Le juge et le contrat de bail à usage professionnel en droit OHADA.

SECTION 2

Le règlement par le juge du nouveau loyer

L'AU/DCG prévoit en son article 117 la possibilité de la révision judiciaire du loyer en prescrivant en particulier qu'à défaut d'accord entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente est saisie par la partie la plus diligente .... Il sera judicieux pour nous, de mettre en exergue dans un premier temps, la procédure tenant aux règlements judiciaires du nouveau loyer dégagé par cet article (paragraphe 1), ensuite dans un second temps, les critères qui vont a la détermination par le juge du nouveau loyer (paragraphe 2).

Paragraphe 1

La procédure de la révision judiciaire du loyer du bail à usage professionnel

A défaut d'accord entre les parties en ce qui concerne la fixation du nouveau loyer du bail à usage professionnel, celles-ci doivent saisir le tribunal qui fixera le nouveau loyer (A). Leur action doit être intentée dans un délai précis, au risque d'être prescrite (B).

A. Le caractère impératif de la saisine du tribunal

En cas d'existenced'un désaccord entre les parties à propos de la fixation du nouveau loyer du bail à usage professionnel, un contractant peut décider d'y mettre définitivement fin en saisissant le tribunal compétent conformément aux dispositions de l'article 117 alinéa 1 de l'AUDCG. Cette démarche tranche avec celle qui est exigée aux parties à un bail commercial en France. Ici avant la saisie du tribunal, la partie la plus diligente doit saisir la commission départementale de conciliation composée de bailleur et locataires.

L'article L.145-35 alinéas 2 et 3 du code de commerce français dispose : « si le juge est saisi parallèlement à la commission compétente par l'une ou l'autre partie, il ne peut statuer tant que l'avis de la commission n'est rendu. La commission est dessaisie si elle n'a pas statué dans un délai de trois mois ». Il ressort de ce texte, très claire, que la saisine de la commission de conciliation est un processus incontournable de règlement du contentieux entre les parties. L'on peut relever, outre, qu'aucune procédure devant cette instance ne peut excéder trois mois. La saisine du tribunal permet donc de résoudre le contentieux relatif au nouveau loyer du bail à usage professionnel^62(*).

Saisie à la suite d'un contentieux, la Cour Commune de Justice et d'Arbitrage de l'OHADA s'est prononcé le 03 juillet 2008. Dans cette affaire, le 30 janvier 1991, une société a pris à bail un terrain nu. Le 26 février 2002, le bailleur manifeste sans succès au locataire son intention de réviser le loyer à la hausse. Face au mutisme du locataire, celui-ci saisit le tribunal de grande instance de Dakar pour faire entendre sa cause. Le tribunal accède partiellement à la demande en relevant le loyer. Suite à l'appel du locataire, la décision d'instance est confirmée par la cour d'Appel.La CCJA, au visa de l'article 117 de l'AUDCG, confirme la décision d'appel querellé en précisant que « non seulement cet article 117 (ancien art 85) donne un pouvoir discrétionnaire aux juges du fond, mais il fixe également la liste des éléments dont le juge tient compte et de laquelle est exclu le montant du taux de variation de 25% prescrit par le décret n°52-765 du 30 juin 1952 »^63(*).

Comment déterminer la valeur du nouveau loyer du bail à usage professionnel lorsque le preneur a réalisé des constructions sur le terrain du bailleur ? La jurisprudence semble ne pas admettre cette éventualité en droit OHADA. Le tribunal régional hors classe de Dakar affirme que, «conformément aux dispositions de l'article 85 (actuel article 117) de l'AUDCG, l'expert n'a pas à prendre en compte l'amélioration des lieux dont la charge est rapportée par le preneur ». Comment comprendre que la révision du loyer prenne en compte l'état de l'immeuble sans considérer que cet état, apprécié au jour du renouvellement, a connu des améliorations du fait du preneur ? Il semble nécessaire de tenir compte des améliorations dans la fixation du nouveau loyer^64(*).

En définitive, en cas de contentieux voire du défaut d'accord sur la fixation du nouveau loyer du bail à usage professionnel entre les parties, le tribunal est saisi par l'une ou autre des parties. Hormis la saisine du tribunal, l'action est englobée dans un délai et le non-respect est sanctionné.

* ⁶² Eric. Dibas-Franck, le renouvellement du bail à usage professionnel des pays de la zone OHADA, op. cit, p.181, n°284.

* ⁶³ CCJA, arrêt n° 036/2008 du 3 juill. 2008: Ohadata J-09-75; GD-CCJA, p.30.

* ⁶⁴ Eric Dibas-Franck, le renouvellement du bail à usage professionnel des pays de la zone OHADA, op. cit, p.182 n°285.