Le juge et le contrat de bail à usage professionnel en droit OHADA.

SIGLES ET ABREVIATIONS

al. : Alinéa ;

Art. : Article ;

AUDCG : Acte Uniforme portant sur le Droit Commercial général ;

AUPCAP : Acte Uniforme portant Procédures Collectives d'Apurement du Passif ;

Bull. Civ.  : Bulletin Civil;

Bull. Cass.  : Bulletin de Cassation ;

Cass. Civ.: Chambre civile de la Cour de cassation ;

Cass. Com.: Chambre commerciale de la Cour de cassation ;

CCJA  : Cour Commune de Justice et d'Arbitrage ;

CPCCSAC  : Code de Procédure Civile, Commerciale, Sociale, Administrative et

des Comptes du Bénin ;

Ibid. /Ibidem : au même endroit

J. O.  : Journal Officiel ;

OHADA  : Organisation pour l'Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires ;

Ord. réf  : Ordonnance de référé;

TPI  : Tribunal de Première Instance ;

TRHC  : Tribunal Régional Hors Classe ;

SOMMAIRE

INTRODUCTION 2

PREMIERE PARTIE : L'intervention du juge par la volonté des parties contractantes..... 2

CHAPITRE 1: L'intervention acceptée du juge dans le renouvellement du bail à usage professionnel............................................................................................................................. 2

SECTION 1 : L'admission par les parties d'un renouvellement automatique du bail........ 2

SECTION 2 : Le refus unilatéral du renouvellement automatique par une partie............. 2

CHAPITRE 2 : L'intervention acceptée du juge dans la révision du loyer du bail à usage professionnel 2

SECTION 1 : L'admission par les parties d'un accord amiable dans la fixation du loyer 2

SECTION 2 : Le règlement par le juge du nouveau loyer 2

SECONDE PARTIE : L'intervention du juge par imposition de la loi 2

CHAPITRE I : L'intervention imposée du juge dans la résiliation du bail à usage professionnel 2

SECTION 1 : La vérification de la conformité de la mise en demeure par le juge 2

SECTION 2 : La vérification par le juge de la conformité de notification aux créanciers inscrits 2

CHAPITRE 2 : L'identification du juge de la résiliation du bail a usage professionnel 2

SECTION 1 : Les pouvoirs du juge de la résiliation du bail à usage professionnel 2

SECTION 2 : La détermination du juge compétent dans la résiliation du bail professionnel 2

CONCLUSION 88

INTRODUCTION

Nul besoin d'être un spécialiste en droit pour se rendre compte de l'importance des contrats dans la vie quotidienne des personnes. Le simple acte usuel de tous les jours peut se percevoir à travers le prisme du contrat. Acheter du pain, se vêtir, se distraire, ... la liste est longue.La difficile conciliation entre la liberté de chacun et la liberté de tous est à l'origine de tous les courants de pensée traitant des rapports dans la société. Outil économique nécessaire à tous, le contrat est la relation juridique la plus utilisée dans la société. Les personnes morales ou physiques dans le cadre de l'exercice de leurs activités professionnelles ont besoin d'un cadre de travail, un local devant abriter leurs entreprises. La plupart du temps, elles ne sont pas propriétaire de l'immeuble dans lequel elles devront exercer leurs activités et sont par conséquent obligées de louer un immeuble ; ce qui les oblige à contracter avec des tiers. De la maitrise de la législation gouvernant le bail à usage professionnel, dépendra la survie et l'épanouissement de leurs activités, le cadre de travail étant un élément substantiel du fonds de commerce.

