Les travaux dans le cadre du bail à usage professionnel

Section 1: Le règlement des comptes en cours de bail entre les parties

Lorsque les grosses réparations ont été faites par le preneur sur autorisation judiciaire, ce dernier se fait rembourser selon les modalités fixées par la juridiction compétente statuant à bref délai (paragraphe 1). Par ailleurs, il arrive souvent que les parties prévoient les modalités de remboursement des travaux réalisés dans leur contrat lorsqu'une clause met expressément à la charge du preneur les grosses réparations avec l'accord exprès du bailleur (paragraphe 2).

Paragraphe 1 : Le règlementselon les modalités judiciaires

L'article 107 du nouvel Acte uniforme portant sur le Droit commercial général prévoit qu'en cas de réalisation par le preneur des grosses réparations sur autorisation de la juridiction compétente statuant à bref délai, cette dernière fixe le montant de ces réparations et les modalités de leur remboursement (B). Cependant, la fixation du montant des réparations ne peut se faire que sur la base d'un rapport d'expertise (A).

A- L'évaluation préalable d'un expert

Lorsque la juridiction compétente statuant à bref délai est saisie par le preneur aux fins de se faire autoriser à effectuer les grosses réparations, celle-ci désigne un expert qui constatera le degré des réparations et qui en dressera un rapport d'expertise indiquant la nature et le montant exact de ces réparations^100(*). C'est du moins ce qui ressort d'un jugement rendu par le Tribunal Régional Hors Classe de Dakar au Sénégal, dans lequel le juge a décidé que « seul le rapport de l'expert désigné par le tribunal indiquant la nature et le montant exact des réparations peut servir de base pour ordonner au bailleur de procéder aux grosses réparations. A défaut, les dispositions de l'article 75 AUDCG ne peuvent recevoir application^101(*) ». En l'espèce, sieur GUISSE Silèye a saisi le tribunal pour se faire autoriser à effectuer les grosses réparations pour le compte du bailleur SOW suite à un ravage occasionné par l'incendie. Le tribunal a désigné un expert à cet effet. À l'appui de sa demande, sieur GUISSE a produit de multiples sommations de réaliser lestravaux demeurées vaines et un rapport d'expertise dressé par un certain NDIAYE Idrissa sollicité par lui. En réplique à cette prétention, le bailleur SOW estime non seulement que l'expert n'a pas encore déposé son rapport, ce qui rend dubitatif la nature des réparations à effectuer sur le local, mais aussi, ce prétendu rapport n'est pas contradictoire. Le tribunal l'asuivi en estimant, que d'après l'article 75 précité, le seul montant connu de la réparation résultant du rapport de l'expert Idrissa ne peut servir à déterminer le montant de la réparation, car non seulement il n'est pas contradictoire, mais encore il été signé par l'expert qui n'a pas en outre, prêté serment. Ainsi, devant l'impossibilité de chiffrer le montant des réparations préalables à l'application de l'article 75 devenu 107 avec le nouvel Acte uniforme, c'est à bon droit que le preneur a été débouté de sa demande. Il appert de cette analyse que le juge a fait une bonne interprétation des dispositions de l'article 75 de l'Acte uniforme, en ce sens que le juge étant un tiers au contrat et n'ayant la capacité de constater et de mesurer le degré de réparations, ne peut que se baser sur le rapport d'un expert pour fixer le montant des réparations.

Au cas où l'expert dresse un rapport indiquant la nature et le montant des réparations, la juridiction compétente fixe les modalités de remboursement.

B- La fixation des modalités de remboursement par le juge

Sur la base du rapport d'expertise produit par l'expert désigné, la juridiction compétente fixe les modalités de remboursement des frais déboursés.Il existe plusieurs modalités de remboursement d'une créance dont le paiement,la compensation^102(*) même si dans le cadre du contrat de bail, la plus usuelle est la compensation avec les loyers.

En outre, il peut arriver que le juge ordonne au bailleur de payer directement les frais engagés par le preneur. Cette modalité arrive le plus souvent dans le cadre d'un contrat de bail à durée déterminée, dans lequel le preneur a pris la peine de réaliser les grosses réparations dans les conditions requises à un montant largement supérieur au montant des loyers restant dus jusqu'au terme du bail. Dans ce cas, si précision est faite devant la juridiction compétente, il est constant que le juge ordonnera la compensation des loyers pour la durée du bail restante et le paiement du reliquat au profit du preneur. Or s'il s'agit d'un bail à durée indéterminée, après le juge peut ordonner la compensation et/ou le paiement. C'est dire qu'il existe plusieurs modes d'extinction d'une créance^103(*) et la modalité à adopter par le juge sera fonction de la situation contractuelle des parties.

Toutefois, il en va autrement lorsque les parties ont tout prévu dans leur contrat concernant le remboursement des travaux réalisés par le preneur.

* ¹⁰⁰Lire art. 107 nouvel AUDCG.

* ¹⁰¹ Tribunal Régional Hors Classe de Dakar, jgt.du 03 décembre 2002, Aff. ABDOULAYE SOW C/ Silèye GUISSE, OhadataJ-03-203.

* ¹⁰²CHENEDE (F.), Le nouveau droit des obligations et des contrats, 2è éd., Dalloz, Paris, 2018, p. 501.

* ¹⁰³Idem.