Les travaux dans le cadre du bail à usage professionnel

DEUXIÈME PARTIE: UN ÉQUILIBRE APPARENT AU REGARD DE L'IMPACT DES TRAVAUX DE CONSTRUCTION SUR LE BAIL

Les grosses réparations sont d'une grande importance dans le cadre du bail à usage professionnel. Elles incombent au bailleur avec possibilité de substitution par le preneur sur autorisation judiciaire^140(*). Cependant, que les grosses réparations soient effectuées par le bailleur ou le preneur, elles causent de nombreux désagréments au preneur qui est tenu de supporter tous les inconvénients^141(*), nonobstant quelques avantages qui en découlent pour le bailleur et lui. Comme avantages, il apparait clairement des dispositions de l'article 106 de l'Acte uniforme, que durant la réalisation des grosses réparations, le preneur profite d'une réduction du loyer et peut même solliciter la suspension de bail ou la résiliation à sa convenance devant la juridiction compétente statuant à bref délai^142(*).Tandis que le bailleur, peut prendre argument des gros travaux pour s'opposer au renouvellement du bail, d'où la résiliation du bail^143(*), de même que pour augmenter le loyer, ce qui posera le problème de révision des loyers^144(*). Partant, il est constant que les travaux de construction tels que définis plus haut^145(*), ont une influence considérable sur le bail à usage professionnel dans l'intérêt des parties.On pourrait croire que cette constance traduit un équilibre mathématique dans les intérêts des protagonistes. Cependant, l'équilibre se trouve fragilisé par la possibilité offerte au preneur de pouvoir bénéficier aussi de la résiliation du bail et des avantages accordés à celui-ci lors de la démolition pour reconstruction des locaux.Nonobstant cela, les travaux influencent le bail dans l'intérêt dupreneur (chapitre 1)et celui du bailleur (chapitre 2).

CHAPITRE 1 : L'INFLUENCE DES TRAVAUX SUR LE BAIL DANS L'INTÉRÊT DU PRENEUR

L'application de l'article 106 de l'Acte uniforme sur le Droit commercial général impose au bailleur de faire procéder à ses frais aux grosses réparations devenues nécessaires et urgentes. Si ces réparations urgentes sont de telle nature qu'elles rendent impossible la jouissance du bail à usage professionnel, sa suspension pendant la durée des travaux peut valablement être obtenue. D'autre part, cela peut justifier une demande de résiliation judiciaire du bail^146(*). Pareillement, le loyer peut être réduit au profit du preneur. C'est dire que dans l'intérêt du bail, les travaux peuvent conduire soit à une suspension du bail (section 2) ou une réduction du loyer (section 1).

Section 1: La diminution des loyers pour cause de travaux

Le Code civil prévoyait que si les grosses réparations nécessaires et urgentes durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps etde la partie de la chose dont il aura été privé^147(*). C'est dire implicitement que lorsque les travaux duraient moins de quarante jours, le preneur supportait les conséquences matérielles et le gain manqué généré sans que ce préjudice soit pour autant compensé sur les loyers. Plus tard, le législateur OHADA, soucieux de promouvoir l'économie et de protéger les investissements, s'est abstenu de fixer un délai au-delà duquel les loyers seront diminués. Pour lui, dès lors qu'il y'a réalisation des grosses réparations, le loyer sera diminué en proportion du temps d'indisponibilité du local quel que soit le nombre de jours^148(*). De même, l'article 106 de l'Acte uniforme n'étant pas une disposition d'ordre public, les parties peuvent prévoir une clause de réduction des loyers dans leur contrat.Ainsi, l'hypothèse de réduction des loyers peut être légale ou conventionnelle (paragraphe 1) sans que les modalités puissent changer (paragraphe 2).

* ¹⁴⁰V. Art. 106 et 107 AUDCG.

* ¹⁴¹ Lire l'article 106 AUDCG qui précise : « Qu'en ce cas, le preneur en supporte les inconvénients ».

* ¹⁴² Lire Art. 106 alinéa 4 AUDCG.

* ¹⁴³V. Art. 127 alinéa 2 AUDCG.

* ¹⁴⁴Cf. Art. 116 et 117 AUDCG.

* ¹⁴⁵Les travaux de constructions sont donc ceux entrepris par un bailleur ou par le locataire ou par des entreprises de construction qui sont leurs auxiliaires du point de vue d'un contrat de bail. Cette notion est large, elle englobe aussi bien l'édification complète d'un bâtiment, que l'exécution des tâches partielles, telles que l'aménagement des locaux, leur entretien, les réparations, les transformations ou les démolitions.

* ¹⁴⁶GATSI (J.), Pratique des baux commerciaux dans l'espace Ohada, Op. cit, p. 94.

* ¹⁴⁷ V. art 1724 alinéa 2 du code civil.

* ¹⁴⁸V. Art. 106 AUDCG.