De la protection du vendeur impayé en cas d'insolvabilité de l'acheteur en droit rwandais

§3. Privilège du vendeur impayé d'immeuble

Le vendeur impayé d'immeuble a le privilège sur le contrat de vente d'un immeuble et que ce privilège garantit la créance de ce contrat. C'est pour cette raison que nous allons parler dans ce paragraphe du privilège du vendeur impayé d'immeuble.

A. Les contrats donnant naissance au privilège

L'article 2103-1⁰ de la loi française sur les hypothèques et privilèges accorde un privilège au vendeur d'immeuble^135(*). Il faut donc supposer un contrat qui soit une vente par sa nature et immobilier par son objet.

1. La nature du contrat

Le contrat qui engendre le privilège est le contrat de vente c'est-à-dire un contrat entraînant le transfert de la propriété moyennant un prix^136(*). Toutes les ventes comportent cette garantie, que le prix soit payable au comptant ou à crédit, que le transfert de la propriété ait lieu immédiatement ou différé^137(*), qu'elle ait eu lieu à l'amiable ou aux enchères^138(*) et vente d'un immeuble à construire^139(*). Certains contrats sont assimilés à la vente et donnent également naissance au privilège. Ce sont l'échange, la dation en paiement et l'apport d'un immeuble à une société. Mais il n'en est ainsi que lorsque ces contrats comportent un prix^140(*) ; l'échange et la dation en paiement ne donnent lieu à privilège que s'ils comportent une soulte et c'est cette soulte que le privilège garantit ; l'apport en société ne fait naître de privilège que s'il comporte une contrepartie autre que l'attribution de droits sociaux, c'est ce prix qui sera garanti.

En revanche, les privilèges étant de droit étroit, le privilège du vendeur impayé doit être refusé à ceux qui se prévaudraient d'un contrat qui ne pourrait pas être assimilé à la vente ; parce qu'il ne comporterait pas le paiement d'un prix comme contrepartie d'un transfert de propriété. Ainsi la donation avec charges ne fait pas naître de privilège car la charge n'est pas considérée comme un prix^141(*).

Pour cette raison, il n'y a pas de privilège au profit de l'acheteur au cas de vente à réméré ; le vendeur qui exerce sa faculté de rachat doit certes rembourser le prix à l'acheteur mais ce remboursement n'est pas garanti par le privilège du vendeur impayé ; car il s'agit d'une résolution de la vente et non d'une vente nouvelle^142(*).

2. L'objet du contrat

La vente ou le contrat considéré comme vente, doit avoir pour objet un droit immobilier. Certes la vente d'un meuble confère aussi un privilège au vendeur, mais ce privilège mobilier obéit à des règles qui ne sont pas les mêmes à ceux du privilège d'immeuble.

En outre, la vente d'un immeuble par destination ou d'un meuble par anticipation, telle une récolte sur pied, ne donne pas naissance au privilège du vendeur d'immeuble mais à celui du vendeur de meuble, puisque le bien transféré est considéré comme un bien mobilier^143(*). Le droit immobilier objet de la vente doit être susceptible d'hypothèque^144(*). Ce peut être un droit de propriété, de nu-propriété ou d'usufruit. Mais la cession d'un droit non susceptible d'hypothèque ne fait pas naître le privilège.

* ¹³⁵ Art. 2103-1⁰ du Décret français du 4 janvier 1955 sur les hypothèques et privilèges.

* ¹³⁶ G. MARTY et P. RAYNAUD, op. cit., n^o 247.

* ¹³⁷ NUNGESSER, « Les sûretés immobilières légales », http://2ndsemestre.joueb.com/news/les-suretes-immobilieres-legales, consulté le 06/02/09.

* ¹³⁸ Ibidem.

* ¹³⁹ M. CABRILLAC et C. MOULY, op. cit., p. 605.

* ¹⁴⁰ Req., 11 mai 1863, S., 1864.1.191.

* ¹⁴¹ Paris, 11 mai 1886, S., 1888.2.110.

* ¹⁴² Req., 26 avr. 1827, S., 1927.1.400.

* ¹⁴³ M. CABRILLAC et C. MOULY, op. cit., p. 605.

* ¹⁴⁴ G. MARTY et P. RAYNAUD, op. cit, n^o 248.