L'idée n'est pas de s'arrêter sur la nature particulière voire spéciale du contrat de bail à usage professionnel. La conclusion d'un contrat de bail est une opération courante pour tout entrepreneur, souvent nécessaire même avant le début de l'exploitation d'un fonds de commerce.Anciennement appelé « contrat de bail commercial », le contrat de bail à usage professionnel, élément important du fonds de commerce, est un actif stratégique au service de l'activité économique. Il constitue un enjeu important pour l'exploitation du fonds de commerce^1(*).Le bail à usage professionnel occupe une part importante du contentieux commercial. Il génère, en effet, des litiges portant sur des matières variées notamment les contestations de congés, le paiement de l'indemnité d'éviction ou la résiliation.La résolution de ces contestations trouve parfois solutions entre les parties contractantes du bail à usage professionnel ou cette résolution émane d'une tierce personne en dehors des parties qui est le juge.

Le développement des affaires dans l'espace OHADA et les problèmes liés à l'exploitation des activités commerciales dans les lieux loués entre bailleur et preneur nous ont incités à réfléchir sur le juge et le contrat de bail à usage professionnel.Avant l'avènement du bail à usage professionnel, on parlait du bail commercial. Celui-ci relevait d'un régime juridique dérogatoire au droit commun^2(*). Les raisons d'un tel particularisme sont essentiellement d'ordre économique et sécuritaire. En effet, jusqu'à la fin de la première guerre mondiale, le commerçant locataire était soumis au régime de droit commun au même titre qu'un locataire ordinaire^3(*). Les raisons d'un tel particularisme sont essentiellement d'ordre économique et sécuritaire.L'inconvénient d'une telle assimilation était que cet acteur économique ne bénéficiait d'aucune prérogative particulière du fait de son statut et se voyait par exemple refuser le renouvellement de son bail, ce qui le contraignait très souvent à se déplacer avec comme conséquence la perte de tout ou partie de sa clientèle^4(*).La situation a changé en France avec la loi du 30 juin 1926 relative à la propriété commerciale. Cette loi a notamment permis au commerçant de se maintenir dans les lieux, en dépit du refus du bailleur de renouveler son contrat. L'innovation avait à l'époque, séduit certains Etats membres de l'OHADA, qui l'ont presqu'en l'état intégrée dans leurs législations nationales^5(*). A leur suite, le tout premier Acte uniforme adopté en 1997 avait, de manière globale, entériné les solutions et les principes issus de la loi française de 1926, notamment le caractère spécial du contrat de bail commercial devenu par la suite professionnel^6(*). Depuis la réforme du 15 décembre 2010, le législateur OHADA parle désormais de «bail professionnel» à la place du bail commercial que consacrait l'ancien Acte uniforme.

La notion de bail n'a pas fait l'objet d'une définition spécifique dans le Code civil. L'article 1709 qui lui est consacré, définit de façon générale le louage des choses qu'il présente comme «Un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer». Le législateur englobe dans cette définition, une grande variété de baux. Mais en dépit de cette multiplicité, tous les baux reposent sur le même mécanisme. Ils consistent en la mise à disposition par le loueur d'une chose au profit de quelqu'un, le preneur, en contrepartie d'un loyer. Le bailleur s'oblige donc à mettre une chose à la disposition du locataire et de l'en faire jouir pendant un certain temps^7(*). Le droit OHADA ne donne aucun contenu au mot bail. Il définit en revanche de façon satisfaisante la notion de «bail professionnel». De manière générale, l'appellation bail professionnel désigne les baux relatifs aux activités autres que commerciales ou artisanales, auxquels s'applique le statut de baux commerciaux. Ces baux se rapportent essentiellement aux activités civiles des professions libérales^8(*).

Mais techniquement, d'après l'article103 nouveau de l'Acte uniforme portant droit commercial général « est réputée bail à usage professionnel toute convention, écrite ou non, entre une personne investie par la loi ou une convention de droit de donner location tout ou partie d'un immeuble compris dans le champs d'application du présent titre, et une autre personne physique ou morale, permettant à celle-ci, le preneur, d'exercer dans les lieux avec l'accord de celle-là, le bailleur une activité commerciale, industrielle, artisanale ou toute autre activité professionnelle ».La première observation qui découle de l'analyse de cette disposition est qu'elle rappelle en des termes quasi-identiques l'article 71qui était consacré au bail commercial dans l'ancien Acte uniforme. A priori, seule l'appellation a changé. Désormais, on ne parlera plus de bail commercial mais de bail à usage professionnel.

