Paragraphe 2 : les règles de publicité des
deux formes d'hypothèques
Avec la publicité, l'hypothèque fait un «
couple nécessaire. »203 La publicité
renvoie au caractère de ce qui est public204.
L'hypothèque s'intègre dans le cadre global de la
publicité foncière. Cette dernière est l' «
ensemble des règles destinées à faire connaître
aux tiers intéressés la situation juridique des immeubles par le
moyen d'un fichier immobilier et la publicité des privilèges, des
hypothèques et des autres droits portant sur ces immeubles. »
Au regard de cette définition de la publicité foncière,
l'hypothèque de la jouissance des terres ne peut pas être
envisagée autrement. C'est la raison pour laquelle, tout comme
l'hypothèque de l'immeuble, le titre constatant le droit (A) est une
exigence pour l'hypothèque de la jouissance des terres. C'est à
la condition de l'existence du titre qu'il devient possible de constituer la
garantie et de la soumettre au régime de l'inscription
hypothécaire (B).
A. Le titre constatant le droit
Un titre est un écrit en vue de constater un acte
juridique ou un acte matériel pouvant produire des effets
juridiques.205 Cette définition est large et commun
à tous les droits. Relativement aux droits portant sur les immeubles, le
titre les constatant est le titre foncier, considéré comme la
certification officielle de la propriété
immobilière206. A la vérité, même
cette définition contenue dans une disposition règlementaire ne
renseigne pas suffisamment sur le titre foncier. En effet, au Cameroun, un
titre foncier peut être délivré même lorsque le
titulaire n'est pas propriétaire, mais seulement à celui qui
bénéficie d'une concession provisoire sur les dépendances
du domaine national207. Même pour cette concession et pour
d'autres droits réels sur les terres domaniales, un registre
spécial semblable au Livre foncier est prévu pour recevoir les
actes ou conventions y relatifs208.
La situation des démembrements du droit de
propriété immobilière conférant est traitée
simultanément avec la propriété puisque leur constitution
oblige à leur immatriculation209,
c'est-à-dire leur inscription au livre foncier copie duquel est le titre
foncier pour l'immeuble concerné. De manière claire, un droit
réel quelconque portant sur des terres ne peut pas faire
203 Ph. MALAURIE et L. AYNES, Droit civil. Les
sûretés, op. cit, n°631
204 G. CORNU, Vocabulaire Juridique, op. cit. p.831
205 G. CORNU, Vocabulaire Juridique, op. cit. p.1027
206 Article 1er alinéa 1 du décret
fixant les conditions d'obtention du titre foncier.
207 Article 21 du Décret du 11 août 2015.
208 Article 3 du décret du 11 août 2015.
209 Article 1er alinéa 3 du décret
fixant les conditions d'obtention du titre foncier.
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Jouissance des terres et garantie
l'objet d'hypothèque lorsqu'il n'est pas susceptible
d'être inscrit dans un registre de la conservation foncière. La
condition de publicité est une exigence pour rendre opposable le droit
accessoire dont il s'agit210. L'opposabilité est
l'aptitude d'un droit, d'un acte, d'une situation de droit ou de fait
à faire sentir ses effets à l'égard des tiers non en
soumettant ces tiers aux obligations directement nées de ces
éléments, mais en les forçant à reconnaître
l'existence des faits, droits et actes dits opposables, à les respecter
comme des éléments de l'ordre juridique et en subir les effets,
sous réserve de leur opposition lorsque la loi leur en ouvre
droit211.
Concernant les droits sur les immeubles, droit de
propriété et ses démembrements ou droits de jouissance
quelconque et l'ensemble des droits accessoires y établis,
l'opposabilité a pour objet de donner effet au droit de
préférence et au droit de suite. L'hypothèque en tant que
droit réel accessoire « dépend ainsi étroitement
de l'organisation de la publicité foncière ; pas seulement, la
publicité des hypothèques, mais celle de l'ensemble des droits
réels immobiliers. »212 La publicité
foncière réserve une place aux droits réels de jouissance
des terres. D'ailleurs le régime de l'inscription hypothécaire
s'en trouve très strictement encadré.
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