Les travaux dans le cadre du bail à usage professionnel

Paragraphe 1 : Les hypothèses de diminution des loyers

En cas de réalisation des grosses réparations, le législateur OHADA a accordé le privilège de réduction des loyers au profit du preneur (A), toute chose qui n'exclut pas la possibilité pour les parties de prévoir une clause de réduction des loyers pour cause de travaux (B).

A- L'hypothèse légale de réduction des loyers

Aux termes de l'article 106 alinéa 4 de l'Acte Uniforme portant sur le Droit commercial général révisé : « le montant du loyer est alors diminué en proportion du temps et de l'usage pendant lequel le preneur a été privé de la jouissance des locaux ». C'est dire implicitement que le loyer ne sera réduit que sous certaines conditions.

D'une part, l'on doit être en présence de la réalisation des grosses réparations urgentes et nécessaires^149(*), d'autre part, ces travaux doivent être de nature à priver le preneur de la jouissance de son local.De même, en cas de destruction partielle du local par un incendie donnant lieu à reconstitution de la partie détruite, le preneur peut solliciter et obtenir la réduction des loyers^150(*). Toutefois, le loyer ne sera réduit que si le bailleur décide de reconstruire la partie détruite, car il n'est nullement tenu de la reconstruction du local détruit par un incendie. Mais aussi en droit comparé français, il a été juge que le preneur peut reconstruire et obtenir réduction des loyers^151(*).Aucas où un pareil litige venait à être soumis à un juge camerounais, celui-ci appliquerait la combinaison des articles 106 du nouvel Acte Uniforme sur le Droit Commercial Général et1722 et suivants du Code civil camerounais.

Toutefois, les parties peuvent prévoir lors de la signature de leur contrat, qu'en cas de réalisation des gros travaux par le preneur, le loyer sera réduit.

B- L'hypothèse conventionnelle de réduction des loyers

Les parties peuvent au moment de la conclusion du bail, insérer une clause de réduction des loyers après réalisation des travaux par le preneur.Il faudrait que les parties précisent expressément la nature des travaux qui sont généralement les grosses réparations, pouvant donner lieu à diminution des loyers. Par ailleurs, il est fait interdiction de fixer le plancher quant à la diminution du loyer. C'est ce qui ressort u droit comparé français qui va plus loin en sanctionnant de nullité la clause d'indexation du bail fixant un plancher^152(*). Il n'est cependant pas exclu, que dans une même clause, les parties décident que le preneur peut procéder aux grosses réparations avec le consentement du bailleur et moyennant diminution du loyer. Par ailleurs, le preneur doit rapporter la preuve du consentement du bailleur avant de bénéficier de cette clause.

Cette interprétation mérite d'être appliquée en droit OHADA, notamment par les parties et les juges car le législateur OHADA a laissé une marge de manoeuvre aux parties en ne rendant pas d'ordre public les dispositions de l'article 106 de l'Acte uniforme^153(*). Toutefois, que la réduction soit légale ou conventionnelle, ses modalités sont identiques.

* ¹⁴⁹ V. Art. 106 du nouvel AUDCG.

* ¹⁵⁰ Cet article dispose : « [Si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances demander ou une diminution des loyers...] ».

* ¹⁵¹ Cass, 3è civ, arrêt n° 89-13769 du 11 juillet 1990, aff. Mlle X. C/ sieur Y, Légifrance.

* ¹⁵²CA Paris, 3^è ch., pôle 5, arrêt n° 16/ 09460 du 24 janvier 2018, Légifrance.

* ¹⁵³Lire art. 134 AUDCG.