Aux termes de l'article 1101 du Code civil, «Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations»^9(*). Le contrat est un accord de volonté entre des parties désirant chacune l'une de l'autre l'exécution d'une ou plusieurs obligations. Le contrat est donc basé sur un accord de volonté. Il est dirigé par de nombreux principes directeurs, établi par la théorie générale des contrats, mise en forme par les rédacteurs du Code civil. Parmi ces principes, la théorie de l'autonomie de la volonté a fortement influencé le droit des contrats. Ce principe est à la base une idée philosophie. Inspirée par J.J Rousseau dans « Du contrat social » et par E. Kant, elle a pour volonté de ne pas restreindre la liberté de l'individu. Ainsi, il faut distinguer la notion d'obligation et d'obligatoire. Les obligations viennent donc de l'individu qui est libre de se les imposer ou non. Toutefois, si elles sont le fruit de sa décision, une fois décidées, elles s'imposent à lui.

L'autonomie de la volonté s'exerce à travers la liberté contractuelle. Cette dernière permet aux contractants de choisir dans un premier temps de contracter ou non. Ce choix fait, l'individu est également libre de choisir avec qui contracter. Plus encore, la liberté s'exprime également dans la teneur du contrat, les parties étant libres de former leur contrat comme elles l'entendent, sous réserve toutefois de respecter certaines règles, comme l'ordre public et les bonnes moeurs.

Longtemps dominante, la théorie de l'autonomie de la volonté semble affaiblie face à la montée en puissance de la théorie du solidarisme contractuelle. Cette théorie est basée sur le postulat que les contractants ne sont pas égaux entre eux. Il est vrai que depuis quelques années, les relations contractuelles se sont considérablement modifiées. Il est certain que dans un contrat passé entre un professionnel et un non professionnel, ce dernier est forcément plus faible, car profane sur l'objet du contrat. Les contractants vont de plus en plus souvent se voir opposer et opposer eux même l'équilibre du contrat. Cette notion rappelle la difficile question de l'égalité des contractants. S'il est vrai qu'il est utopique de penser que les contractants sont égaux, il l'est davantage de penser qu'un quelconque équilibre puisse s'instaurer dans le contrat. Il est essentiel de diminuer les inégalités mais rechercher un véritable équilibre reste un objectif difficile à atteindre.

Le recul de l'autonomie de la volonté a été également marqué par le rôle de plus en plus étendu du juge. En effet, sous l'empire de l'autonomie de la volonté, le juge se voyait opposer la force obligatoire du contrat. Avec l'affaiblissement de celle-ci, il se voit la possibilité d'intervenir dans le contrat. Toutefois, s'il est possible que l'intangibilité du contrat soit atteinte par l'immixtion du juge, celle-ci reste encadrée et limitée en raison de la trop grande insécurité juridique qu'elle pourrait provoquer.

Du juge, il est,l'autorité reconnue pour trancher un différend, qui désigner pour juger; qui est investi officiellement de l'autorité de rendre la justice, un jugement, de dire le droit. Un Homme proposé par l'autorité publique pour rendre la justice aux particuliers^10(*).Le mot "juge"(du latin judex) provient de jus et dicere, qui signifie « dire le droit » est une désignation générique qui s'applique d'abord aux professionnels dont la situation est régie par le statut de la Magistrature et qui, à des degrés divers, participent au fonctionnement du service public de la Justice. Son rôle est assez paradoxal dans le contrat surtout dans le bail à usage professionnel en raison des influences réciproques des deux courants de pensée, solidarisme et liberté contractuelle. Le juge doit interpréter, contrôler, parfois modifier, mais jamais imposer. Le refus catégorique de la doctrine et de la jurisprudence d'accepter l'introduction de la théorie de l'imprévision dans le droit montre la difficulté de poser les limites entre intervention du juge et ingérence du juge dans le contrat.Face au refus de son immixtion, le juge va parfois s'appuyer sur lavolonté des parties au contrat ou de l'imposition de la loi pour pouvoir parfois imposer aux parties des obligations qui lui paraissent nécessaires.

