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24 propositions sur les politiques foncières
locales par Joseph Comby
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o Ne pas réduire la « politique
foncière » à « l'action
foncière »
On fait d'abord de la politique foncière (règles
d'urbanisme, négociation avec les opérateurs, organisation du
financement), puis vient l'action foncière publique qui est l'aspect le
plus coûteux (achat des terrains, portage...).
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o Choisir l'échelle de l'agglomération
ou du pays pour conduire une politique foncière
cohérente
L'ambition poursuivie est d'avoir un impact sur la formation
des valeurs foncières et l'approvisionnement du marché en
terrains. C'est à cette échelle que s'établissent les
interactions qui conditionnent le fonctionnement des marchés
fonciers.
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o Une bonne politique foncière doit être
subordonnée à une politique d'aménagement
La politique foncière n'est qu'un outil ; elle ne
constitue jamais une fin en soi.
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o Une bonne politique foncière doit savoir
être « opportuniste »
Elle se donne les moyens d'une prise de décision rapide
appuyée sur un potentiel d'intervention suffisant : elle ne doit pas
s'enfermer dans une planification pluriannuelle trop rigide car la mise en
vente d'une emprise intéressante peut être imprévisible.
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o Une politique foncière a besoin d'un
système d'observation foncière
La connaissance du fonctionnement et de l'évolution des
marchés nécessite un système d'observation pérenne
et global qui doit rester neutre et accessible à tous.
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o S'appuyer sur une claire conceptualisation des
différents types de marchés
Ils n'obéissent pas aux mêmes types de
mécanismes, les techniques d'observation, les méthodes de
diagnostic et d'analyse, et donc les modes d'intervention doivent être
adaptés selon le marché (voir typologie des six
marchés).
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o Articuler urbanismes règlementaire et
opérationnel à la politique foncière
La politique foncière doit inclure toutes les
interventions qui contribuent à infléchir la valeur et l'usage
des espaces, ou du moins s'articuler avec elles.
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o Intervenir en priorité sur le marché
des terrains à urbaniser et non pas sur celui des terrains à
bâtir
Subventionner la production de terrains à bâtir
est une politique facile à concevoir mais extrêmement
coûteuse et ne se justifie pas en termes de politique foncière
mais plutôt de politique sociale (pour logements sociaux) ou
économique (aide à l'implantation d'activités).
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o Assurer une stabilité du zonage pour garantir
la valorisation des espaces agricoles et naturels
Les exploitants agricoles, les propriétaires
privés d'espaces boisés, ne sont généralement pas
des « spéculateurs ». Ils le deviennent lorsqu'ils
constatent que les collectivités publiques changent d'avis, rendent
constructibles, au cas par cas, des terrains voisins qui ne l'étaient
pas auparavant, procurent ainsi à certains acteurs de fortes
plus-values.
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o Une hausse excessive des prix des terrains est
d'abord le résultat d'une mauvaise politique foncière
Inutile d'accuser la « spéculation
foncière » qui profite seulement de cette situation. Le prix
des terrains ne dépend que de la compétition entre les
acquéreurs potentiels de ces terrains.
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o De trop faibles valeurs peuvent aussi être le
symptôme de graves dysfonctionnements
Le but d'une politique foncière peut parfois devenir la
revalorisation du marché d'un secteur, il faut donc être attentif
à ces signaux et les expliquer.
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o La croissance urbaine est nécessaire,
même en l'absence de croissance démographique
Cette croissance urbaine peut se faire soit par densification
du bâti, soit par extension du bâti, soit, plus naturellement, les
deux à la fois.
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o Ne pas confondre densification du bâti et
densification de la population
La population peut diminuer alors que les volumes bâtis
augmentent si cette augmentation est insuffisante. A fortiori, si les
constructions nouvelles ne font que remplacer les constructions vétustes
à l'identique, la population diminuera (sauf en cas de
paupérisation relative).
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o Ne pas confondre « extension
urbaine » et « dispersion urbaine »
La même quantité de constructions nouvelles et
d'habitants nouveaux dans une commune périphérique d'une
agglomération n'a pas le même impact selon que les constructions
nouvelles se font en continuité du bourg existant ou en petites
opérations dispersées.
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o Pour préserver les espaces agricoles et
naturels il est nécessaire d'accepter une certaine densification des
espaces urbanisés
Du point de vue de la défense de l'environnement, il
est contre-productif d'adopter des règlements d'urbanisme qui imposent
de faibles densités constructibles.
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o C'est moins l'habitat individuel en tant que tel,
que la taille des terrains qui est responsable de l'étalement
urbain
Dans la mesure où il existe une forte demande pour la
maison individuelle, il est donc plus sage d'y répondre en produisant
des petits terrains individuels bien placés plutôt que de
prétendre imposer une urbanisation en habitat collectif dont les
acquéreurs ne veulent pas.
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o Densifier en priorité les secteurs desservis
par une ligne de transport en commun en site propre
La localisation des stations doit être choisie en
fonction de la densité (en activités et/ou en logement) de ces
secteurs ou de leur capacité de densification.
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o La finalité d'une politique de réserve
foncière n'est pas d'ordre financier mais d'ordre
urbanistique
Contrairement à une idée reçue, une
réserve foncière est rarement une bonne affaire
financière. Par contre, c'est presque toujours une bonne affaire
urbanistique car il faut du temps pour constituer, acquisition après
acquisition, les ensembles fonciers cohérents dont on a besoin par la
suite.
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o Le portage foncier public, peut se
révéler dangereux dans le tissu urbain existant
Les coûts financiers de portage qui n'avaient qu'un
faible impact sur les coûts finaux de l'aménagement en
périphérie, ont au contraire un poids capital dans une
opération de renouvellement urbain.
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o L'utilité d'un EPF n'est pas la
réalisation d'économies mais l'apport d'un savoir-faire et la
contribution à une meilleure maîtrise du territoire
Il est en particulier erroné d'imaginer qu'ils
permettent de faire plus avec moins d'argent. L'EPF dispose d'un
véritable savoir-faire et la négociation, l'acquisition et la
gestion d'un portefeuille foncier nécessite des professionnels.
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o Les implantations d'activités excentriques
sont davantage responsables de l'étalement urbain que les implantations
résidentielles
L'implantation des zones d'activités étant
presque toujours le résultat d'initiatives publiques soutenues par des
subventions locales, on pourrait donc facilement éviter qu'elles ne
compromettent les politiques d'aménagement menées par
ailleurs.
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o Le renouvellement urbain peut relever de deux
stratégies foncières opposées
Soit on considère que la situation du quartier n'est
pas trop dégradée et que des actions de revalorisation
ramèneront une dynamique immobilière. Soit il faut se
résoudre à engager une action plus lourde de restructuration qui
nécessitera d'abord d'importantes acquisitions. Mais il faut choisir.
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o Le recours (mesuré) à l'expropriation
est inévitable pour faire un bon urbanisme
Si la localisation des opérations nouvelles n'est
conditionnée que par l'existence de propriétaires qui ont besoin
de vendre leurs terrains, il est clair que l'on aboutit à des formes
d'urbanisation anarchique. Quoi qu'il en soit, l'utilité publique de
l'opération doit être clairement établie.
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o Une bonne gestion de l'espace peut amenée
à la mise en vente de terrains publics sous utilisés
Le recensement, la cartographie et le diagnostic de l'ensemble
des terrains publics doivent constituer l'une des préoccupations
permanentes des politiques foncières.
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