La protection des parties dans le contrat de vente civil

DEUXIEME PARTIE : LA PROTECTION DES PARTIES FONDEES SUR L'APPLICATION DES REGLES SPECIFIQUES AU CONTRAT DE VENTE

Eu égard à l'importance du contrat de vente dans la vie des affaires, le législateur lui a consacré un titre spécial dans le code civil. Ce titre spécifique à la vente édicte les règles propres à la vente, de connivence toutefois avec la jurisprudence et les usages.

Nous analyserons successivement la protection des parties à la formation du contrat de vente et la protection des parties après la formation du contrat de vente.

CHAPITRE I : LA PROTECTION PENDANT LA FORMATION DU CONTRAT DE VENTE

Deux sortes de protection ont été édictées pour régir les rapports entre les parties au contrat de vente. Il s'agit de la protection légale et de la protection conventionnelle.

SECTION I : la protection légale

La protection légale s'articule autour de la lésion, des promesses de vente, du droit de préemption et de la protection des consommateurs.

PARAGRAPHE I : la lésion

Synonyme de dommage dans le langage courant, la lésion désigne un préjudice résultant d'un déséquilibre des prestations contractuelles au moment de la conclusion du contrat. La lésion légalement constatée entraîne la rescision du contrat de vente. La lésion qui sanctionne est un vice de volonté qui n'est accordée qu'au vendeur et non à l'acheteur même s'il a payé un prix trop élevé^1(*). Cette mesure a pour effet d'éviter qu'on ne soit contraint de vendre par besoin d'argent. L'acheteur qui estime donc avoir payé beaucoup trop cher pourra avoir recours à la théorie générale des vices du consentement s'il en établit l'existence.

Déniée donc à l'acheteur et seulement octroyée au vendeur, nous exposerons brièvement les conditions de la rescision pour cause de lésion avant de rechercher les effets.

A / LES CONDITIONS DE LA LESION

La rescision pour cause de lésion est soumise à une double condition de fond et de recevabilité.

1 /Les conditions de fond

Aux termes de l'article 1674 du code civil, « si le vendeur a été lésé de plus des sept douzièmes dans le prix de la vente d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente ». Deux conditions ressortent de cet article ; il faut, d'une part, qu'il s'agisse d'une vente d'immeuble et, d'autre part, que le prix soit inférieur au plus des sept douzièmes. Il nous serait donc adéquat de faire deux remarques à ce sujet.

D'abord, seules les ventes d'immeubles sont concernées, peu importe la nature de l'immeuble même s'il est grevé de servitude, d'usufruit ou de droit indivis. Les ventes de meubles sont exemptées. Ainsi donc, une cession ayant pour objet des parts sociales, même d'une société civile immobilière, n'est pas rescindable, puisque ces parts sont des meubles^1(*).

Toutefois, parmi les ventes immobilières, deux catégories sont exceptées de la rescision pour cause de lésion.

En premier lieu, il s'agit des ventes aléatoires, pourvu qu'elles présentent un véritable caractère aléatoire. En effet, le principe énonce que « l'aléa chasse la lésion » ; celui qui joue ne peut se plaindre de perdre et une prestation aléatoire ne peut être évaluée².

En second lieu, cette exception concerne les ventes par adjudication judiciaire, c'est-à-dire les ventes faites par autorité de justice ; mais seulement si cette forme est obligatoire ; par exemple la vente sur saisie ou la vente d'un immeuble appartenant à un incapable sous tutelle³.

Ensuite, la rescision ne peut être prononcée que si la lésion est énorme ;  « de plus de sept douzièmes ». La valeur de l'immeuble doit être fixée d'après l'état du bien au moment du contrat de vente. Les améliorations ou les dégradations survenues par la suite ne doivent pas être prises en compte.

La règle est que la lésion a posteriori est sans conséquences sur la validité de la vente. Mais la valeur monétaire réelle doit s'apprécier au jour même de la formation de la vente ; ce qui ne va pas sans difficultés en période d'évolution du marché, les ventes d'immeubles étant le plus souvent précédées de promesse de vente. Dans un tel cas, s'il s'agit d'une promesse unilatérale, la lésion s'apprécie au jour de la réalisation, c'est-à-dire à la levée de l'option. Par contre, s'il s'agit d'une promesse synallagmatique, la vente est aussitôt formée même si la réalisation est différée ; c'est-à-dire que la valeur de l'immeuble s'apprécie au jour de cette promesse^1(*).

2/ les conditions de recevabilité

L'action en rescision pour cause de lésion doit être intentée dans un délai de deux ans². Ce délai est préfixe et commence à courir à partir du jour de la formation définitive de la vente. Ainsi, en cas de promesse unilatérale de vente, le point de départ du délai sera le jour de la levée de l'option et en cas de promesse synallagmatique, la date de l'accord initial. Si la vente est conditionnelle, le point de départ biennal sera la date de la survenance de la condition.

Par ailleurs, s'il y a plusieurs vendeurs, l'article 1685 du code civil préconise l'accord unanime des vendeurs, sauf si l'acquéreur est l'un d'eux ; comme c'est le cas lorsque un héritier achète un bien à la succession. Cette règle déroge au droit commun en ce sens que le droit commun permet à un seul indivisaire d'agir en nullité d'une vente.

En outre, la procédure se fait en deux temps. Le vendeur doit d'abord prouver que la lésion est probable pour que son action soit recevable ; ensuite une expertise collégiale, notamment de trois experts est mise en place. Le juge statuera à partir du résultat de l'expertise sans toutefois être lié par l'opinion des experts.

Cependant, si le vendeur use de son droit de renonciation à la rescision de la vente, concomitamment ou après la formation du contrat, son action deviendra irrecevable. Aussi, la jurisprudence admet que la rescision sera irrecevable si le vendeur s'était contenté d'un prix inférieur aux sept douzièmes de la valeur de l'immeuble dans l'intention de l'acquéreur car l'intention libérale exclut la lésion^3(*) : il y a donation indirecte.

Il appartient au vendeur qui se prévaut de la lésion d'en faire la preuve. La preuve peut être rapportée par tous moyens.

* 1. V. Art 1683 du code civil

* 1. Civ. 3^ème, 9 avril 1970, SOTTO B. III, n°234, «  La cession de parts de société civile immobilière créée conformément aux dispositions de la loi du 29 juin 1938, qui n'est pas dissoute, porte sur un droit mobilier : elle n'entre donc pas dans le champs d'application de la lésion des ventes d'immeubles ».

2. CARBONNIER R.; Aléa et équilibre contractuel dans la formation de la vente d'immeuble, Droit des obligations, P. 213

3. Civ. 1^ère, 25 avril 1984, Bull. civ. I, n°135

* 1. Civ., 14 novembre 1949, JCP 50. II. 5255, note R. CAVARROC

2. Art. 1676 al. 1

3. Civ. 3^ème, 19février 1986, JCP 86 ; IV, 122