Jouissance des terres et garantie

SECTION 2 : LES CARACTERISTIQUES DE L'HYPOTHEQUE DE LA
JOUISSANCE DES TERRES

Lorsque l'hypothèque porte sur des droits réels immobiliers et ceux conférant particulièrement droit de jouissance, la nue-propriété exclue, ses caractéristiques peuvent

1°) Celui qui ne possède pas d'immeubles présents et libres ou qui n'en possède pas en quantité suffisante pour la sûreté de la créance peut consentir que chacun de ceux qu'il acquerra par la suite sera affecté au paiement de celle-ci au fur et à mesure de leur acquisition ;

2°) Celui dont l'immeuble présent assujetti à l'hypothèque a péri ou subi des dégradations telles qu'il est devenu insuffisant pour la sûreté de la créance le peut pareillement, sans préjudice du droit pour le créancier de poursuivre dès à présent son remboursement ;

3°) Celui qui possède un droit réel lui permettant de construire à son profit sur le fonds d'autrui, sur le domaine public ou sur le domaine national peut hypothéquer les bâtiments et ouvrages dont la construction est commencée ou simplement projetée ; en cas de destruction de ceux-ci, l'hypothèque est reportée de plein droit sur les nouvelles constructions édifiées au même emplacement. »

150 C. DAUCHEZ, Le principe de spécialité en droit des sûretés réelles, op. cit. n°6

151 C. DAUCHEZ, Le principe de spécialité en droit des sûretés réelles, op. cit. Résumé.

152 C. DAUCHEZ, Le principe de spécialité en droit des sûretés réelles, op. cit. n°13 et 14. Quelques lignes après l'auteur écrit ceci : « Bien qu'elle (l'hypothèque) ne participe pas à atteindre le même but que l'obligation et qu'elle ne soit que l'accessoire du droit de gage général, elle ne peut s'en détacher » n°34

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être changées. Le cas échéant, en plus des caractéristiques évoquées ci-haut, d'autres caractéristiques peuvent s'ajouter.

Les droits réels de jouissance sur les terres confèrent au profit de leurs titulaires un bénéfice économique généré pendant un temps déterminé. C'est sur ce bénéfice qu'est placée la confiance du prêteur qui pourra assurer le remboursement de sa créance au moyen de l'appropriation dudit bénéfice économique. Très souvent, sa créance est née à l'occasion de l'acquisition desdits droits réels de jouissance des terres. Il semble être envisagé que la garantie au moyen de la jouissance des terres participe de la reconnaissance au profit du créancier d'une préférence attachée à sa créance parce cette créance a permis l'exercice du droit de jouissance par le débiteur qui constitue un enrichissement. Ainsi, cet enrichissement doit pouvoir assurer le paiement de l'obligation dont il est la conséquence directe¹⁵³.

Les caractéristiques propres à l'hypothèque de la jouissance des terres à envisager tiennent d'une part à la nature de l'objet de la garantie (Paragraphe 1) qui est donc nécessairement la jouissance des terres même. D'autre part, les caractéristiques à relever tiennent à l'obligation dont la garantie (Paragraphe 2) est l'accessoire.

Paragraphe 1 : Les caractères tenant à la nature de l'objet donné en garantie

Excepté le droit de superficie qui peut être perpétuel, les autres droits réels de jouissance des terres ne revêtent pas ledit caractère. Ce sont des droits temporaire et précaire. Ainsi, la garantie a un caractère temporaire et précaire (A). Ce sont des défauts qui affectent la garantie constituée par le moyen desdits droits pour donc la rendre limitée (B).

A- Caractère temporaire et précaire

Un droit de jouissance est généralement temporaire et précaire.

