B) Droit de la propriété
immobilière
C'est le droit patrimonial le plus important aussi bien en
termes de modes et de moyens d'acquisition qu'en termes de jouissance, de
prescription acquisitive, de suspension ou de transmission. La
propriété se définit par l'article 544 du code civil comme
le « droit d'user, d'en disposer, de la manière la plus absolue,
pourvue qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois et les
règlements. » Et la jouissance du droit de propriété
est l'aptitude légale à avoir ce droit, à pouvoir,
l'ayant, recueillir l'avantage qu'il procure. C'est valable et pour la
propriété mobilière que pour celle immobilière.
L'article 7 de la loi du 16 Juin 1975 reconnait aux sociétés
anonymes haïtiennes les mêmes droits qu'aux simples citoyens
haïtiens. Il dispose :
« Les sociétés anonymes constituées
en Haïti, conformément aux lois haïtiennes et qui auront leur
siège social dans le pays, jouiront sans restrictions de tous les droits
reconnus à l' Haïtien quant à la propriété
immobilière. »
Autrement dit, de la même manière qu'un simple
Haïtien peut acquérir une propriété et en jouir,
ainsi peut faire la société anonyme haïtienne. Il ne nous
reste plus qu'à voir les modes et moyens d'acquisition de la
propriété immobilière et les modalités de
jouissance.
1- Les modes et moyens d'acquisition a)Titre
onéreux
L'acquisition à titre onéreux est la plus
répandue et la mieux utilisée. Elle fait appel à la
monnaie comme intermédiaire d'échange dans la transaction.
Acquérir à titre onéreux signifie simplement qu'on a
conclu un contrat de vente ou qu'on recouru à
l'adjudication. Le contrat de vente est un contrat conclu entre deux
ou plusieurs personnes physiques ou morales, de droit privé ou de droit
public, dans lequel l'une des parties consent à céder à
l'autre un bien moyennant le paiement du prix convenu. Ce sont les articles 897
et suivants du Code Civil Haïtien qui réglemente les contrats et
conventions. Le droit des obligations fait du contrat de vente une obligation
de donner. L'adjudication fait référence à la vente aux
enchères ou vente à l'encan public. Les sociétés
anonymes peuvent donc se porter acquéreuses de biens immobiliers par
l'achat ou en se faisant adjudicataires.
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b) Titre gratuit
L'acquisition à tire gratuit est celle qui ne
nécessite aucun mouvement d'argent dans son processus. Elle peut
consister en une succession, une prescription ou une donation entre vifs. La
succession est le premier mode d'acquisition gratuite de la liste. Il
s'agir d'un héritage d'ascendants à descendants (de parents
à enfants), de parents collatéraux (entre frères et
soeurs), conjugal (entre conjoints), ou de descendants à ascendants
(enfants à parents). Il peut être également question d'un
legs testamentaire. Le De Cujus, dans son testament a légué ses
biens à un légataire sans forcément qu'il y ait un lien de
parenté ou un lien matrimonial. A l'instar de la succession, il existe
la donation entre vifs. C'est un don d'une personne encore vivante
à une autre. Et puis, il y a la prescription utile ou
acquisitive qui trouve son fondement dans les rapports de fait en tenant compte
de la bonne foi de l'occupant et en négligeant l'aspect purement
légal constitué par un contrat de vente ou par des liens
familiaux. Cependant, si toute personne physique peut acquérir des
immeubles par ces moyens, les sociétés anonymes ne peuvent les
acquérir par succession étant donné qu'elles n'ont pas de
parents dont elles recueilleraient l'héritage ou le legs.
c)Apport en nature
Les sociétés anonymes peuvent acquérir
des biens immobiliers par des apports en nature. Principalement l'apport en
pleine propriété. L'un ou plusieurs des actionnaires peuvent,
lors de la constitution de la société, au moment de la
réalisation d'apports, donner leurs biens immobiliers en pleine
propriété. Par cette action, le droit de propriété
passe des mains de l'actionnaire donateur au patrimoine de l'entreprise.
L'apport en pleine propriété peut également être
réalisé lors de l'augmentation du capital social de la
société anonyme.
d) Saisie-exécution
En général, la saisie-exécution est
l'apanage des sociétés anonymes comme les banques commerciales,
les compagnies d'assurance, les sociétés de crédit, en
somme, des institutions financières et monétaires. Le client
présente des garanties (des biens immobiliers surtout) et un prêt
lui est accordé. Comme c'est stipulé dans le contrat, si ce
client n'arrive pas à honorer son prêt avec tous les
intérêts, ses biens présentés en garantie sont
saisis par l'institution financière concernée.
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Ce sont ces moyens dont dispose la société
anonyme, comme toute personne physique, d'acquérir des biens immobiliers
pour devenir titulaires du droit de la propriété
immobilière. Il faut également souligner que les
sociétés anonymes ont leur propre patrimoine, distinct du
patrimoine de chacun des actionnaires. Quelque soit le mode d'acquisition, la
propriété confère à son titulaire le droit d'en
user à sa guise. Ce n'est pas pour rien qu'elle est le droit subjectif
le plus entier et le plus important.
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