Jouissance des terres et garantie

B. Les droits réels de jouissance innomés objet de garantie

Il s'agit des droits réels non pas nommés⁸⁴ c'est-à-dire contenus dans un texte législatif ou règlementaire mais plutôt innomés⁸⁵ et donc créés par des conventions conclues par le propriétaire avec un tiers pour concéder à ce dernier un droit de jouissance que la jurisprudence et la doctrine s'accordent à appeler « droit de jouissance spéciale⁸⁶ ». Il peut

⁸³ Qui doit être conséquente et déterminer le créancier à s'en prévaloir le moment venu.

⁸⁴ Les droits réels sur les terres nommés sont notamment le droit de propriété, le droit d'usufruit, le droit d'usage et d'habitation, le bail emphytéotique, le bail à construction, les servitudes et tous les droits réels clairement désignés comme tels par une loi ou un règlement,...

⁸⁵ DRUFFIN-BRICCA S., L'essentiel de l'introduction générale au droit, 15^e éd, Clamecy, Gualino, 20192020, p.107

⁸⁶ Cour de cassation, chambre des requêtes, 13 février 1834, dans l'arrêt CAQUELARD, ladite Cour énonçait déjà ce qui suit : « (...) les articles 544, 546 et 552 du Code civil sont déclaratifs du droit commun, relativement à la nature et aux effets de la propriété, mais ne sont pas prohibitifs ; que ni ces articles, ni aucune autre loi n'excluent les diverses modifications et décompositions dont le droit ordinaire de propriété est susceptible... ».

Ce droit de jouissance a véritablement pris ses marques à la suite de la décision de la 3^e Chambre de la Cour de cassation du 31 octobre 2012 (Maison de Poésie, n° 11-16304, Bull. civ. III n°159). Cet arrêt adopte les motifs ci-après, après avoir visé les articles 544 et 1134 du code civil : « Attendu qu'il résulte de ces textes que le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d'ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale de son bien »

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s'agir d'un simple droit d'usage qui confère à son titulaire une certaine utilité économique. Cependant, ce droit d'usage est dépouillé des limites imposées par le code civil contenues aux articles 625 à 636. Quelques fois, le droit de jouissance spéciale prend le visage d'un droit d'usufruit, pourtant, c'est un droit d'usufruit sans ses caractéristiques principales disposées également dans le code civil aux articles 578 à 624.

A travers le visa de l'article 1134 du code civil par la Cour de Cassation, il se conclut que les droits réels de jouissance spéciale sont des véritables créations des parties, pourvu que les règles d'ordre public soient respectées. A titre illustratif, pour la constitution de ces droits, et notamment pour ceux portant sur les terres, la condition de validité des conventions sur les immeubles étant le recours à un Notaire, il ne sera pas admis qu'ils soient constitués par des actes sous-seing privé.

Les parties au contrat fondant le droit réel de jouissance spéciale peuvent librement convenir de ce que ce droit confère les mêmes prérogatives qu'un droit d'usufruit ou même comme un droit d'usage et d'habitation mais tout en rendant ces droits aliénables et donc susceptibles d'être objet de garantie. C'est dire que les contrats peuvent être conclus intuitu personae, ce qui ne peut donner lieu à constitution de garantie. A contrario, les droits réels de jouissance peuvent être concédés avec possibilité d'aliénation⁸⁷ par le titulaire.

En bref, lorsqu'un droit réel de jouissance spéciale extrait du droit de jouissance générale du propriétaire est concédé sans réserve, il est susceptible de faire l'objet de garantie. De même s'en trouve les autres droits réels de jouissance que sont le droit de superficie, le bail emphytéotique et le bail à construction. Tous ces droits réels sont des démembrements du droit de propriété. Toutefois, sans droit de propriété encore moins sans bénéfice d'un de ses démembrements, l'exploitation et la jouissance de certaines terres ne sont-elles pas possibles ? Cela est envisagé au Cameroun dans les ordonnances fixant le régime foncier⁸⁸ et domanial⁸⁹. En effet, des droits réels peuvent être constitués sur les terres domaniales

Les auteurs suivants et bien d'autres ont abondamment écrits sur le sujet : L. D'AVOUT et B. MALLET-BRICOUT, « La liberté de création des droits réels aujourd'hui. » Recueil Dalloz 2013 p.53 ; J. L. BERGEL, « Droits réels de jouissance et valorisation des biens... », in Mél. J.-L. MOURALIS, PUAM, 2011, p. 19 ; M. JULIENNE et J. DUBARRY « Précisions sur le droit de jouissance spéciale », note sous arrêt Cour de cassation, 3ème civ., 28 janvier 2015, Sté ERDF, n°14-10013, Bull. civ. III n°13.

⁸⁷ L. D'AVOUT et B. MALLET-BRICOUT, « La liberté de création des droits réels aujourd'hui. » op. cit. n°16

⁸⁸ Ordonnance n°74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier modifié par l'ordonnance n°77-1 du 10 janvier 1977 et les lois n°s 80-21 du 14 juillet 1980 et 83-19 du 26 novembre 1983.

⁸⁹ Ordonnance n°74-2 du 6 juillet 1974 modifiée par l'ordonnance n°77/2 du 10 janvier 1977 fixant le régime domanial.

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appropriées ou gérées par l'Etat. Les droits réels de jouissances des terres susceptibles de garantie procèdent souvent des conventions et actes ou situations de fait, portant sur les domaines, et reconnus par l'Etat comme tels.