Jouissance des terres et garantie

CHAPITRE 2 : LA NATURE JURIDIQUE DE LA GARANTIE PORTANT SUR LA JOUISSANCE DES TERRES : L'HYPOTHEQUE

La nature juridique d'une institution renvoie à ce « qui définit cette institution ; ce qui est de son essence et de sa substance. C'est l'ensemble des critères distinctifs qui constituent cette chose en une notion juridique^108(*) ». La nature juridique permet de déterminer le régime juridique de la chose ou de la situation à appréhender. S'agissant des garanties de remboursements des crédits, leur nature juridique s'identifie dans la catégorie des droits réels dits accessoires ou de second degré. Les droits réels accessoires sont des droits attachés aux créances mais portant sur des biens déterminés. Selon la distinction établit par GOUBEAUX, les droits réels accessoires sont des accessoires non pas par production mais simplement des accessoires par affectation^109(*). Les bénéfices de ces droits sont distincts des bénéfices des droits réels principaux que sont l'usage, la jouissance et la disposition. Selon le mécanisme du droit réel accessoire, « le droit réel est vidé de sa substance matérielle ; il n'en reste que les attributs juridiques - droits de préférence et parfois de suite -, offerts au créancier afin de garantir son droit^110(*)». L'unique raison de son existence est la créance garantie avec laquelle elle disparait ou plutôt qu'elle permet de réaliser^111(*), ce qui participe de ce qu'un auteur appelle le « droit de disposer du bien d'autrui pour son propre compte^112(*). »

La catégorie des droits réels accessoires, offrant le droit de préférence et un droit de suite en plus pour certains, compte plusieurs garanties. Il y a des garanties mobilières qui portent sur des biens meubles et des garanties immobilières portant sur les immeubles. Il y a une catégorie des garanties qui portent sur tous les biens qu'ils soient meubles ou immeubles. Ainsi, tous les biens du débiteur, meubles comme immeubles,sont considérés comme affectés en garantie de certaines créances^113(*). La nature de droit réel accessoire est tout de même discutée aux garanties de cette catégorie (privilèges généraux), pour défaut de droit de suite notamment.Certains auteurs s'accordent à lui reconnaître cette nature seulement lorsqu'il s'agit de certains privilèges accordant droit de suite ; c'est le cas du privilège du bailleur.^114(*) Les privilèges généraux sont des traits d'union entre les biens meubles et les immeubles. Les garanties portant spécialement sur ces derniers sont limitées et strictement encadrées. D'ailleurs, c'est en droit français qu'il est possible d'en recenser deux, exception faite des propriétés garanties. Il y a notamment le gage immobilier, sorte de gage sur immeuble avec dépossession du constituant. Puis il y a l'hypothèque^115(*).

Comme évoqué ci-haut, la question se pose de savoir si les droits réels de jouissance des terres comme droits réels immobiliers constituent l'assiette de l'hypothèque ? Ainsi donc, il s'agit de savoir s'il faudrait considérer une hypothèque des droits de jouissance des terres. La garantie portant sur la jouissance des terres s'identifie comme hypothèque (Section 1). Pourtant, il est possible d'identifier des caractéristiques propres à l'hypothèque des droits de jouissance des terres (Section 2), ce qui pourrait faire de cette dernière une hypothèque particulière.

SECTION 1 : L'IDENTIFICATION DE LA GARANTIE AU MOYEN DES DROITS DE JOUISSANCE DES TERRES COMME HYPOTHEQUE

L'hypothèque est définie comme droit réel sur un immeuble affecté à l'acquittement d'une obligation.^116(*) Plus largement, selon le Doyen CORNU, l'hypothèque est une « sûreté réelle immobilière constituée sans la dépossession du débiteur, par une convention, la loi ou une décision de justice, et en vertu de laquelle le créancier qui a procédé à l'inscription hypothécaire a la faculté, en tant qu'il est investi d'un droit réel accessoire garantissant sa créance, de faire vendre l'immeuble grevé en quelques mains qu'il se trouve (droit de suite) et d'être payé par préférence sur le prix (droit de préférence)^117(*). » Cette définition est non seulement précise mais résume clairement tout le mécanisme qu'est l'hypothèque. Identifier la garantie des droits de jouissance des terres à l'hypothèque amène à se rendre à l'évidence que l'objet commun est la terre (Paragraphe 1). Le législateur en voulant opérer cette identification envisage pour la garantie des droits de jouissance des terres les caractéristiques de l'hypothèque (Paragraphe 2).

* ¹⁰⁸ G. CORNU, Vocabulaire Juridique, op. cit. p.679

* ¹⁰⁹ G. GOUBEAUX, La règle de l'accessoire en droit privé, LGDJ, Bibl. de droit privé, t. 93, 1969, n°23. Au sens de l'auteur, il semblerait que l'on ne puisse pas dire qu'une garantie soit un accessoire par production, car dans l'accessoire par production, le principal participe à la structure de l'accessoire, ce dont ne fait pas un droit réel accessoire.

* ¹¹⁰Ph. MALAURIE et L. AYNES, Droit civil. Les sûretés, op. cit, n°400

* ¹¹¹J. GATSI, droit des biens et des sûretés dans l'espace OHADA, op. cit. p.28

* ¹¹² B. LOTTI, Le droit de disposer du bien d'autrui pour son propre compte, Thèse, Université de Paris Sud XI, 1999, 519p.

* ¹¹³ L'article 180 de l'AUS détermine ces privilèges généraux et leur régime.

* ¹¹⁴Ce dernier a un droit de suite en cas d'enlèvement des biens du locataire sans son consentement. MINKOA SHE A., « Privilèges », in Encyclopédie du droit OHADA, Porto - Novo, Lamy, 2011, pp. 1413-1424

* ¹¹⁵Ph. MALAURIE et L. AYNES, Droit civil. Les sûretés, op. cit, n°630

* ¹¹⁶G. CORNU, Vocabulaire Juridique, op. cit. p.515

* ¹¹⁷Idem