité de
transférer la charge de certains travaux
22
CHAPITRE 2 : LE RÈGLEMENT DES COMPTES
ENTRE LES PARTIES
24
Section 1: Le règlement des comptes en cours
de bail entre les parties
24
Paragraphe 1 : Le remboursement judiciaire des
dépenses liées aux grosses réparations
25
A- La désignation d'un expert par la
juridiction compétente
25
B- La fixation des modalités de
remboursement
26
Paragraphe 2 : Le remboursement selon les
stipulations contractuelles
27
A- La compensation des impenses avec les
loyers
27
B- L'accession de la propriété
des travaux par le bailleur
28
Section 2: Le règlement des comptes en fin de
bail
28
Paragraphe 1 : La question du sort des
constructions et aménagements
29
A- Le remboursement des constructions et
aménagements autorisés
29
B- L'accession gratuite des constructions et
aménagements non autorisés
30
Paragraphe 2 : La remise en l'état des
lieux par le preneur
31
A- Le fondement de l'obligation de remise en
l'état des lieux
31
1- Le fondement de l'obligation de remise en
l'état des lieux
31
2- Le fondement contractuel de l'obligation
de remise en l'état
32
B- Les conséquences de la remise en
l'état des lieux
33
CONCLUSION DE LA PREMIÈRE PARTIE
36
DEUXIÈME PARTIE: UN ÉQUILIBRE DILUE AU
REGARD DE L'IMPACT DES TRAVAUX DE CONSTRUCTION SUR LE BAIL
38
CHAPITRE 1 : L'INFLUENCE DES TRAVAUX SUR LE
BAIL DANS L'INTÉRÊT DU PRENEUR
40
Section 1: La diminution des loyers pour cause de
travaux
40
Paragraphe 1 : Les hypothèses de
diminution des loyers
41
A- L'hypothèse légale de
réduction des loyers
41
B- L'hypothèse conventionnelle de
réduction des loyers
42
Paragraphe 2 : les modalités de
réduction des loyers
42
A- La réduction du loyer en fonction
de la durée des travaux
43
B- La prise en compte de la perte de l'usage
de la chose louée
43
Section 2 : La suspension du bail pour cause de
travaux
44
Paragraphe 1 : les conditions de la suspension
du bail
44
A- L'indisponibilité totale du local
pour cause de travaux
44
B- Le caractère judiciaire de la
suspension
45
Paragraphe 2 : les conséquences de la
suspension du bail
46
A- La suspension du paiement des loyers
46
B- La réintégration des lieux
par le preneur après les travaux
47
CHAPITRE 2: L'INFLUENCE DES TRAVAUX SUR LE BAIL DANS
L'INTÉRÊT DU BAILLEUR
49
Section 1: L'augmentation des loyers
49
Paragraphe 1 : Les hypothèses
d'augmentation des loyers
50
A- L'augmentation conventionnelle des
loyers
50
B- L'augmentation judiciaire des loyers
51
Paragraphe 2 : Les modalités de
l'augmentation des loyers
52
A- La base de fixation du nouveau loyer
52
B- Le moment de prise d'effet de
l'augmentation
53
Section 2: La résiliation du bail pour cause
de travaux
53
Paragraphe 1 : Le droit de résiliation
muselé par certaines conditions
54
A- Les conditions exigées avant la
reconstruction du local
54
B- Les exigences requises après la
reconstruction
55
Paragraphe 2 : La sanction du non-respect des
conditions : l'indemnité d'éviction
57
A- Les modalités de
détermination de l'indemnité d'éviction
57
B- Les critères de
détermination de l'indemnité
57
CONCLUSION DE LA DEUXIEME PARTIE
60
CONCLUSION GÉNÉRALE
61
BIBLIOGRAPHIE
65
TABLE DES MATIÈRES
73
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