De plus en plus, le contrat, tout du moins son contenu, est imposé à la partie la plus faible. Les individus sont moins en position de négocier. Ce mouvement se caractérise fortement dans les contrats d'adhésion, où une partie rédige le contrat, et où l'autre partie n'a plus de pouvoir, que d'accepter ou de refuser. Pour certains auteurs comme le doyen J. CARBONNIER et D. LLUELLES, cela ne permettrait plus de parvenir à un juste équilibre. Pour « lutter » contre ces inégalités entre les individus, différentes façons étaient envisageables. Soit, l'on a le choix de passer par le législateur, et rendre plus contraignantes les règles encadrant les contrats, notamment grâce à un ordre public plus important, soit, le choix de passer par le juge. Il convient de s'intéresser plus particulièrement au rôle que joue le juge face au contrat.

Outil du juge, certains concepts tel que l'équité, la loyauté contractuelle ou la bonne foi peuvent parfois déranger dans leur utilisation et apparaitre comme dénaturés de leur véritable sens. Plus que des interrogations sur les concepts de droit des contrats, une interrogation parait essentielle à l'heure des réformes envisagées dans la gestion de résolution des litiges nés de l'exécution du contrat de bail à usage professionnel.Par quel mécanisme le juge se voit intervenir dans la gestion du contentieux du bail à usage professionnel ?

L'intérêt de notre recherche, est de montrer d'une part le lien quiexiste entre le juge et le contrat de bail à usage professionnel qui est un contrat spécial et dont les règles diffèrent des autres types de contrats normaux et d'autre part,montrer comment l'intervention de ce dernier est limitée et très différente d'autres contrats.

L'intervention du juge a permis, pour certains, d'apporter plus d'égalité, dans unmonde qui en était dépourvu. Ainsi comme a pu l'énoncer Monsieur Loïc Cadiet «Le juge ducontrat n'est plus le spectateur passif de la querelle contractuelle, prisonnier d'un prétenduprincipe de l'autonomie de la volonté qui lui impose de respecter les termes de la conventionet lui interdit de modifier le contenu, fût-ce, pour rétablir entre les parties, un équilibreinjustement rompu. »^11(*)Pour d'autres, il s'agit d'une véritable intervention du juge dans lecontrat, où ce dernier se permet de modifier une situation conclue par les cocontractants, là oùil n'avait pas vocation à intervenir. Pour Monsieur Jean PaulNiboyet, « Le contrat révisé n'a plus decontrat que le nom et, c'est au milieu de ses décombres que vient s'établir la réglementationdu juge »^12(*). Selon l'intervention, la doctrine ne réagit pas pareil. Parfois, cette dernière se rejoint pour soutenir la nouvelle création prétorienne, parfois, elle se divise, en apportant des arguments concrets qui peuvent aisément se comprendre. Pour savoir si ces interventions du juge dans le contrat influenceront la théorie générale des contrats sur le long terme, il convient de se tourner vers les projets de réforme du droit des contrats.

L'article 104 de l'acte uniforme relatif au droit commercial général offre aux parties au contrat de bail à usage professionnel, la liberté de fixer la durée de celui-ci. Le bail à usage professionnel peut donc être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Par ailleurs, le preneur dispose du droit de demander le renouvellement du bail à durée déterminée après l'expiration du terme initial. Il s'agit là d'un droit subjectif et strictement personnel au preneur. L'acte uniforme relatif au droit commercial général réglemente néanmoins strictement les conditions et procédure de ce renouvellement.

