Les travaux dans le cadre du bail à usage professionnel

ABSTRACT

With the new status of professional lease contracts, the OHADA Legislator does not only protects the Lessee as it used to be in the past. His goal is to rebalance the interests of all the stakeholders involved. These interests lie in their duties and obligations as stipulated in the lease contract. As far as obligations are concerned, the common one to the parties is the maintenance obligation, which consists in providing not only repairs of any kind, but also to the constructions on the building...etc., which brings the issue of construction works within the framework of lease contracts for professional use. This concept is the reason behind numerous litigations as pertaining to lease agreement, especially regarding the definition of responsibilities, the fate of project realisations and their impacts on the lease; to better understand the origin of these challenges, it was necessary to check whether the scheme of works, as planned by the OHADA legislator, was able to meet the desired balance between parties' interests.

Thereupon, we noticed that there is a global balance both on the definition of work responsibilities and the impact of those works over the duration of the lease. we concluded of a global balance because the lease contract, as any other contract, had the autonomous will of parties as foundation, which consequently implied freedom of contract. So, the human being, who is fundamentally free, was the only one able to gauge his interest so as its balance, hence the subjective nature of balance. Early enough, in other to compensate for the contractual inequality, the Civil Code had already established restrictions to this liberty in article 6. This is what was replicated by the OHADA legislator in article 134. Henceforth, objective balance deriving from contractual justice is the reference. This has prompted the legislator during the regulation of the scheme of works, not only to introduce freedom of contract, but also to regulate it.

Nonetheless, the study of jurisprudence, especially in terms of rent adjustment, of eviction indemnity, of the non-mandatory nature of the responsibility of huge repairs, of obligation to issue, reveals that some additional efforts need to be made in order to reach, be it implicitly, the right balance as desired by the legislator.

INTRODUCTION GÉNÉRALE

« À moins d'être marchand ambulant, un commerçant ne peut exercer son activité sans un toit et des murs qui relèvent bien souvent du bail commercial »^1(*). C'est dire que les commerçants, personnes physiques ou morales, ont besoin de locaux pour exercer leurs activités économiques. Cette nécessité s'explique par le souci de stabilité utile pour assurer la fidélité de la clientèle et la pérennité de l'exploitation. Dans l'impossibilité pour le commerçant de disposer de ces locaux à titre de propriété, le droit lui permet d'en obtenir la jouissance en concluantdes baux.

Le Code civil français distinguait traditionnellement dans le chapitre intitulé « Du louage des choses »^2(*) les baux des maisons ou baux à louer, des baux des biens ruraux ou baux à fermage. Aucune distinction n'était fondée sur l'affectation de la chose louée pour ce qui est des baux d'immeubles. Ce n'est qu'au cours du XX^e siècle que pour des raisons essentiellement économiques, cette distinction verra le jour. Suite à la crise immobilière consécutive à la première guerre mondiale^3(*), les commerçants n'hésitaient pas à offrir un loyer plus élevé à un bailleur qui, motivé par un esprit de lucre, obligeait le locataire à quitter les lieux sans lui verser une quelconque indemnité^4(*). Ce dernier voyait ainsi la valeur de son fonds diminuée ou anéantie surtout dans l'hypothèse où il avait réalisé des constructions et exerçait un commerce dit de proximité,caractérisé par une clientèle très localisée. C'est ainsi que les commerçants réclamaient un droit absolu au renouvellement de leur bail qui assurera une « vocation à perpétuité »^5(*). Mais l'admission de ce droit a été malaiséepour la simple raison qu'il violait deux principes de base^6(*). Très tôt, des restrictions ont également été apportées au sacro-saint principe de l'absolutisme du droit de la propriété notamment avec la Loi du 30 juin 1926 qui constitue le fondement de la propriété commerciale^7(*). Ce qui était également le cas dans les pays anglo-saxons^8(*), avec des législations qui partageaient une même devise représentant en réalité un impératif : « il faut protéger le fonds de commerce ». C'est sans doute le cas du Cameroun qui verra sa législation duale s'unifiée par l'Acte Uniforme OHADA portant sur le Droit Commercial Général de 1997^9(*)avec la création de la notion de bail commercial.

