b- Les contraintes et dysfonctionnements :
b1-L'encadrement juridique :
Les supports fonciers inoccupés sont de plus en plus
rares et l'immatriculation cadastrale est très limitée dans
certaines régions particulièrement dans les zones rurales,
dû à la coexistence de divers régimes de droits à la
propriété, qui combine le droit adoulaire et le droit positif.
Cet état de fait provoque un retard notable quant aux
opérations de promotions immobilières et ralentit le financement
hypothécaire.
Dans ce sens il serait nécessaire et indispensable que
les Agences foncières de ces régions, augmentent la
disponibilité des terrains immatriculés ou en cours
d'immatriculation pour compenser le manque en réserves foncières
des terrains non immatriculés donc difficilement utilisables.
Les règles et procédures d'urbanisme sont
également lourdes, centralisées et coûteuses en terme de
prix final, mais sont très utiles lorsqu'il s'agit d'immatriculer un
terrain.
Enfin la fiscalité des droits à percevoir sur
divers actes et permis immobiliers est aussi lourde: l'habitat social
bénéficie d'exonérations, qui ne sont quantifiées
ni budgétairement ni en terme d'efficacité.
Comme nous l'avons vu précédemment, la
disponibilité de terrains à lotir tend à se réduire
à cause de certaines contraintes :
? « Les terrains non immatriculés ne peuvent
être lotis et de ce fait ne peuvent être destinés ou
disponibles à l'habitat social ;
? Un grand nombre de terrains reste inconstructibles du fait
de leur faible superficie ;
? Seuls les terrains équipés en infrastructure
primaires, c'est-à-dire viabilisés, peuvent
bénéficier d'un permis de construire ou de lotir légal
;
? Pour ce qui est des terrains viabilisés par des
promoteurs publics, des grilles d'équipement obligent à
réserver prés de 50% des surfaces à des équipements
publics, ce qui doit donc être soustrait au total disponible pour les
logements ; »
C'est pourquoi dans de nombreux cas, ce sont les terrains
domaniaux qui sont attribués à ces programmes de construction de
logements sociaux, terrains qui ne sont donc pas choisi pour leur emplacement
mais pour leur faible coût.
L'inadéquation entre l'offre et la demande en
matière de logement se justifie essentiellement par le fait que l'offre
réelle concernant l'habitat social est très réduite.
Siham BENSAID Les politiques urbaines d'intégration
sociale par le logement au Maroc
39
Par ailleurs, le marché locatif qui pourrait permettre
à la population ne pouvant pas acheter, d'accéder à un
logement décent et de redynamiser ce secteur, reste réduit par
une situation de droit défavorable aux bailleurs vis-à-vis des
locataires. 67 Les aides fiscales et financières à
l'habitat ne sont pas encore étendues au secteur locatif. Mais leur mise
en oeuvre peut rester perçue comme aléatoire par les
investisseurs.
De nombreux dysfonctionnements entravent également
l'application des règles d'urbanisme, à savoir les lois
régissant la promotion formelle du logement qui restent souvent
ignorées et de ce fait inapplicables. D'autant plus, les auteurs
d'infractions urbanistiques restent impunis, et ce en raison de l'absence de
contrôle régulier et de la corruption de certains responsables.
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