Toutefois, les parties ne sont pas libres de donner au contrat de bail à usage professionnel le contenu qu'elles veulent. Elles doivent respecter certaines dispositions impératives de l'acte uniforme portant sur le droit commercial général qui ont pour finalité de protéger le locataire dans l'exercice de son activité. Ces dispositions sont énoncées à l'article 134 dudit acte uniforme^13(*).Ainsi les parties ne peuvent déroger à certaines dispositions : la continuation du bail en cas de fin des droits du bailleur sur l'immeuble ou les locaux^14(*) ou en cas de décès d'une des parties physiques^15(*) ou de dissolution d'une partie morale ; les modalités de révision du loyer par le juge^16(*) ; le droit au renouvellement du bail^17(*) ; les cas dans lesquels le bailleur peut s'opposer au droit au renouvellement du bail sans avoir à régler d'indemnité d'éviction^18(*) et la résiliation du bail contenant ou non la clause résolutoire^19(*).Dans les domaines, la liberté contractuelle des parties n'est pas totalement absente puisqu'elles peuvent conférer plus de droits au bénéficiaire de la protection que ne prévoit l'Acte Uniforme.

En outre, la liberté des parties n'est pas seulement limitée par les dispositions impératives préalablement énumérées mais elle est aussi limitée par l'ordre public^20(*), ainsi que les dispositions d'autres textes notamment celles concernant le bail perpétuel.

En effet les limites auxquelles l'acte uniforme portant sur le droit commercial général imposent aux parties dans leur liberté contractuelle ont pour base soit de l'imposition de la loi en d'autre terme de l'acte uniforme lui-même, soit provenant de l'incapacité que les parties contractantes ont de solutionner certaines contestations nées entre elles en faisant appel au juge, d'où l'intervention du juge.A cet égard il convient d'élaborer deux parties pour expliciter les idées énoncées. Nous allons dans une idée première essayer d'illustrer comment intervient le juge dans le contrat de bail à usage professionnel pour solutionner une contestation en la demande des parties faute d'accords entre elles (Partie I). En suite dans une seconde idée illustrer comment ce dernier intervient dans le bail suite parl'imposition de la loi aux parties(Partie II).

* ¹ Georges. Ripert et René. Roblot, Traité de droit commercial, Tome I, 17e édition, Paris : L.G.D.J, 1998, p. 291.

* ²CollartDutilleul François et Delebecque Philippe, Contrats civils et commerciaux, Précis Dalloz, 8e éd., Paris, 2007, p.329

* ³CollartDutilleul François et Delebecque Philippe, Contrats civils et commerciaux, Précis Dalloz, 8^e éd., Paris, 2007, p.333

* ⁴CollartDutilleul François et Delebecque Philippe, Op.cit., p. 333.

* ⁵ Le cas du Cameroun à travers un décret du 07 juin 1937.

* ⁶ V. article 101 et 130 de l'Acte uniforme portant droit commercial général.

* ⁷CollartDutilleul François et Delebecque Philippe, Op. cit., p. 329

* ⁸CollartDutilleul François et Delebecque Philippe, Op. cit., p.347.

* ⁹ Code civil Français réformé.

* ¹⁰ Le Nouveau Littré ; édition GARNIER

* ¹¹Le contrat au début du XXI IIème siècle, in Etudes offertes à Jacques Ghestin, L.G.D.J., 2001, p. 181.

* ¹² « La révision des contrats par le juge, rapport général», in Rapports préparatoires à la semaine internationale de droit, Société de législation comparée, p.1 et s: Paris, 1937 : rapports préparatoires et discussions

* ¹³ Article 134 : « Sont d'ordre public les dispositions des articles 101, 102, 103, 107, 110, 111, 117, 123, 124, 125, 126, 127, 130 et 133 du présent Acte uniforme ».

* ¹⁴ Article 110 de l'AUDCG.

* ¹⁵ Article 111 de l'AUDCG.

* ¹⁶ Article 117, 126-2 de l'AUDCG.

* ¹⁷ Article 123 de l'AUDCG

* ¹⁸ Article 127 de l'AUDCG

* ¹⁹ Article 133 de l'AUDCG

* ²⁰ Article 6 du Code civil français révisé « on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes moeurs».