Les travaux dans le cadre du bail à usage professionnel

CHAPITRE 2: L'INFLUENCE DES TRAVAUX SUR LE BAIL DANS L'INTÉRÊT DU BAILLEUR

« Le droit, le juste et l'équitable font partie des plus grandes idées, et des plusbeaux espoirs, qu'ont nourri les hommes à travers les siècles^181(*)». Telle est lapensée de certains auteurs^182(*)qui ont sans doute poussé le législateur à créer le droit qui est une formule d'équilibre. Pour la sauvegarde du climat des affaires, le législateur OHADA s'en est inspiré afin d'instaurer un certain équilibre dans le bail à usage professionnel. Cependant, la recherche de l'équilibre n'est pas aussi facile qu'il parait, car il s'agit de concilier les intérêts divergents. C'est ainsi que l'on conclut à un équilibre global et non mathématique. Cet équilibre peut se justifier dans les travaux de construction réalisés dans le cadre d'un bail à usage professionnel, s'agissant de leur impact sur le bail dans l'intérêt des parties. Comme vu précédemment, il est constant que le preneur peut s'appuyer sur les travaux à réaliser pour solliciter et obtenir la réduction des loyers, la suspension ou la résiliation du bail de la juridiction compétente statuant à bref délai. Cependant, les intérêts du bailleur n'ont pas été négligés par le législateur OHADA. Ce dernier a prévu la possibilité pour le bailleur de prendre argument des travaux pour non seulement procéder à l'augmentation des loyers (section 1), mais aussi s'opposer au renouvellement du bail (section 2).

Section 1:L'augmentation des loyers

C'est ce qu'a qualifié le législateur de révision des loyers^183(*). Avant l'Acte uniforme, les propriétaires des locaux se trouvaient prisonniers de la situation juridique, car privés de la possibilité de reprendre volontairement leur bien sans paiement d'une indemnité d'éviction qui était élevée, ou alors de renouveler un bail avec un loyer qui ne parvenait à couvrir leurs charges. C'est sans doute la raison pour laquelle le législateur OHADA a consacré la possibilité de révision des loyers afin d'apporter une solution aux difficultés de maintien du lien contractuel, en même temps pour éviter des résultats déséquilibrés. Ainsi, les parties peuvent décider de réviser les loyers lors dela rédaction de leur contrat, ce qui prend la dénomination de révision conventionnelle des loyers qui demeure le principe, ce n'est qu'en cas de désaccord que le juge intervient ce qui est qualifié de révision judiciaire. Il est non contesté que le bailleur peut tirer argument des travaux pour justifier l'augmentation des loyers dans certaines conditions. Il en découle que l'augmentation des loyers se fait suivant des modalités (paragraphe2) variant selon l'hypothèse en jeu (paragraphe 1).

* ¹⁸¹MAGHIA (Q.), Le nouvel équilibre dans le bail commercial depuis les dernières réformes (2014-2018), thèse de doctorat, Université de Toulouse Capitole, 2018, p. 1.

* ¹⁸²GOYARD (S.), JACQUES (F.), « Le droit, le juste, l'équitable », Salvator, 07/2014, LGDJ, Paris, p. 314.

* ¹⁸³V. art. 116 et 117 AUDCG.