Les travaux dans le cadre du bail à usage professionnel

CONCLUSION DE LA PREMIÈRE PARTIE

Le régime juridique du bail à usage professionnel a pour vocation d'instaurer un équilibre entre les droits et obligations des parties^136(*). L'équilibre fondamental du bail à usage professionnel correspond à l'équilibre envisagé d'un point de vue global^137(*). Il ne s'intéresse pas au cas par cas. S'agissant des obligations des parties, le législateur OHADA a imposé l'obligation de construction à chacune des parties, toute chose qui permet d'assurer un équilibre entre les intérêts des parties. Tandis que le bailleur a à sa charge les grosses réparations, le preneur s'occupe des réparations d'entretien, de telle enseigne que pour réaliser les grosses réparations en lieu et place du bailleur, le preneur doit se faire autoriser par la juridiction compétente. Cependant, cette répartition légale n'étant pas impérative, les parties conservent une liberté contractuelle quant à l'aménagement de leur contrat. Dès lors, elles décident très souvent d'insérer des clauses relatives aux travaux,ce qui établit le lien entre l'équilibre fondamental et l'équilibre conventionnel.

Nonobstant cette liberté, cette répartition conventionnelle est parfois génératrice de nombreux conflits, car la notion de grosses réparations est imprécise depuis la loi et les parties rencontrent des difficultés quant à la qualification. C'est pourquoi, les clauses insérées par les parties doivent être claires et précises de telle sorte que point ne soit plus besoin de les interpréter. Pour celles des clauses qui ne sont pas précises, le juge intervient pour les interpréter de façon restrictive, ce qui est le cas en droit comparé français. Il convient de préciser ici qu'il est souhaitable que le législateur OHADAadopte cette approche et attache un caractère d'ordre public à l'obligation de délivrance.

Par ailleurs, lorsqu'une clause mettant les grosses réparations à la charge du preneur avec autorisation expresse du bailleur est respectée, ou lorsque le preneur réalise les grosses réparations avec autorisation de la juridiction compétente, il se pose un problème du règlement des comptes. En cours de bail, la juridiction saisie désigne un expert qui dresse un rapport indiquant la nature et le montant des travaux et la juridiction fixe les modalités de remboursement qui sont généralement la compensation avec les loyers, le paiement,etc. Le remboursement peut se faire suivant les modalités prévues au contrat par les parties en cours de bail. En fin de bail, il se pose la question du sort des constructions et aménagements. Ceux qui ont été autorisés sont remboursés de façon amiable, ce n'est qu'en cas de désaccord que la juridiction compétente est saisie. Par ailleurs, les constructions non autorisées sont acquises de plein droit par le bailleur, qui peut par conséquent exiger la remise en l'état des lieux par le preneur. Bref, le sort est réglé conformément à l'article 555 du code civil^138(*). Partant, il est tenu de supprimer les constructions et aménagements à ses frais^139(*), sans indemnisation et répond des dégâts matériels causés au local.

Toutefois, les travaux de construction ont une incidence considérable sur le bail aussi bien dans l'intérêt du bailleur que celui du preneur.

* ¹³⁶DOUGOUNE (M.), « L'encadrement du bail commercial, les hésitations entre protectionnisme et libéralisme : Etude comparative France, USA, Canada, Ohada », Ohadata D-14-02, p. 3.

* ¹³⁷MAGHIA (Q.), Le nouvel équilibre du bail commercial depuis les dernières réformes (2014-2018),thèse de Doctorat, Université de Toulouse, 2018, p. 32.

* ¹³⁸Article sur la base duquel a été prévu l'article 131 du nouvel AUDCG.

* ¹³⁹Arrêt n°84 du 25 mai 1971. Bull. des arrêts de la CS du Cameroun Oriental, n°24, p. 3158.