1.2 LES PROCEDURES QUI ENCADRENT LES PROJETS
D'AMENAGEMENT
Trois procédures d'aménagement sont
définies par le Code de l'urbanisme : les Zones d'aménagement
concertées (ZAC), les lotissements et les Résorptions de
l'habitat insalubre (RHI). Elles définissent le cadre d'actions de ces
opérations. D'autres procédures, comme par exemple
l'Opération programmée de l'amélioration de l'habitat
(OPAH), sont mises en oeuvre par les collectivités. Distinguons les
procédures relatives aux constructions neuves de celles qui cadrent les
projets de réhabilitation.
1.2.1 Projets de constructions neuves
1.2.1.1 Les Zones d'aménagement concertées
(ZAC)
La ZAC est une procédure définie par le Code de
l'urbanisme et mentionnée dans le Code général des
collectivités territoriales.
Il s'agit d'un outil juridique et financier dont l'initiateur
est une autorité publique. Elle offre une certaine souplesse aux
collectivités pour réaliser un programme urbain notamment dans la
maîtrise du foncier et dans la programmation de l'opération.
La ZAC présente une procédure complexe et longue
(concertation, dossier de création, dossier de réalisation). Elle
établit un lien contractuel entre la collectivité et
l'aménageur, le cas échéant, qui finance et réalise
le programme des constructions selon les critères définis par la
collectivité. La concession lui offre des avantages nombreux à la
collectivité car elle ne porte plus aucun risque financier. La
collectivité peut aussi choisir de rester le seul maître d'ouvrage
: elle est alors en régie directe. Dans ce cas, elle doit
acquérir le foncier, user de l'expropriation à son nom et
financer elle-même tout le programme de construction.
1.2.1.2 Les lotissements
Le lotissement est une procédure définie par le
Code de l'urbanisme (article R 315.1) qui permet de diviser une parcelle en
plus de deux lots en vue d'une implantation de bâtiments. Elle peut
être à l'initiative d'une collectivité locale, d'un
aménageur ou d'un particulier (DRE Poitou-Charentes, 2007).
1.2.2 Projets de réhabilitation
L'intervention des structures publiques sur un parc immobilier
privé n'est pas aisée. Aussi, des procédures ont
été créées afin de faciliter cette démarche,
pour aider les particuliers en difficulté ou pour mettre en oeuvre le
principe d'intérêt général.
1.2.2.1 L'Opération programmée
d'amélioration de l'habitat (OPAH),
Créée en 1977, l'OPAH
associe une commune, l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) et l'Etat pour
développer les travaux d'amélioration du cadre de vie
(sécurité, confort, salubrité, accessibilité, ...)
au sein de quartiers ou zones présentant un bâti
dégradé, voire indigne.
Le cadre des OPAH permet de subventionner les travaux dans les
parties privatives des bâtiments. Le montant de l'aide fournie par l'ANAH
est établi selon des critères sociaux pour les
propriétaires occupants et les propriétaires bailleurs. Par
ailleurs, la collectivité initiatrice de l'OPAH est responsable de
l'amélioration du cadre de vie (espaces publics, commerces, etc.) du
périmètre considéré.
Il existe différents types d'OPAH :
Figure 2 - les différents types d'OPAH, (DRE
Poitou-Charentes, 2007)
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