La protection des parties dans le contrat de vente civil

B/ LE DROIT DE PREEMPTION

Le droit de préemption est la possibilité accordée par la loi à une personne d'évincer l'acquéreur d'un bien ou service en se substituant à lui dans le contrat déjà conclu ou simplement projeté. C'est un droit conféré tantôt à des particuliers, tantôt à l'Etat ou à des collectivités publiques. Il en va ainsi notamment en matière de cession des taux successoraux indivisés à une personne étrangère à l'indivision. Les autres indivisaires bénéficient d'un taux de préemption qui leur permet d'écarter ce tiers en lui remboursant le prix de la cession^1(*). En matière de vente d'immeuble ou de fonds de commerce, l'administration fiscale bénéficie d'un taux de préemption qui lui permet de se porter acquéreur en toute vente dont elle estime le prix insuffisant en versant au vendeur ou aux acquéreurs initiaux le prix convenu, majoré de 1/10^{ème 2}.

Le droit de préemption s'exerce en deux étapes : d'abord par la notification qui se fait à l'initiative du vendeur et ensuite par la réponse du bénéficiaire.

S'agissant de la notification, elle se fait par une déclaration d'intention. En effet, le propriétaire qui veut vendre à un tiers doit notifier son intention aux différents bénéficiaires du droit de préemption.

Quant au bénéficiaire du droit de préemption, la loi lui fixe un délai pendant lequel il doit exercer son option. Le délai est toujours bref et varie selon les droits de préemption. Par exemple, dans les ventes aux enchères, il est de quinze jours pour la réunion des musées nationaux et de vingt jours pour le preneur à bail³. Si le bénéficiaire ne répond pas dans le délai qui lui est imparti, il perd son droit. A l'inverse, s'il décide de préempter, il est substitué à l'acquéreur, comme s'il y avait cession du contrat de vente. Il acquiert donc les mêmes droits, sera assujetti aux mêmes obligations et se trouvera dans les mêmes conditions que l'acquéreur. Il sera donc exposé à toutes les exceptions que le vendeur ou les créanciers pouvaient opposer à l'acheteur, qui se trouvera libéré. Ces exceptions sont entre autres, la nullité pour erreur du vendeur⁴ ou la rescision pour cause de lésion⁵.

Lorsque la vente a été conclue à des conditions empêchant le bénéficiaire du droit de préemption de l'exercer, trois types de sanctions peuvent être envisagées : la nullité ou l'inopposabilité de la vente, la substitution du bénéficiaire du droit de préemption à l'acquéreur convenu et les dommages et intérêts en faveur du bénéficiaire du droit de préemption.

* 1. V. Art 104 de la loi relative aux successions

2. Art 412 du code général des impôts

3. V. P. Malaurie et L. Aynes, Droit des contrats spéciaux, Ed. Cujas, 1986, P 92

4. T.C. 2 juin 1975, G P. 75, II, 11572

5. Com, 18 juillet 1950, D. 1951, P.294