Jouissance des terres et garantie

SECTION 2 : LES DROITS REELS DE JOUISSANCE DES TERRES
DOMANIALES SUSCEPTIBLES DE GARANTIE

En Afrique, au moment de la pénétration occidentale, les vastes terres étaient considérées comme vacantes et sans maîtres⁹⁰. La conclusion était que les droits de propriété n'étaient pas constitués sur elles. Au Cameroun, depuis un peu plus d'une douzaine d'années après l'indépendance, pour constituer les droits de propriété sur des terres du domaine national où les titres n'ont jamais été délivrés, il faut passer par la voie de l'immatriculation directe pour les terres occupées et exploitées avant le 04 août 1974 sinon la voie de l'immatriculation indirecte comme bénéfice d'une concession définitive s'impose. Cette concession est précédée d'une concession provisoire, droit de jouissance temporaire. Au terme de la concession provisoire survient la concession définitive et souvent le bail emphytéotique. Ces droits réels sur le domaine national sont susceptibles de garantie (Paragraphe 2).

Les droits réels de jouissance peuvent être consacrés au profit des particuliers sur les autres domaines que sont le domaine privé de l'Etat et de ses démembrements et sur le domaine public artificiel après déclassement et incorporation dans le domaine privé de l'Etat. Pour le domaine public artificiel, les autorisations ou concessions d'occupation temporaire remplissent quelques caractères des droits réels qui sont seuls susceptibles de garantie. Pour les terres du domaine privé de l'Etat proprement dit, comme droits de jouissance, des baux ordinaires et emphytéotiques peuvent être accordés aux particuliers⁹¹. Ainsi comme objet de garantie, il y a aussi des droits de jouissance dans le domaine public et dans le domaine privé de l'Etat (Paragraphe 1).

Paragraphe 1 : Les droits réels de jouissance dans les domaines public et privé de l'Etat susceptibles de garantie

Le domaine public est une partie du patrimoine des personnes publiques soumise à un régime juridique de droit administratif très protecteur ; les biens classés dans cette

⁹⁰ G. KOUASSIGAN, L'homme et la terre. Droits fonciers coutumiers et droit de propriété en Afrique Occidentale, Paris, Ed. BERGER LEVRAULT, 1966, 289p.

⁹¹ Article 20 alinéa 1 (4°) du décret n°76-167 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine privé de l'Etat.

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catégorie sont, tant qu'ils y demeurent, imprescriptibles et inaliénables et donc insaisissables. La sortie d'un bien du domaine public résulte d'une procédure dite de déclassement⁹². Le déclassement est la procédure administrative qui consiste à retrancher un bien de la catégorie de biens du domaine public artificiel afin de le classer dans le domaine privé de l'Etat. Le déclassement mène, au profit des particuliers, à l'autorisation d'occupation ou d'exploitation temporaire du domaine public qui peut être traité comme conférant un droit réel de jouissance susceptible de garantie (A). Cette qualification donnée à ce droit réel de jouissance portant sur des terres autrefois dans le domaine public conduit à dire que, même étant admis dans le domaine privé de l'Etat, un bien du domaine public a un statut particulier. Ceci est d'autant plus vrai que ledit bien n'épouse pas l'une quelconque des modalités de gestion du domaine privé de l'Etat, des baux (B) en l'occurrence qui sont des droits réels aussi susceptibles de constituer l'assiette d'une garantie.

A. L'autorisation d'occupation temporaire du domaine public artificiel : droit réel de jouissance susceptible de garantie

Le domaine public est vaste et supporte de nombreuses activités publiques ou privées propices à la vie locale. Ce patrimoine peut être valorisé économiquement et donc représenter une source de revenu. Pour concilier les différents usages et intérêts, leur mise à disposition et exploitation requièrent une parfaite organisation. C'est pourquoi, même si le domaine public est réputé « inaliénable et insaisissable », il est possible d'accorder un droit d'usage temporaire à une personne privée et de définir les modalités d'utilisation et de gestion de ces lieux au travers d'une convention ou d'un acte administratifs d'autorisation d'occupation ou d'exploitation temporaire⁹³.

L'autorisation d'occupation ou d'exploitation temporaire du domaine public permet au titulaire d'occuper le domaine public ou de l'utiliser de manière privative, c'est-à-dire dans des conditions dépassant le droit d'usage qui appartient à tous⁹⁴. Il y a des occupations mineures du domaine public, c'est le cas de l'occupation des voies publiques par les véhicules pour des parkings publics ou privés lorsqu'ils sont autorisés par des permis de stationnement⁹⁵. Ces occupations ne peuvent pas en elles-mêmes constituer des droits réels

⁹² G. CORNU (Sous la direction de), Vocabulaire Juridique, op. cit. p.306

⁹³ CEREMA, Fiches outils. Valoriser le domaine public, 2020. Vu sur www.cerema.fr le 08 juin 2021.

⁹⁴ Idem.

⁹⁵ L'article 9 de l'ordonnance fixant le régime domanial évoque telle prérogative qui peut être accordée sur le domaine public.

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susceptibles de garantie. Les droits réels de jouissance des terres du domaine public artificiel pouvant faire l'objet de garantie sont des terres visées par des projets d'investissements et qui nécessitent le déclassement en vue de l'incorporation au domaine privé de l'Etat. Le déclassement et l'incorporation sont le résultat d'un décret présidentiel⁹⁶, ce qui démontre l'importance de l'acte mais également la valeur économique de l'autorisation pour son titulaire qui bénéficie en ce sens d'un droit réel utilisable comme assiette de garantie⁹⁷. Les droits réels portent sur les constructions, les ouvrages et les installations érigés sur lesdites terres du domaine public ainsi déclassées⁹⁸.

Il reste en ce sens acquis que même sur le domaine public artificiel, des droits réels peuvent être constitués au profit des particuliers. Ceux-ci peuvent à leur tour les utiliser pour bénéficier des facilités de crédit. La contrepartie à payer pour bénéficier de ces autorisations est de peu de valeur puisque ce qui est payée c'est une redevance et jamais la valeur de la jouissance. Le canon emphytéotique payé par l'emphytéote pour bénéficier du bail de longue durée s'apparente à cette redevance. Tel bail est envisageable dans le domaine privé de l'Etat et dans le domaine national.