II. La procédure de la saisie immobilière
La procédure de saisie immobilière peut
être émaillée ou non d'incidents. Les incidents ont
été examinés dans les développements
précédents. Mais rappelons que dans l'intérêt du
créancier, les délais sont prescrits à peine de
déchéance, l'opposition comme voie de recours a été
exclue, les possibilités d'appel ont été limités
à des cas spécifiques. Le législateur, on ne le redira
jamais assez, a tenu à neutraliser toute tentative de dilatoire dans le
processus offert au créancier de recouvrer sa créance par le
biais de la saisie immobilière. Cela précisé, la
procédure sans incident dans ses grandes lignes peut être
découpée en plusieurs actes ou phases dont les unes tendent
à placer l'immeuble sous-main de justice et les autres à la
réalisation de l'immeuble.
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La première correspond à la saisie. Elle doit
obligatoirement être précédée d'un commandement aux
fins de saisie. C'est un exploit d'huissier signifié au débiteur
ou au tiers, puis publié, qui doit comporter toutes les mentions dont
l'énumération figure l'article 254 de l'AUVE. Ces mentions, comme
pour nombre de formalités, sont prescrites à peine de
nullité. Toutefois, l'Acte uniforme subordonne cette nullité
à la preuve d'un grief201. Ce qui ne peut qu'être
favorable pour le créancier en évitant le dilatoire. Le
commandement a pour but de mettre le débiteur en demeure de payer.
A défaut de paiement à l'expiration d'un
délai de vingt jours, le commandement vaut saisie à compter de
son inscription. Ce qui évite au créancier des frais
supplémentaires liés à l'établissement d'un nouvel
exploit. Bien plus, cette publication produit des effets énergiques
limitant les droits du débiteur. Ainsi, l'immeuble et ses revenus sont
immobilisés, le débiteur ne peut plus aliéner l'immeuble
ni le grever d'un droit réel202.
La vente est la seconde grande étape de la saisie
immobilière. Elle suppose une phase préparatoire. Cette phase
incontournable marque un tournant décisif pour la procédure
puisque c'est ici qu'il est procédé à la rédaction
du cahier des charges par l'avocat du poursuivant. Le législateur veut
protéger ici le créancier poursuivant qui a besoin des moyens
pour se faire payer sur le prix de l'adjudication203. Il doit
contenir certaines mentions parmi lesquelles figure la mise à prix
fixée par le poursuivant204. Comme pour le commandement, ces
mentions sont prescrites à peine de nullité sous réserve
de la preuve d'un préjudice.
L'adjudication a lieu quarante-cinq jours au plutôt et
quatre-vingt-dix jours à compter du dépôt du cahier des
charges à la barre de la juridiction compétente ou par devant
notaire. La décision judiciaire ou le procès-verbal
notarié d'adjudication ne peut faire l'objet d'aucune voie de recours.
Il faut éviter que le débiteur retarde l'issue de la
procédure.
201op.cit., art. 297.
202 Acte uniforme sur les procédures simplifies de
recouvrement et voies d'exécution, art. 262.
203 ANOUKAHA, TJOUEN, op. cit., n°106, p.45.
204Acte uniforme sur les procédures
simplifies de recouvrement de créance et voies d'exécution, art.
267-10.
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Comme on peut s'en rendre compte, entre les saisies
mobilières et la saisie immobilière, le créancier ne
manque pas de moyens dans l'Acte uniforme pour recouvrer sa créance
dès lors qu'elle est constatée dans un titre, fût-il
exécutoire par provision.
En guise conclusion de la présente section, nous dirons
qu'il se constate une variété des moyens de recouvrement de
créance en ce sen qu'il y en a tant et qui se distingue selon le bien
qui en fait objet. S'il s'agit d'un immeuble, le créancier est
appelé à faire usage de la saisie immobilière qui est une
procédure longue et couteuse. Longue par le fait de l'observation des
délais et couteuse par les moyens financiers qu'elle requiert par sa
mise en oeuvre. Cette procédure a des conditions qui lui sont propres et
donc distinctes des autres procédures. La saisie immobilière
quant à elle ne porte que sur des biens meubles. Elle peut toujours se
commuer en saisie-attribution en ce sens qu'elle est une mesure conservatoire
tendant au recouvrement d'une créance sous réserve de certaines
conditions d'ordre légal.
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