Le temporaire est ce qui n'a pas vocation à l'éternité ou à la perpétuité. Le droit de propriété est l'exemple de droit perpétuel, il ne se prescrit pas par le non usage et survit à la mort de son titulaire, c'est-dire qu'il est transmissible. Mais le droit de propriété n'est pas le seul droit transmissible. D'ailleurs, sans la condition de transmissibilité, aucun droit réel de jouissance des terres ne peut constituer l'assiette d'une hypothèque. L'avantage avec l'utilisation de l'immeuble comme bien ou de la propriété du bien comme garantie est le fait qu'il n'est pas soumis à la condition de temporalité que connaissent certains droits réels de jouissance des terres.

153 Ph. MALAURIE et L. AYNES, Droit civil. Les sûretés, op. cit, n°601

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Le bail emphytéotique comme le bail à construction sont des droits temporaires bien qu'étant souvent de très longue durée. L'autorisation d'occupation ou d'exploitation du domaine public artificiel déclassé¹⁵⁴ comme la concession provisoire sont également temporaires. Le droit des occupants et exploitants du domaine national avant le 05 août 1974 n'est pas temporaire, c'est certainement parce qu'il s'agit d'un droit de quasi-propriété immobilière¹⁵⁵ puisque l'immatriculation conduit à transformer le droit de jouissance en droit de propriété complet c'est-à-dire perpétuel et absolu.

Le droit de superficie est très souvent un droit perpétuel aussi, mais il est possible qu'il soit constitué à travers un contrat de bail à construction ou à travers un contrat de bail emphytéotique¹⁵⁶. Clairement donc le droit de superficie est un droit qui peut découler d'autres droits réels¹⁵⁷. Il peut même être la résultante d'un contrat de jouissance innomé. Dans cette dernière catégorie de droits, on trouve plusieurs droits réels hybrides et mixtes empruntant aux caractères des uns et des autres droits réels nommés. La condition pour que ces droits puissent être admis comme objet de garantie est la libre cessibilité qui doit être convenue ou déterminée implicitement. Il demeure que les droits réels de jouissance des terres sont des droits temporaires et de même en est donc la garantie dont ils peuvent constituer l'assiette.

La précarité est le caractère de ce qui est librement révocable au gré du maître d'une chose (administration¹⁵⁸, propriétaire)¹⁵⁹. Cette définition sied directement au droit de jouissance des terres. D'ailleurs l'exemple que donne le Vocabulaire est la précarité d'une occupation, il est entendu que la jouissance des terres est une occupation. De ce fait donc, le caractère précaire de la garantie tient à ce que le droit sur lequel elle porte étant une concession, il est susceptible d'être restitué à son véritable propriétaire à tout moment. Ceci est possible lorsque le terme n'est pas certain¹⁶⁰ ou lorsque les obligations du titulaire du

154 Article 14 alinéa 5 du décret du 11 août 2015.

155 I. L. MIENDJIEM, La situation des occupants du domaine national, Thèse, Université de Yaoundé 2, 2008, Résumé.

156 F. TERRE et Ph. SIMLER, Droit civil. Les biens, op. cit. n°950

157 Idem

158 En vertu de l'article 10 de l'ordonnance fixant le régime domanial, l'Administration des Domaines a notamment un droit de reprise. L'article 8 du décret fixant les modalités de gestion du domaine national évoque la fin de la concession provisoire en cas de faillite du concessionnaire ou de mise de la société concessionnaire sous procédure collective.

159 G. CORNU, Vocabulaire Juridique, op. cit. p.786

160 Cas des droits réels viagers.

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droit de jouissance ne sont pas remplies, entre autres le cas des droits réels concédés sur les terres domaniales. La précarité ne doit pas être exagérée car lorsque la révocation du droit de jouissance est abusive, l'indemnité compensatoire d'éviction devient de plein droit l'assiette de la garantie¹⁶¹.

L'hypothèque de jouissance des terres est considérablement entachée des caractères propres à la jouissance des terres dont les plus remarquables sont le caractère temporaire et le caractère précaire. La conséquence est que l'hypothèque de la jouissance des terres, tout comme la jouissance des terres elle-même, est limitée.