Les travaux dans le cadre du bail à usage professionnel

Section 2: Le règlement des comptes en fin de bail

À la fin du bail, il se pose un problème de règlement des comptes entre les parties, lorsque le preneur a effectué des travaux en cours de bail. Le législateur a pris la peine de prévoir à l'article 131 de l'Acte uniforme la possibilité de remboursement des constructions et aménagements au preneur sans droit de renouvellement du bail^111(*). Cet article emprunte au code civil, notamment à ses articles 555, 1730. Cependant, cette disposition n'a pas été assortie d'un caractère d'ordre public par le législateur OHADA, ce qui suppose que les parties conservent la liberté d'aménager le règlement des comptes entre elles. Toutefois, que les modalités de règlement soient légales ou conventionnelles, ce qui importe est l'autorisation de ces travaux. C'est dire que les travaux faits sur autorisation du bailleur seront soit acquis contre indemnisation ou indemnisés après démolition (paragraphe 1) tandis que ceux non autorisés seront supprimés sans indemnisation (paragraphe 2).

Paragraphe 1 : La question du sort des constructions et aménagements

Pendant le cours du bail, lorsque le preneur effectue les travaux de constructions et aménagements, et que les parties n'ont pas prévu les modalités de règlement du sort de ces travaux à la fin du bail, il est fait recours à l'article 555 du code civil.Ce qui signifie d'après la doctrine que le sort des constructions et aménagements faits par le locataire relève tout d'abord de la liberté contractuelle^112(*). Dès lors, à la fin du bail, les constructions faites par le preneur sont indemnisées selon qu'elles aient été autorisées (A) ou simplement acquises sans indemnité (B) lorsque le preneur a été de bonne foi.

A- Le remboursement des constructions et aménagements autorisés

Comme précédemment rappelé, le remboursement doit en principe être amiable, ce n'est qu'en cas de désaccord que la partie lésée saisit la juridiction compétente. Il convient de préciser que le législateur n'a pas prévu les modalités de remboursement des constructions et aménagements à l'article 131 de l'Acte uniforme. Ce qui a été fait par la doctrine. Lorsque le bailleur décide de conserver les constructions et aménagements faits de bonne foi, il a une option, soit il rembourse au preneur une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, ou le coût des matériaux et de la main d'oeuvre estimés à la date du remboursement^113(*).

En outre, si la convention autorise la construction, mais ne règle pas le sort des constructions, l'article 555 du code civil demeure applicable. Mais par contrat, si la convention prévoit le sort des constructions, par exemple que « Le bailleur recevra gratuitement l'immeuble construit », l'article 555 du code civil demeure inapplicable^114(*).

S'agissant de l'accession, le bailleur reste propriétaire des constructions édifiées par lui pendant la durée du bail. Partant, en cas de plus-value sur le fonds, il est en droit d'exercer son droit de rétention sur le fonds jusqu'à la fixation de l'indemnité à lui revenir. L'accession ne s'effectue pas au fur et à mesure comme dans la règle légale, mais en fin de bail qui peut être marquée par une expulsion, un renouvellement ou un refus de renouvellement^115(*). C'est ainsi qu'il a été décidé dans un arrêt de principe de la CCJA du 29 avril 2015 que : « [Le remboursement des constructions érigées par le preneur est subordonné à l'autorisation préalable du bailleur d'effectuer les travaux et à la fin du bail par l'arrivée de son terme ou par l'effet du congé^116(*) ]».C'est dire que la seule condition requise lors du règlement des comptes est l'autorisation des travaux et non l'autorisation des remboursements^117(*).

Il est désormais constant que le preneur, pour se voir rembourser les constructions et aménagements faits en cours de bail, il doit les avoir réalisés avec le consentement exprès du bailleur.Quid donc des constructions et aménagements réalisés sans autorisation du bailleur ?

B- L'accession gratuite des constructions et aménagements non autorisés

A la lecture des dispositions de l'article 131 de l'Acte uniforme précité, il ressort implicitement que les constructions et aménagements non autorisés par le bailleur ne peuvent être remboursés.Ceci vaut également en l'absence de clause prévue par les parties.Les travaux sont acquis de plein droit au bailleur. C'est ce qui a été décidé dans un arrêt du 22 avril 2009 de la Cour d'appel de Bobo-Dioulasso^118(*). En l'espèce, le preneur avait réalisé des investissements sans accord exprès du bailleur, alors qu'une clause du contrat l'interdisait formellement. Or selon l'article 4-4 de leur contrat : « Le preneur ne pourra faire aucune modification, ni transformation dans l'état ou la disposition des lieux sans autorisation préalables du bailleur. Tout embellissements, aménagements ou constructions nouvelles appartiennent de plein droit au bailleur en fin de bail sans aucune indemnité ». Le preneur n'a pas apporté la preuve de l'autorisation préalable et expresse du bail pour les investissements réalisés. Le juge a donc décidé que lesdits investissements appartiennent de plein droit au bailleur sans aucune indemnité. Il découle aisément de cette décision que le juge a fait une bonne interprétation de la loi et par ricochet une bonne application de la loi des parties qu'est le contrat. Cependant, rien n'interdit au preneur de réclamer son dû sur la base de l'enrichissement sans cause conformément au droit commun.

Au cas où le contrat ne prévoit pas l'accession de plein droit des travaux non autorisés, le bailleur a toujours l'option soit d'accéder à ces constructions et aménagements faits de mauvaise foi, ou d'exiger la remise en l'état des lieux.

* ¹¹¹Cet article dispose : « [Le preneur sans droit au renouvellement, quel qu'en soit le motif, peut être remboursé des constructions et aménagements qu'il a réalisés dans les locaux avec l'autorisation du bailleur ]».

* ¹¹² GATSI (J.), Pratique des baux commerciaux, 2^è éd. PUL, Douala, 2008, p. 26.

* ¹¹³Idem.

* ¹¹⁴ GATSI (J.), Pratique des baux commerciaux, op. cit. p. 27.

* ¹¹⁵ V. art. 131 AUDCG.

* ¹¹⁶ CCJA, Ass. Plén., arrêt du 10 juin 2009, arrêt n°77/2015 du 29 avril 2015, CA de Bobo-Dioulasso, ch. Com. Aff. SANOU Ismael C/ COULIBALY Myriam Manou, OhadataJ-12-117.

* ¹¹⁷CS, ch. Jud. Formation civ,arrêt n°447 du 08 juillet 2004, Aff. KOUAME ADUO Luc C/ EL BARIE Mohamed, OhadataJ-08-270, Actualités juridiques n° 49/2005, p. 223.

* ¹¹⁸CA de Bobo-Dioulasso, ch. Com. arrêt n°08/09 du 22 avril 2009, Aff. DERA Hamadou C/ SONAR-IARD, OhadataJ-12-114.