Croissance démographique et demande de logements en milieu urbain: cas de la ville de Cotonou

LISTE DES GRAPHIQUES

GRAPHIQUE N°1: PYRAMIDES DES ÂGES DE LA VILLE DE COTONOU 29

GRAPHIQUE N°2 : STRUCTURE PAR ÂGE DE LA POPULATION DE COTONOU ENTRE 1979-1992-2002 30

GRAPHIQUE N°3: RÉPARTITION DES MÉNAGES PAR STATUT D'OCCUPATION ET ANNÉE 32

GRAPHIQUE N°4: RÉPARTITION DES HABITATIONS SELON LEUR TYPE 34

GRAPHIQUE N°5: PROJECTION DES VARIABLES 40

GRAPHIQUE N°6 : PROJECTION DES INDIVIDUS DANS LE PLAN FACTORIEL (1,2) 40

GRAPHIQUE N°7 : REPRÉSENTATION DES VARIABLES ACTIVES NOMINALES ET ILLUSTRATIVES POUR LA DESCRIPTION DU DEMANDEUR DE LOGEMENT 55

INTRODUCTION

La question de logement a été de tout temps une sérieuse préoccupation des hommes. Les artistes l'ont souvent chanté, les philosophes en ont fait un des thèmes préférés de leur méditation. Dès lors, se loger, mais se loger décemment est devenue une question sensible au point de constituer l'un des besoins fondamentaux de l'homme.

Le rapport de l'homme au logement constitue un des ressorts essentiels de la croissance et de la transformation des villes : nécessité de se loger, aspiration générale et de plus en plus prononcée à la propriété du logement, rapport entre propriétaires et locataires, intervention dans ces rapports de l'Etat et des collectivités territoriales à divers niveaux, notamment pour développer la construction de logements et en général l'accession à la propriété. Chez tous les peuples, cette propriété de la résidence constitue une aspiration générale, une sécurité, et représente un des signes de réussite sociale. L'habitat, parce qu'il conditionne toute la vie, quotidienne et familiale, la santé physique et morale, la mortalité et la longévité, est un facteur essentiel d'inégalité, mais aussi d'intégration sociale et urbaine, un signe presque évident d'élévation de niveau de vie.

C'est sans doute ce qui explique qu'au cours des dernières décennies, le logement a attiré l'attention de nombreux gouvernements et organismes internationaux. Que ce soit dans les pays développés ou en voie de développement, on reconnaît de plus en plus que les questions liées à l'habitation et les problèmes qu'elles soulèvent revêtent une importance déterminante au sein des sociétés nationales. Dans le cadre des travaux préparatoires de la conférence des Nations Unies sur l'habitat en 1976, Barbara Ward soulignait le caractère universel et fondamental du logement en ces mots : « la maison est le coeur, le centre, le point de départ de toute vie au sein des organisations humaines, en somme elle représente la vie elle-même ».^1(*)

Ce caractère universel reconnu au logement pose déjà le problème du droit au logement. Force est cependant de reconnaître que même les sociétés les plus collectivisées n'assurent pas mieux ce droit que les autres si ce n'est en partageant la pénurie et en réduisant à l'extrême la surface de plancher par personne, en pratiquant la cohabitation. Ce droit justifie néanmoins l'existence dans presque tous les pays d'un secteur du logement social, autrefois dit populaire ou ouvrier ou à bon marché, aujourd'hui à loyer modéré et financé en partie par la collectivité. L'Etat participe ainsi à la satisfaction de la demande de logement de la population en contribuant à l'offre de logement en même temps qu'il fixe les normes pour rendre l'offre compatible avec les besoins de la santé humaine.

Une telle politique implique une compréhension attentive des comportements du marché urbain, particulièrement du marché de logement. Malheureusement les informations et études sur le comportement du marché urbain font défaut la plupart du temps dans les pays en développement (Malpezzi, 1985). Par conséquent, les décideurs et autres chercheurs sont dépendants des paramètres qui dérivent des études et applications réalisées dans les pays développés. Ceci est à l'origine des conceptions erronées sur les comportements du marché de logement et les chercheurs à leur tour, ont échoué dans la proposition de politiques efficaces capables de répondre aux besoins des populations urbaines. Cet échec est dû entre autres au fait que les marchés de logement urbain des pays en voie de développement diffèrent de ceux des pays développés, et ce qui est vrai dans un pays en voie de développement ne l'est pas nécessairement dans un autre.

Aussi, la part du loyer dans le budget familial varie en général selon les pays, les classes sociales, les dimensions de la famille, l'ancienneté de l'occupation etc.; néanmoins la dépense pour le logement constitue souvent une part importante du budget en particulier dans le cas de location-vente ou d'achat à crédit. Mais en général cette part diminue avec l'élévation du niveau de vie.

Par conséquent, il y a besoin d'étendre l'analyse du marché de logement à une large variété de situations dans les pays en voie de développement en vue de développer les paramètres généraux des comportements du marché de logement. Ces préoccupations soulèvent la problématique de notre travail de recherche qui porte sur l'analyse de la demande de logement dans la ville de Cotonou à travers :

ü La typologie des quartiers de Cotonou ;

ü Les facteurs caractéristiques de la demande de logement à Cotonou.

L'intérêt d'une telle étude est évident : des éléments caractéristiques de chaque type de statut d'occupation seraient indispensables pour une meilleure projection de la demande de logement et la connaissance des facteurs explicatifs de la demande de logement est nécessaire pour la formulation des politiques urbaines.

A Cotonou, le nombre de ménages ordinaires est passé de 62.095 en 1979 à 102.831 en 1992 et à 154.346 en 2002. Cette évolution du nombre des ménages devrait être accompagnée d'une augmentation dans les mêmes normes du nombre de logements, mais malheureusement aucune statistique ou aucune étude n'a été faite dans le domaine, du moins suite à nos investigations, pour qu'on puisse apprécier ce phénomène. Toujours est-il que les ménages, une fois dans le besoin se font construire ou se fabriquent un abri qui ne répond pas toujours aux normes minimales d'un logement et ceci dans un emplacement qui laisse souvent à désirer.

Autant de préoccupations qui justifient le choix d'une étude sur la croissance démographique et demande de logements en milieu urbain : cas de la ville de Cotonou. Ce mémoire essaie donc à travers trois chapitres de dépasser les affirmations habituelles pour mettre en évidence à travers : le cadre théorique et méthodologie de l'étude (chapitre 1), la dynamique démographique à Cotonou (chapitre 2) et les déterminants de la demande de logement (chapitre 3), les éléments socio-démographiques et économiques qui confèrent au citadin le droit à un logement décent, surtout dans un environnement où le droit au logement reste tout simplement théorique.

* ¹ Ward, Barbara, 1976, « Human Settlements : crisis and opportunity », rapport d'une rencontre d'experts en préparation de la conférence des Nations Unies sur le peuplement humain, cité dans Poirier J., 2000, `'la croissance économique et le secteur du logement : étude statistique de la relation entre l'investissement résidentiel et la productivité des travailleurs dans les pays industrialisés'', p.1.