Avec ce texte, le bail commercial relevait d'un régime dérogatoire de droit commun^10(*). Ce bail a été institué pour garantir le fonds de commerce et couvrir les seules personnes ayant la qualité de commerçant^11(*). Très tôt, la notion a connu un essor avec la révision de l'Acte Uniforme du 15 décembre 2010 qui a consacré la notion de bail à usage professionnel.C'est une nouvelle notion qui étend la protection au-delà du fonds de commerce et partant de la clientèle^12(*). La justification du changement d'objectif est que le législateur était animé par la volonté de rééquilibrer les rapports entre bailleurs-preneurs en faveur du preneur professionnel. L'Acte Uniforme accorde désormais les prérogatives qui relevaient jusque-là du régime du bail commercial au professionnel, même si ce dernier n'a pas la qualité de commerçant, à condition que celles-ci fassent de leur activité une profession^13(*). C'est la raison pour laquelle certains auteurs ont pensé que le bail à usage professionnel a un régime juridique spécifique visant la protection du fonds de commerce et des preneurs professionnels^14(*).

La clientèle étant l'élément essentiel du fonds de commerce, son importance numérique est à la fois tributaire des qualités intrinsèques^15(*)de celui-ci et du peuplement de la localité où il est situé. Par ailleurs, son importance croit avec le degré d'urbanisation. Les travaux de viabilisation qui accompagnent souvent la clientèle rendent certaines zones plus aptes que d'autres à recevoir les activités commerciales. Cette idée est à l'origine de la consécration d'une obligation d'entretien par le législateur^16(*), qui permet l'exploitation du fonds de commerce dans les conditions satisfaisantes pour lesquelles les lieux ont été loués. Pour maintenir la clientèle donc, le preneur professionnel a intérêt à ce que des réfections soient faites sur le local lorsque celui-ci est détérioré ou à construire lui-même sur un terrain nu qu'il avait pris à bail. Ceci permettra que le local reste conforme à sa destination.Cette constance fait référence aux travaux de construction qui sont un enjeu lors de la négociation du bail à usage professionnel par les parties et au coeur de nombreux litiges.

Le législateur communautaire a réglementé les travaux de construction d'abord en accordant la possibilité de louer un terrain nu sur lequel ont été ou pourront être élevées des constructions avec l'aval du bailleur^17(*). Il a ensuite a réparti les travaux entre le bailleur et le locataire en mettant à la charge du premier les gros travaux^18(*). Enfin, il a prévu le sort réservé à ces constructions en s'inspirant de l'article 555 du code civil camerounais^19(*).Le régime de ces travaux de construction oscille entre souplesse et impérativité en ce sens que certaines dispositions seulement sont d'ordre public à l'instar des articles 107 et 127 de l'Acte Uniforme révisé.L'article 106 sur la base duquel les grosses réparations sont mises à la charge du bailleur est illustratif en ce sens qu'iln'est pas d'ordre public^20(*). Par cette abstention, le législateur OHADAa voulu faire une place à la liberté contractuelle, les parties insérant généralement des clauses relatives à l'entretien du local dans leur contrat de bail. Ceci pourrait se justifier par le fait que le législateur a donné une définition indicative et exemplative de la notion de grosses réparations.

Très souvent, le bailleur met les gros travaux à la charge du preneur professionnel.Mais cette relation locative se trouve ainsi déséquilibrée. C'est la raison pour laquelle en droit comparé français, le juge contrôle cette liberté contractuelle en interprétant restrictivement les clauses^21(*). Toutefois, à l'observation de la jurisprudenceil se dégage que les travaux de construction posent une sérieuse difficulté dans le cadre du bail à usage professionnel^22(*). En effet, il se pose un problème de répartition de charges des travaux, dû le plus souvent à l'absence de précision de la notion de grosses réparations. En outre, dans la réalisation de ces travaux, il se pose également le problème de leur impact sur le cours du bail et surtout du sort de ceux-ci dès lors qu'ils sont réalisés par le preneur. Telles sont les considérations qui motivent le choix porté sur le sujet, les travaux de construction dans le cadre du bail à usage professionnel en droit OHADA.

