b - Partenariat public privé, politiques de
résorption de l'habitat précaire :
La promotion immobilière est un secteur en pleine
croissance et à fort potentiel de développement, offrant
plusieurs opportunités, compte tenu de l'accumulation du déficit
en terme d'unités de logements par rapport au besoin constaté.
Les implications de l'activité de ce secteur sur
l'économie marocaine sont incontestables, de par l'effet
d'entraînement exercé sur d'autres secteurs et de par sa
contribution à la promotion sociale à travers la création
d'emplois et de logements décents pour les citoyens.
56 « Le Journal », Objectif remis en cause du
à des retards et des constatations par l'AMDH comme dans la ville de
Mohammedia ou les baraques n'ont toujours pas totalement disparus ; n°414
du 24 au 30 octobre 2009
57 Programme « Villes sans bidonvilles » du
Maroc - Rapport de l'analyse d'impact social et sur la pauvreté 2006
« Les interventions en bidonville au Maroc. Une évaluation sociale
», Publication ANHI, Rabat, 2002, 301 p
58 A terme, près de 212 320 ménages
occupant actuellement les bidonvilles dans les 70 villes verront leurs
conditions de vie s'améliorer de façon notable.
F.DANSEREAU, F. NAVEZ-BOUCHANINE, « Gestion du
développement urbain et stratégies résidentielles des
habitants », Paris, Edition L'Harmattan, Collection Ville et
Entreprise, Paris, 2002, 356 p.
59 Au titre de l'exercice 2004 un premier programme
a été élaboré en concertation avec les
Autorités Locales et les élus concernant 13 villes et qui feront
l'objet de contrats de villes.
Programme « Villes sans bidonvilles » du Maroc -
Rapport de l'analyse d'impact social et sur la pauvreté 2006, source :
Haut commissariat au plan
Siham BENSAID Les politiques urbaines d'intégration
sociale par le logement au Maroc
34
Le secteur a connu une reprise depuis le milieu des
années 90, encouragé, d'une part, par une série d'actions
entreprises par l'Etat, et, d'autre part, par l'émergence d'un secteur
de la promotion immobilière privé organisé.
A partir de 1998, la part du marché privé s'est
renforcée considérablement, dépassant celle du secteur
public.
Depuis quelques années, le secteur de l'immobilier est
soutenu par l'engagement des autorités publiques, notamment par la
défiscalisation des grands projets de logements économiques, la
création de fonds de garantie pour soutenir la demande des
ménages à revenu régulier et irrégulier et leur
permettre grâce à une aide de financement d'accéder
éventuellement à un logement.
Le lancement du programme «Villes sans bidonvilles»
a pour objectif de contrecarrer l'habitat insalubre, de créer des villes
nouvelles pour lutter contre le déficit chronique en logements et, tout
récemment, de mettre en place un grand projet ambitieux de logements
sociaux à faible coût, lancé par le Souverain à la
fin mars 2008. 60
Les relations avec le secteur de la promotion
immobilière privée se sont considérablement
améliorées, créant une dynamique de partenariat
public/privé dans le secteur, devenue incontournable pour tracer une
vision stratégique claire pour le développement du secteur au
Maroc, et qui est concrétisée par l'élaboration d'un
contrat programme pour le secteur de l'immobilier à l'horizon 2012.
Toutefois, bien que les réalisations à ce jour
soient satisfaisantes et que le bilan du secteur pour ces dernières
années connaisse une grande réussite par rapport aux objectifs de
départ, pouvons-nous dire pour autant que les objectifs quantitatif et
qualitatif ont été atteints ?
L'environnement administratif et réglementaire
(lourdeurs administratives, manque d'organisation chez les différents
intervenants, mauvaise politique de régulation de l'offre
foncière et de la gestion urbaine...) n'est pas adapté au
développement en cours.
Bon nombre de lois sont votées mais restent
inappliquées sur le terrain, témoignant d'une insuffisance de
l'action de l'Etat et d'un manque d'accompagnement social, nécessaire
dans un pays où l'urbanisation s'accélère d'une
manière inquiétante.
60Depuis sa nomination en qualité de
ministre délégué auprès du Premier ministre,
chargé de l'habitat et de l'urbanisme, Ahmed Toufiq Hejira a
défini une vision stratégique pour le développement du
secteur, englobant des réformes de nature à lever les contraintes
auxquelles est confronté le secteur de l'immobilier et des instruments
de mise en oeuvre traduisant les orientations royales qui ont placé le
secteur de l'habitat et de l'urbanisme parmi les
priorités de l'action gouvernementale.
