Le juge et le contrat de bail à usage professionnel en droit OHADA.

PREMIERE PARTIE

L'intervention du juge par la volonté des parties contractantes

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Comme l'énonce l'article 1103, alinéa 1 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Les parties doivent donc respecter les engagements qu'ils ont pris dans le cadre de leur contrat.

Mais, les rapports entre les parties au contrat en particulier celui du bail à usage professionnel souvent cordiaux au moment de la formation du contrat, deviennent quelquefois orageux en cours d'exécution de cette convention qui peut dès lors donner lieu à l'intervention du juge afin d'une possible solution. Cette intervention voire immixtion du juge est faite à la demande des parties contractantes au contrat de bail à usage professionnel et non une immixtion volontaire du juge comme on le voit dans d'autres contrats.

Ici en fonction de diverses valeurs, comme l'équité, ou encore la bonne foi, le juge s'immisce dans le contrat pour le rendre plus « juste ». Le juge est tenu à l'obligation de respecter le contrat, de l'appliquer tel que les parties l'ont désiré.L'immixtion, faite par la juridiction compétente (le juge), dans le contrat de bail à usage professionnel, avec la volonté des parties contractantes, préconisé par le législateur de l'OHADA est de divers forme.C'est ainsi que, le juge intervient lorsque les parties contractante sont en désaccord face au renouvellement^21(*) et à la fixation du loyer révisé^22(*) du bail à usage professionnel.

Dans le cadre de l'intervention voulu du juge pour solutionner une situation née entre les parties contractantes en cas de désaccord, nous examinerons d'une part, l'acceptation par les parties de l'intervention du juge dans le renouvellement du bail (chapitre 1) et d'autre part, ainsi que dans la révision du loyer (chapitre 2) du bail à usage professionnel.

CHAPITRE 1

L'intervention acceptée du juge dans le renouvellement du bail à usage professionnel

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Le renouvellement du bail à usage professionnel, d'origine doctrinale est introduit dans le langage juridique pour signifier que la loi fait obligation au propriétaire d'un local loué de renouveler le bail qui le lie à un locataire si celui-ci le souhaite, dans les même conditions ou à des conditions variables, alors que la convention initiale est arrivée à son terme^23(*). Dans ce cadre, on est en droit de se demander si le renouvellement du bail à usage professionnel ne contribue pas au déclin de la liberté contractuelle ? Des auteurs pensent que ce type de renouvellement participe au déclin de l'autonomie de la volonté dans le contrat. Il serait vain de nier que le législateur de l'OHADA fait entorse à la liberté contractuelle puisque le bailleur ne peut se délier du preneur sans encourir des sanctions.

Le souci du législateur est de protéger la partie supposée faible. Le preneur a peut-être investi dans les lieux loués et, surtout, exécuté d'une manière régulière ses obligations contractuelles. Dès lors, il ressent la nécessité de continuer à jouir de ces lieux. Aussi le non renouvellement du bail risque de lui être défavorable.

Le contrat de bail à usage professionnel est une émanation juridique entre des parties privées qui ont l'intention commune d'entrer dans une relation juridiquement exécutoire; dès lors il semble admis que le juge ne peut pas entrer à sa guise dans cette relation pour y donner son avis. Il faut que les parties lui demandent d'entrer en action. En conséquence, son intervention, résulte d'abord de l'admission automatique du renouvellement du bail à usage professionel, une volonté des parties contractantes (Section 1). Ensuite, nous verrons l'intervention du juge face au refus faite par une partie contractante du bail(Section 2).

SECTION 1

* ²¹Art. 126 de l'Acte Uniforme portant sur le Droit Commercial Général du 15 décembre 2010.

* ²²Art. 117 de l'Acte Uniforme portant sur le Droit Commercial Général du 15 décembre 2010.

* ²³ Eric Dibas-Franck, le renouvellement du bail à usage professionnel des pays de la zone OHADA, l'harmattan, 2014, p 37.