Ainsi, pour faciliter la compréhension afin d'éviter tout malentendu, il convient d'éclairer le sens de l'ensemble du sujet. Aux termes del'article 103de l'Acte Uniforme portant sur le droit commercial général de 2010,  « Est réputé bail à usage professionnel toute convention, écrite ou non, entre une personne investie par la loi ou une convention du droit de donner en location tout ou partie d'un immeuble compris dans le champ d'application du présent Titre, et une autre personne physique ou morale, permettant à celle-ci, le preneur, d'exercer dans les lieux avec l'accord de celle-là, le bailleur, une activité commerciale, industrielle, artisanale ou toute autre activité professionnelle »^23(*). Cet acte lorsqu'il est écrit, comporte des obligations des parties dont celle commune est l'obligation d'entretien qui repose sur les travaux faits ou à faire sur le local.

Le terme travail est défini d'après le vocabulaire juridique comme : « L'édification, l'aménagement ou l'entretien d'un ouvrage public, par extension, cet ouvrage même ^24(*) ». La notion de construction quant à elle est polysémique. Elle s'entend dans son second sens d'après le Vocabulaire juridique cité plus haut comme « une élaboration intellectuelle d'une création prétorienne ou d'un système explicatif à l'exemple d'une construction jurisprudentielle sur l'article 1384 du Code civil »^25(*). Par ailleurs, il ressort de ce même document que dans son sens premier, le terme construction vient du latin « constructio » dérivé de « construere » qui signifie action de construire, c'est -à -dire une édification, par exemple le bail à construction^26(*). C'est donc un ensemble d'activités d'édification d'immeubles dans toutes ses composantes^27(*).

Les travaux de construction sont donc ceux entrepris par un bailleur ou par le locataire ou par des entreprises de construction qui sont leurs auxiliaires en vertu d'un contrat de bail. Cette notion est large, elle englobe aussi bien l'édification complète d'un bâtiment, que l'exécution des tâches partielles, telles que l'aménagement des locaux, leur entretien, les réparations, les transformations ou les démolitions^28(*).

Compte tenu de la place des travaux^29(*) dans le bail à usage professionnel, une analyse minutieuse de ce bail laisse comprendre que le législateur OHADA a voulu protéger l'investissement, facteur créateur des richesses. Cependant, dans cette oeuvre de protection, il n'a nullement sacrifié le bailleur sans qui ledit investissement n'aurait pas de soubassement. Partant, le contrat de bail à usage professionnel met en présence deux opérateurs, le bailleur et le preneur ayant des intérêts opposés. Tandis que le bailleur a intérêt à rendre son immeuble plus rentable afin de couvrir ses charges telles que les impôts, grosses réparations etc., le preneur a intérêt à rendre le local plus attrayant et propice à l'usage auquel il a été destiné afin de maintenir son bail, ce qui appelle la notion d'équilibre contractuel. L'équilibre à notre sens est la juste répartition des éléments d'un tout.

Le contrat de bail comme tout contrat repose sur l'autonomie de la volonté. Selon ce principe, l'homme est libre et conclut un contrat parce qu'il y trouve un intérêt dont il sera difficile de rechercher son équilibre. C'est pour cette raison que l'équilibre régnant dans un contrat est subjectif^30(*). Toutefois, avec le code civil camerounais, ce principe de la liberté contractuelle fut limité^31(*)afinque le contrat repose aussi sur des principes directeurs comme la justice contractuelle qui prône un équilibre objectif du contrat^32(*). Bien que le législateur communautaire ait accordé une place à la liberté contractuelle, il incombe de vérifier si la souplesse de la loi et la flexibilité du contrat de bail réalisent cet équilibre objectif voulu.

Dès lors, le régime des travaux de construction dans le bail à usage professionnel OHADA réalise-t-il un équilibre entre les intérêts des parties ?Ainsi, le régime des travaux dans le bail à usage professionnel réalise malgré quelques limitesun équilibre global entre les intérêts des parties.

Toutefois, l'étude envisagée revêt un double intérêt. Sur le plan théorique, cette étudecontribue à la clarification du régime du bail à usage professionnel, particulièrement en ce qui concerne les travaux de construction dont l'importance pour le maintien de la clientèle est indéniable. Elle permet également d'apprécier la posture du législateurOHADA relativement à l'équilibre contractuel afin de ressortir les éventuelles insuffisances et de proposer des pistes pour une meilleure harmonisation des intérêts en présence.