N.DRIEF LE MATIN, Article « Habitat :
Hejira dresse son bilan : Baisse des IDE, hausse des crédits, recul du
Fogarim, augmentation des mises en chantier », 2009
Siham BENSAID Les politiques urbaines d'intégration
sociale par le logement au Maroc
35
Le logement social, étant une composante importante de
l'espace urbain, il doit bénéficier d'autant
d'intérêt en matière urbanistique et environnementale que
tout autre type de logement, à savoir la construction d'infrastructures
et d'équipements d'accompagnement adéquats dans un cadre de vie
agréable et intégré.
Ce bilan est pour le secteur de la promotion
immobilière privée, relativement satisfaisant, considérant
la persistance de plusieurs entraves à l'investissement immobilier au
Maroc. Des changements restent à opérer, notamment au niveau
institutionnel, juridique et fiscal.61
Un produit de logement social à faible coût avait
été annoncé par le gouvernement, son coup d'envoi effectif
avait été donné par S.M. Mohammed VI à la fin mars
2008. Il représente une alternative viable capable de prendre le relais
de l'ancien programme.
Ce grand projet de logement social à faible coût
par Al Omrane est réellement en phase avec les faibles ressources des
ménages marocains. L'implication massive de l'Etat pour lancer ce
programme est une opportunité historique pour endiguer
sérieusement les déficits cumulés en matière de
production de logement.
Néanmoins, le souci de l'équilibre du compte
financier des intervenants devrait être une obligation pour ne pas
retomber dans les travers des expériences antérieures.
Produire un logement à faible coût (140 000 DH)
exigera de tous les intervenants dans l'acte de bâtir un effort en terme
de prix de vente. 62
L'analyse du bilan, du programme des 200 000 logements par Al
Omrane, montre clairement que le taux de réalisation du secteur
privé est de 78% alors que celui du secteur public est de 22% seulement.
Ceci démontre à quel point il est nécessaire, voire
indispensable, de libérer les potentialités du secteur
privé organisé et de l'impliquer davantage dans ce genre de
programme, de par sa professionnalisation et la disponibilité de
ressources financières, humaines et technologiques adéquates.
61La dernière Loi de finances a
partiellement remis en cause les avantages fiscaux dont bénéficie
le secteur de la production du logement social par la suppression de certains
avantages liés à l'article 19, notamment ceux relatifs à
l'impôt sur les sociétés.
La suppression partielle de certains avantages contenus dans
l'article 19 et la non-approbation des recommandations émises par les
professionnels du secteur - relèvement de la valeur immobilière
totale (VIT) à 300 000 DH jusqu'à 2012 et diminution du seuil de
production en logements à 1 000 unités, en fonction du
déficit en logements par région ne feraient que freiner sinon
réduire considérablement la production de logements sociaux.
62L'Etat, en offrant un foncier au coût de
l'équipement, les entreprises de construction en présentant des
devis pour la construction à des coûts optimisés et, enfin,
les fabricants de matériaux de construction, et plus
particulièrement les cimentiers et les fabricants d'armature d'acier par
une révision des prix de leurs fournitures. Ce n'est qu'à ces
conditions que ce nouveau programme peut connaître une véritable
réussite.
Toutefois, ce projet de grande envergure a connu
l'adhésion d'un maximum de promoteurs privés s'il est
intégré dans un programme où une formule de
péréquation (15 à 20% d'un projet global) permettrait
à un investisseur d'équilibrer ses comptes à l'issue d'une
opération immobilière.
Siham BENSAID Les politiques urbaines d'intégration
sociale par le logement au Maroc
36
Cette nouvelle impulsion au secteur a été
donnée par l'élaboration et la mise en application du contrat
programme entre la Fédération nationale des promoteurs
immobiliers (FNPI) et le gouvernement qui a pris en compte les
impératifs de cette nouvelle politique de logement social à
faible coût dans le cadre de la mise en oeuvre d'une stratégie de
développement du secteur de la promotion immobilière à
l'horizon 2012.
Ce contrat programme constitue la première étape
d'une stratégie globale visant le développement du secteur dans
son ensemble, à travers la mise en place de programmes d'habitat et
d'urbanisme initiés par le gouvernement, et la construction de logements
pour répondre à la demande et absorber le déficit en la
matière.
In fine, ça permettra de mettre en place un partenariat
public/privé productif qui pourra répondre aux exigences du
développement économique et social du pays.
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