La protection des parties dans le contrat de vente civil

B/ LES EFFETS DE LA LESION

Lorsqu'elle est découverte, la lésion entraîne la rescision de la vente. Toutefois, l'article 1681 du code civil accorde une option à l'acquéreur : «  l'acquéreur a le choix ou de rendre la chose en retirant le prix qu'il a payé, ou de garder le fonds en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total ».

En optant pour le premier choix, l'acquéreur met fin à la vente par le biais de la nullité de la vente qui emporte obligatoirement des conséquences qui sont entre autres, les restitutions réciproques de l'immeuble et du prix.

En optant pour le second choix, l'acquéreur sauve la vente en « rachetant la lésion ». « Le rachat de la lésion » suppose que l'acquéreur s'acquitte d'une indemnité qui représente la valeur dont le vendeur n'avait pas payé ; c'est-à-dire la valeur nominale entre le prix convenu et la valeur de l'immeuble moins d'un dixième¹.

Mais, la dépréciation monétaire cause des difficultés dans le calcul lorsqu'un temps s'écoule entre le contrat du paiement de l'obligation. C'est en cela que la jurisprudence a établi des règles de calcul qui sont au nombre de trois pour éradiquer ce problème d'érosion monétaire.

· D'abord, le complément du juste prix doit être calculé en fraction et non en chiffre parce qu'il est égal à la quotité impayée de l'immeuble^2(*).

· Ensuite, la déduction du dixième se calcule sur le prix résultant de deux versements, initial et complémentaire, de l'acquéreur^3(*).

· Enfin, les intérêts de ce supplément, qui sont dus depuis la demande, se calculent sur la valeur successive du complément impayé^4(*).

PARAGRAPHE II : LES PROMESSES DE VENTE ET LE DROIT DE

PREEMPTION

Nous examinerons successivement les promesses de vente et le droit de préemption.

A/ LES PROMESSES DE VENTE

On distingue deux types de promesse de vente : la promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique de vente.

1/ LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE

La promesse unilatérale de vente est l'acte par lequel une seule des parties, le promettant, s'engage envers son cocontractant, le bénéficiaire, à lui vendre ou acheter un bien déterminé à des conditions préalablement fixées dès l'instant où ce dernier en manifestera l'intention en levant l'option. La promesse unilatérale de vente a pour objet principal l'option donnée au bénéficiaire pendant un certain temps : le promettant est définitivement engagé, mais le bénéficiaire peut ``lever l'option'', acquérir ou renoncer à la vente librement^1(*).

Cependant, le promettant est protégé d'abord par le délai. En effet, la promesse unilatérale ne peut demeurer éternellement. Il faut nécessairement un temps de réflexion au bénéficiaire pour lui permettre d'accepter ou de refuser de contracter. Le délai est fixé par les parties. A défaut, il faut un délai raisonnable. Aussi, le transfert de propriété est-il retardé conventionnellement jusqu'au paiement du prix ou jusqu'à la signature de l'acte authentique.

Le bénéficiaire de son côté, dispose d'un ensemble de garanties. En effet, durant la durée de l'option, le promettant s'interdit de vendre à autrui tant que l'option n'est pas levée. Il doit donc immobiliser le bien au profit du bénéficiaire. Par ailleurs, la promesse oblige le promettant même s'il devient ultérieurement incapable, s'il décède avant la levée de l'option ou s'il est mis en faillite après la promesse^2(*). A son égard, l'efficacité de la vente s'analyse au jour de la promesse. C'est à ce moment là qu'il doit être capable et avoir le pouvoir d'aliéner le bien promis. Le bénéficiaire d'une promesse de vente est de ce fait suffisamment protégé même s'il n'a aucun droit sur la chose, objet de la vente.

La promesse unilatérale de vente, n'étant pas un droit réel, son opposabilité aux tiers, notamment à celui qui acquiert le bien en dépit de l'engagement du promettant relève du principe de la relativité contractuelle. Elle n'est opposable qu'aux tiers de mauvaise foi^1(*).

En contre partie de cette protection accordée au bénéficiaire, le promettant a droit à une indemnité d'immobilisation dans le cas où l'option ne sera pas levée.

2/ LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE

La promesse synallagmatique de vente est le contrat par lequel une personne, le promettant, s'engage à conclure le contrat de vente à des conditions déterminées au profit de son partenaire, le bénéficiaire qui s'engage à acheter aux dites conditions. Plusieurs situations peuvent se présenter.

D'abord, la vente est formée^2(*), mais son exécution et le transfert de propriété consécutif au paiement du prix et à la signature de l'acte authentique sont retardés par les parties par mesure de protection. La vente formée peut ainsi être remise en cause par une condition suspensive sous la seule limite que la condition ne soit pas potestative. Le contrat de vente est dans ce cas valablement formé, mais, ses effets sont suspendus jusqu'à la réalisation de la condition.

Toutefois, l'absence de réalisation de la condition dans le délai imparti emporte la caducité de la promesse.

Les intérêts sont multiples pour les parties : les parties sûres de la vente déjà formée réservent du temps pour prendre leurs dispositions, pour payer les droits de mutations. De fait, le refus d'une des parties de « réitérer » son consentement ne doit pas affecter le contrat de vente déjà formé. Le promettant pouvant poursuivre l'exécution forcée et le bénéficiaire, faire publier la décision de justice constatant la vente, sans préjudice de l'obligation d'éventuels dommages et intérêts. Ce dernier peut aussi agir en résolution du contrat et en réparation.

Ensuite, la vente est formée, mais elle peut être remise en cause par les parties. C'est notamment le cas lorsqu' intervient des arrhes ou un dédit^3(*).

Enfin, la promesse peut prévoir que le contrat de vente ne sera formé qu'à la signature de l'acte authentique. Les parties conviennent alors d'élargir le domaine des états nécessaires à la formation de la vente et à la réalisation d'une formalité ou à l'obtention d'une autorisation.

Au total, la promesse synallagmatique de vente, tout comme la promesse unilatérale de vente, constitue un instrument de protection à la disposition des deux parties au contrat de vente.

* 1. Exemple : « si l'immeuble valait lors du contrat 10.000 et le prix convenu était de 4.000 ; il y a donc lésion de plus des sept douzièmes. La rescision peut être prononcée, mais, l'acheteur peut conserver l'immeuble en versant au vendeur 5.000= (10.000-4.000-1.000) ». P. MALAURIE et L. AYNES, P.138

2. Civ. 3^ère, 22 janvier 1970, 753, D. 1970, rap. CORNUEY

3. Civ. 3^ème, 4 décembre 1973, Bull. civ. III, n°614

4. Civ. 3^ème, 3 mai 1972, D. 1972, note MALAURIE

* 1. Com. 14 février 1984, D. 1985. 220, note F. BENAC-SCHMIDT

2. Civ. 30 novembre 1971, JCP, 1972, II. 7018

* 1. Civ. 3^ème, 22 février 1977, D. 1978.165, note MALAURIE

* 2. Art. 1589 du code civil

3. Supra p. 47 : La vente avec droit de repentir