Par ailleurs sur le plan pratique, l'étude permettra aux protagonistes du contrat de bail à usage professionnel de mieux percevoir la ligne de démarcation entre leurs obligations relativement aux travaux de construction. Elle offrira ainsi des grilles d'analyse permettant la résorption des conflits opposant le bailleur au preneur quant aux charges liées aux travaux.

Pour mener à bien cette analyse, le recours sera fait à la méthodejuridique qui se dédouble en exégèse et casuistique. L'exégèse permettra de rédiger en se référant aux textes légaux et règlementaires en la matière. Tandis que par la casuistique, un profond regard sera tourné vers de nombreuses décisions de justice rendues en la matière. En outre, la méthode comparative, permettra de s'inspirer de la législation et la jurisprudence étrangère, afin de conforter ou critiquer les options et le choix du législateur de droit uniforme.

La méthode juridique employée sur le dispositif légal en la matière, a permis de dégager un équilibre effectif quant à la répartition de la charge des travaux entre les parties (première partie) dans le bail à usage professionnel et un équilibre dilué au regard des implications des travaux réalisés (seconde partie).

PREMIÈRE PARTIE : UN ÉQUILIBRE EFFECTIF DANS LA RÉPARTITION DE LA CHARGE DES TRAVAUX

Le bail à usage professionnel met en présence deux opérateurs ayant des intérêts antagonistes^33(*). D'un côté, il y'a, le bailleur, qui tient à disposer librement de son bien, fixer le loyer et résilier le bail comme bon lui semble. De l'autre côté, le preneur, dont le reflexe premier est de minimiser les coûts d'exploitation de son activité, tout en s'assurant de la pérennité dans ce lieu où il a fidélisé sa clientèle, laquelle constitue l'élément important de son fonds de commerce^34(*). Pour atteindre leurs objectifs, le bailleur cherche à aménager son local de telle enseigne que celui-ci soit rentable, le preneur quant à lui cherche à aménager le local afin que celui-ci soit conforme à sa destination.

Dès lors, les travaux représentent un enjeu important,mais sont sources de nombreux conflits entre les parties, nonobstantl'encadrement juridique fait par le législateur en répartissant les travaux. Il s'en suit que chaque partie a son obligation d'entretien du local selonsa nature (Chapitre 1), même si parfois l'une des parties peut se substituer à l'autre dans ses obligations, ce qui pose le problème de règlement des comptes entre les parties (Chapitre 2).

* ¹AUQUE (F.), « Faut-il réformer le statut de bail à usage commercial ? », in Revue de Jurisprudence Commerciale, n°4, Juillet/août 2004, p. 1.

* ² Art. 1713-1778 C. civ. Français.

* ³Pour mémoire, la première guerre mondiale s'est déroulée de 1914 à 1918.

* ⁴ DERRUPPE (J.), Les baux commerciaux, 2^è éd, Dalloz, Paris, 1996, p. 2.

* ⁵ D'ailleurs on n'hésite pas à évoquer le terme de « propriété commerciale » pour les baux commerciaux ou de « propriété rurale » pour les baux ruraux, pour désigner le statut du preneur.

* ⁶ Tantôt, il était considéré comme une entrave à la liberté contractuelle et surtout à l'absolutisme de droit de propriété.

* ⁷ La première remonte avec la loi du 30 juin 2006, qui a consacré la possibilité d'indemniser le preneur lorsque le bailleur ne veut pas renouveler le bail d'où la notion de « propriété commerciale » qui elle aussi sera très vite battue en brèche primo de par sa définition qui fait d'elle un droit personnel et non réel et secundo elle n'est qu'un droit à indemnité.

* ⁸ Ces pays étaient fortement emprunt du paradigme de propriété. Partant, leur bail commercial opérait transfert d'un « Interest in property ».

* ⁹Ce slogan était si fort qu'il a pu pénétrer les frontières africaines et précisément le Cameroun, qui avait une législation duale en la matière à savoir le Décret du 07 juin 1937 et la loi n°61/1 du 13 mars 1961 sur les baux à loyer à usage professionnel. Cette législation sera unifiée plus tard par l'Acte Uniforme OHADA portant sur le Droit Commercial Général de 1997.

