Les travaux dans le cadre du bail à usage professionnel

SOMMAIRE

INTRODUCTION GÉNÉRALE 3

PREMIÈRE PARTIE : UN ÉQUILIBRE EFFECTIF DANS LA RÉPARTITION DE LA CHARGE DES TRAVAUX 8

CHAPITRE 1 : LA NATURE DES TRAVAUX INCOMBANT À CHACUNE DES PARTIES 10

Section 1 : Le principe légal de répartition de la charge des travaux 10

Section 2 : La possibilité d'aménagements conventionnels du principe légal 18

CHAPITRE 2 : LE RÈGLEMENT DES COMPTES ENTRE LES PARTIES 24

Section 1: Le règlement des comptes en cours de bail 24

Section 2: Le règlement des comptes en fin de bail 28

CONCLUSION DE LA PREMIÈRE PARTIE 36

DEUXIÈME PARTIE: UN ÉQUILIBRE DILUÉ AU REGARD DE L'IMPACT DES TRAVAUX DE CONSTRUCTION SUR LE BAIL 38

CHAPITRE 1 : L'INFLUENCE DES TRAVAUX SUR LE BAIL DANS L'INTÉRÊT DU PRENEUR 40

Section 1: La diminution des loyers pour cause de travaux 40

Section 2 : La suspension du bail pour cause de travaux 44

CHAPITRE 2: L'INFLUENCE DES TRAVAUX SUR LE BAIL DANS L'INTÉRÊT DU BAILLEUR 49

Section 1: L'augmentation des loyers 49

Section 2: La résiliation du bail pour cause de travaux 53

CONCLUSION DE LA DEUXIÈME PARTIE 60

CONCLUSION GÉNÉRALE 61

RÉSUMÉ

Avec le nouveau statut des baux professionnels, le législateur OHADA ne protège pas exclusivement le preneur comme par le passé. Son objectif est de rééquilibrer les intérêts de toutes les parties.Ces intérêts se situent dans leurs droits et obligations découlant du contrat de bail. S'agissant des obligations, celle commune aux parties est l'obligation aux travaux qui consiste en la réalisation des réparations de quelque nature que ce soit, aux constructions faites sur le local etc., ce qui pose le problème de travaux de construction dans le cadre du bail à usage professionnel. Cette notion est au coeur de nombreux litiges dans le contrat de bail notamment pour ce qui est de la répartition des charges, le sort des réalisations et leur impact sur le bail.

Pour mieux cerner l'origine de ces difficultés, il nous a semblé judicieux de vérifier si le régime des travaux prévu par le législateur OHADA parvient à réaliser l'équilibre voulu entre les intérêts des parties.

Dès lors, il nous a été donné de constater que tant en matière de répartition des charges des travaux qu'en matière d'influence des travaux sur le bail, le législateur a cherché à préserver un équilibre entre l'impératif de protection des parties et le souci principal de réguler le monde des affaires, a fixé un cadre juridique minimum mais tout en laissant aux parties en général de pouvoir aménager ce cadre. C'est également le cas pour ce qui est des obligations des parties, même si cet équilibre est quelque peu relatif.

Cependant, l'étude de la jurisprudence notamment en matière de révision du loyer, d'indemnité d'éviction, du caractère non péremptoire de la charge des grosses réparations, de l'obligation de délivrance permet de constater que des efforts supplémentaires restent à fournir pour parvenir au juste équilibre voulu, même implicitement par le législateur.