Les travaux dans le cadre du bail à usage professionnel

Paragraphe 2 : Les modalités de l'augmentation des loyers

Parler des modalités d'augmentation revient entre autres à présenter sur quelle base le nouveau loyer est fixé (A) sans oublier de préciser le moment de sa prise d'effet (B).

A- La base de fixation du nouveau loyer

S'agissant de l'augmentation conventionnelle, elle est faite en conformité aux stipulations contractuelles. À défaut d'écrit parcontre, le juge doit fixer le nouveau montant à partir des caractéristiques propres au local et non par rapport au locataire ou à l'utilité que présente pour ses activités professionnelles telle partie du local^194(*). Le juge peut au cas où les critères prévus à l'article 117 précité ne sont pas réunies ou lorsqu'elles sont difficilement appréciables, se baser sur d'autres critères qu'il juge approprié, ce peut être par exemple le cas des obligations des parties.C'est dans ce sensque saisi d'une affaire, le Tribunal de première instance d'Ekounou, a subordonné la révision du loyer à l'exécution par le bailleur des grosses réparations devenues nécessaires et urgentes^195(*).En outre, il est de jurisprudence unanime et constante que le juge, pour fixer le nouveau loyer, se réfère au rapport d'expertise dressé par un expert, évaluant la valeur locative^196(*). Dès lors, le nouveau loyer est fixé selon les dires d'expert^197(*). C'est dire que seul le juge a le pouvoir de fixation du nouveau loyer et non l'expert^198(*). Par ailleurs, les modalités de révision des loyers fondées sur l'« état de vétusté » sont difficiles à mettre en oeuvre. Le local peut ne pas être en état d'usage en raison de sa vétusté interne ou externe, c'est ainsi que le bailleur ne pourra prétendre à une augmentation que si entre la date de saisine du juge et la date de l'évaluation, il procèdera à des rénovations.

Dès lors que le nouveau loyer est fixé, il se pose un sérieux problème de point de départ.

B- Le moment de prise d'effet de l'augmentation

L'Acte uniforme ne précise pas toutefois la date à partir de laquelle court le nouveau loyer fixé par le juge^199(*). Ce qui renvoie sans doute à la loi nationale de chaque Etat-partie. En Côte d'ivoire par exemple, l'article 33 de la loi de 1980 prévoit que le nouveau loyer court à compter de la demande en révision^200(*). Or au Sénégal, le nouveau loyer commence à courir à compter du jugement qui l'a fixé^201(*). Au Cameroun, le législateur n'a pris aucun texte fixant la date de départ du nouveau loyer, de même que le législateur OHADA, ce qui demeure à l'appréciation souveraine de la juridiction compétente statuant à bref délai. Nonobstant ce vide juridique, il serait souhaitable pour les juges camerounais d'entériner la position de la jurisprudence sénégalaise, toute chose qui écarterait la demande de majoration des loyers introduite par un bailleur pour la période antérieure à la décision d'augmentation.

Outre l'augmentation des loyers, le bailleur peut également se baser sur l'inexécution par le preneur de son obligation conventionnelle d'entretien ou des travaux de réhabilitation du local à faire par lui-même pour s'opposer au renouvellement du bail.

* ¹⁹⁴Cour suprême côte d'ivoire, arrêt n° 122 du 04 mars 2004, Ohada.com/OhadataJ-05-351, Actualités juridiques n°49/2005 p. 218.

* ¹⁹⁵TPI d'Ekounou,jgt.n°03/com du 10 février 2011, Aff. : FOKA Gabriel C/ KOUNTCHOU Michel Ohada.com/Unida.

* ¹⁹⁶ Tribunal Régional Hors Classe de Dakar,jgt. n° 1592 du 28 août 2001, aff. : ABDARAKHMANE NIAKATE C/ Abdel MAGIB LAKLALECH, OhadataJ-05-57 ; Arrêt n° 022/2018 du 20 décembre 2018, CA de commerce d'Abidjan.

* ¹⁹⁷ CA Com. d'Abidjan, arrêt n° 022/2018 du 20 décembre 2018, legiafrica.com.

* ¹⁹⁸Tribunal Régional Hors Classe de Dakar, jgt. n°153 du 22 janvier 2002, aff. : AKDAR Kamil C/ Mohamed FETTOUNYOhada.com/OhadataJ-05-58.

* ¹⁹⁹ CCJA, arrêt n° 054/2018 du 11 décembre 2008, aff. ROCHE Jean C/ TIDOU Ladji et DJOMAN EZAN, legiafrica.

* ²⁰⁰ Côte d'ivoire, Ch. Jud. de cassation,arrêt n°122 du 4 mars 2004, CS, , Actualités Juridiques n° 49/2005, p. 218, OhadataJ-05-351.

* ²⁰¹Tribunal Régional Hors Classe de Dakar, jgt. n°153 du 22 janvier 2002, aff. : AKDAR Kamil C/ Mohamed FETTOUNY, Ohada.com/OhadataJ-05-58.