* ¹⁰ DUTILLEUL (F.C.) et DELEBECQUE (Ph.), Contrats civils et commerciaux, 8^è éd.Dalloz, Paris, 2007, p. 329.

* ¹¹ GUYON (Y.), Droit des affaires, droit commercial général et sociétés, tome 1, 12^è éd, Economica, Paris, 2003, p. 51. L'article 69 de l'ancien AUDCG permet de vérifier.

* ¹² Art. 101 et s. du Nouvel Acte Uniforme portant sur le droit commercial général.

* ¹³ AKUETE SANTOS (P.), « Le bail professionnel », Actes du colloque international de Libreville sur « les pratiques contractuelles d'affaires et les processus d'harmonisation dans les espaces régionaux » organisé par l'ERSUMA des Etats-membres du 26 au 28 octobre 2011, à Libreville -Gabon), 1^ère éd, IPE, Bénin, juin 2012, p. 64 et s. C'est le cas des artisans, des industriels, les professions libérales, les agriculteurs soumis au statut de l'entreprenant, les établissements publics à caractère industriel et commercial et les sociétés à capitaux publics. Lire FOKO (A), « Bail commercial (Bail Professionnel) » in POUGOUE (P.G.) (dir.), Encyclopédie du Droit OHADA, Lamy, 2011, p. 402.

* ¹⁴ MULAMBA (R.), « Le bail à usage professionnel : un régime juridique visant la protection du fonds de commerce et des preneurs professionnels », in Juri-afrique, publié le 03 mars 2017, disponible sur https://juriafrique.com, consulté le 14 janvier 2020.

* ¹⁵Parmi les qualités intrinsèques, on peut retenir la facilité d'accès au fonds présentant elle aussi peu d'intérêt dans les zones rurales du fait de la configuration des villages et des habitudes d'occupation de la propriété immobilière qui ignorent en général la location

* ¹⁶ Voir les articles 106 et s. de l'AUDCG révisé.

* ¹⁷ Lire Art. 101 alinéa 3 de l'AUDCG révisé.

* ¹⁸ Art. 106, 107 et 127 du même texte.

* ¹⁹ V. Art. 131 du même texte.

* ²⁰C'est également le cas en droit comparé français où il est de jurisprudence constante que l'obligation d'entretien ou la charge des réparations est considérée comme une obligation non essentielle du contrat dont les parties peuvent déroger conventionnellementLire Cass. 3è civ. 6 juin 1978, Bull. civ. III, n°237.

* ²¹V. Cass. civ. 3è, 18 mars 1992, Bull, Civ, III, n°88.

* ²²TPI de Ydé-Ekounou, jgtn° 17 du 1^er mars 2012, Aff. ESSOMBA ESSOMBA Edouard C/ NNANDI OKAFOR Innocent in OhadataJ-14-41 ; CA de Commerce d'Abidjan, 5^è Ch., arrêt n°716/2019 du 10 décembre 2019, Sur www.legiafrica.com le 1^er janvier 2020.

* ²³ V. Art. 103 AUDCG révisé.

* ²⁴V. CORNU (G.), Vocabulaire juridique, Association Henri Capitant, Quadrige, 12^è éd. PUF, Paris, 2018, p. 1092.

* ²⁵Idem.

* ²⁶Ibid.

* ²⁷ MAINGUY (D.), Contrats spéciaux, Dalloz, salle de droit commercial de panthéon, 2002, p. 430.

* ²⁸CARON (B.), Bail et travaux de construction : aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, inBonhet (édit), 17è séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 2012, p. 48.

* ²⁹ Les travaux permettent de rendre le local plus viable et adéquat à l'usage auquel il a été destiné.

* ³⁰C'est-à-dire en fonction des intérêts de la personne et non objectif.

* ³¹Cf. art 6 du code civil camerounais.

* ³²Équilibre qui est recherché non plus par les parties uniquement, d'où l'intervention du juge.

* ³³MULAMBA (R.), « Le bail à usage professionnel dans l'OHADA : un régime juridique spécifique visant la protection du fonds de commerce et des preneurs professionnels », Juri-afrique, 03 mars 2017, disponible sur https://juri-afrique.com, consulté le 14 janvier 2020.

* ³⁴Idem.