B- Caractère limité
Les droits du titulaire du droit réel de jouissance des
terres ne sont pas absolus. Le terme absolu ne s'entend pas ici dans le sens de
l'opposabilité puisque tout droit réel est opposable à
tous162. L'absolu désigne ce qui n'est pas
limité163. Relativement au droit réel de jouissance
des terres, il y a une limitation qui peut être matérielle mais
nécessairement juridique.
La limitation matérielle est relative au fait
qu'un droit de jouissance peut porter sur une partie physique
déterminée de l'immeuble et peut aussi porter sur une partie de
l'utilité économique que procure les terres sur lesquelles le
droit de jouissance est concédé. A titre illustratif, le
superficiaire est matériellement limité à la superficie
qui lui est concédée. Concernant les droits réels sur les
terres domaniales, les limitations matérielles sont souvent contenues
dans le cahier des charges. Lorsque les terres objet de jouissance
relèvent du domaine public artificiel, la limitation est même
souvent large. En outre, il n'est pas exclu que le droit de jouissance porte
sur toutes les terres du concédant. Dans ce cas, il y a tout au moins
une limitation juridique.
La limitation juridique est relative au fait que
lorsqu'un droit réel de jouissance des terres est reconnu à un
tiers, il y a une division juridique de l'immeuble ou simplement de sa
propriété. Très souvent, la division est
opérée entre le droit de disposer et le droit d'user et de jouir.
Le droit réel de jouissance consiste au bénéfice du droit
d'user et / ou de jouir alors qu'il y a une autre personne titulaire du droit
de disposer. Le droit de disposer recouvre l'abusus qui constitue le droit
absolu sur la chose. Ce droit est tout de même affaibli par le
caractère réel du droit dont bénéficie le titulaire
de la jouissance. En outre, pour le cas des
161 Article 13 alinéa 1 du décret du 11 août
2015.
162 G. CORNU, Vocabulaire Juridique, op. cit. p.5
163 Idem.
43
Jouissance des terres et garantie
droits innomés, la limitation juridique peut être
floue en l'absence de stipulations claires et précises. Souvent, «
la jouissance est restreinte, délimitée, spécifique.
»164
Le droit réel de jouissance des terres étant
toujours limité, de manière juridique au moins,
l'hypothèque de la jouissance des terres se trouve limitée. Elle
est limitée à la partie des terres concernée, à la
partie de l'utilité économique des terres concernée et
également au droit réel de jouissance déterminé. Le
fait que le droit réel de jouissance soit limité ne permet pas
forcément de mesurer l'étendue de l'assiette de la garantie. Bien
qu'elle soit déterminée, sa valeur peut être trompeuse. En
ce cas, le créancier peut arriver à mettre sa confiance en un
droit qui ne pourra véritablement pas participer à sa
satisfaction le moment venu.
La nature du droit réel de jouissance est peut
être limitée dans sa matière mais toujours limitée
sur le plan juridique. La précarité et la temporalité de
ce droit auxquelles il faut ajouter son caractère limité, sont
hérités par l'hypothèque de la jouissance des terres. Ces
caractéristiques font véritablement de ladite garantie une
particularité. Il existe quelques autres caractéristiques qu'il
est possible de recenser en rapport avec la créance garantie.
| 
