Jouissance des terres et garantie

CHAPITRE 1 : L'IDENTIFICATION DES DROITS REELS DE JOUISSANCE DES TERRES SUSCEPTIBLES DE GARANTIE

Un droit réel, jus in re en latin, est un droit qui porte directement sur une chose et procure à son titulaire tout ou partie de l'utilité économique de cette chose^48(*). Le droit réel est très souvent opposé au droit de créance considéré comme un droit personnel en vertu duquel une personne nommée créancier peut exiger d'une autre nommée débiteur l'accomplissement d'une prestation de donner, de faire ou de ne pas faire^49(*). Pourtant, il reste admis de nos jours que les frontières entre les deux notions deviennent de plus en plus floues du fait qu'il y a des droits mixtes comme les obligations dites réelles^50(*). Et même, les droits réputés pour être personnels, comme les baux, empruntent plutôt beaucoup aux caractères des droits réels^51(*), si certains ne sont pas expressément considérés comme tels^52(*). La question qui se dégage en rapport avec la garantie est celle de savoir si tous les droits réels sont donc susceptibles de constituer garantie. Pour le droit réel par excellence qu'est le droit de propriété, la question ne se pose guère.^53(*)

S'agissant des autres droits réels qui procurent une utilité économique particulière à leurs titulaires, la question reste posée. Ceci dans la mesure où sur une seule et même chose, les droits appartiennent à deux ou plusieurs personnes. C'est dire qu'une seule chose se trouve dans des patrimoines distincts à traversle mécanisme de distribution des prérogatives de propriété, selon les proportions prévues par la loi, décidées en justice ou plutôt convenues entre les parties. Comme évoqué ci-haut, les droits sur la chose consistent soit dans le droit de jouir comme simple usage ou de percevoir les fruits, soit dans le droit de disposer.

Le titulaire du droit de disposer^54(*) est propriétaire et dans ce cas, il est considéré que l'objet lui appartient et il le met en garantie comme tout propriétaire. Le titulaire du droit de jouir par contre tire simplement une utilité d'une chose appartenant à autrui. Cette utilité, et non pas des moindres, représente une valeur qui peut servir de base à la constitution d'une garantie, son droit ne pouvant être en concurrence avec celui du propriétaire. Mais les rapports entre les deux peuvent ne pas faire admettre la constitution des garanties, l'aliénabilité étant la condition des garanties. Les droits réels de jouissance des terres admis comme objet de garantie sont quelques démembrements du droit de propriété (Section 1) non frappés de condition d'inaliénabilité. Au Cameroun, une forme particulière de reconnaissance des droits réels sur les terres s'est développée, il s'agit des droits en vertu des concessions, autorisations et des baux sur les domaines. Ces droits réels de jouissance des terres peuvent également faire l'objet de garantie, ce sont des droits réels spéciaux (Section 2) quelques fois sujets à condition.

SECTION 1 : LES DEMEMBREMENTS DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE CONFERANT JOUISSANCE ADMIS COMME OBJET DE GARANTIE

La jouissance des terres s'envisage dans le cadre de cette étude hors du cadre de jouissance propre à une personne sur des terres objet de son droit de propriété. Le propriétaire ne peut constituer en son nom un droit réel distinct de son droit de propriété et l'affecter exclusivement à la garantie sauf si cela est envisagé dans le cadre de création des sociétés avec apport en nature du droit de jouissance. Dans ce dernier cas, le droit réel de jouissance entre dans un patrimoine distinct, celui de la société en question, et il peut constituer un objet de garantie. Les droits réels sont donc réputés pour faire objet de garantie mais pas tous. La condition pour faire objet de garantie est que le droit réel doit être dans le commerce c'est-à-dire aliénable et saisissable^55(*). Pourtant, tous les démembrements du droit de propriété accordant jouissance sur les terres ne sont pas aliénables ou plutôt ils ne sont aliénables que sous conditions. Il en est ainsi du droit d'usage et d'habitation^56(*) et même de l'usufruit^57(*) qui sont accordés en considération de la personne qui en bénéficie et de ses besoins. Les servitudes également ne sont pas susceptibles de garantie puisqu'elles sont des services fonciers conférés en fonction de la nature et des dispositions géographiques de certains fonds de terres desquels elles ne peuvent être séparées. A contrario, certains baux (Paragraphe 1) sont susceptibles de garantie à côté d'autres démembrements déterminés du droit de propriété (Paragraphe 2).

* ⁴⁸G. CORNU (Sous la direction de), Vocabulaire Juridique, op. cit., p.873

* ⁴⁹ Idem, p.285

* ⁵⁰ SCAPEL, La notion d'obligation réelle, PUAM, 2002

* ⁵¹ J.-B. SEUBE, « Le droit des biens hors le Code civil », Les Petites Affiches, 15 juin 2005, n° 118.4.

* ⁵² Des auteurs français évoquent notamment à ce sujet ce qui suit : « certains textes confèrent expressément au preneur un droit réel : tel est le cas du bail emphytéotique, du bail à construction, du bail à réhabilitation, mais aussi du bail à domaine congéable, du bail à complant, de la concession d'exploitation d'une mine ou de la concession immobilière. »TERRE F. et SIMLER Ph., Droit civil. Les biens, 9^e éd, Paris, Dalloz, 2014, n°928

* ⁵³ Non seulement la propriété elle-même peut être utilisée comme garantie à travers les mécanismes de réserve ou de cession de propriété mais également à travers celui du crédit-bail. Aussi, la chose sur laquelle porte le droit de propriété peut elle-même être objet de garantie (l'hypothèque porte sur l'immeuble, le gage sur les meubles corporels, le nantissement sur les meubles incorporels,...) et les formes variées de propriété comme la copropriété sont objet de garantie.

* ⁵⁴ Le nu-propriétaire, le tréfoncier ou le bailleur.

* ⁵⁵ Ph. MALAURIE et L. AYNES, Droit civil. Les sûretés, op. cit , n°665

* ⁵⁶ Articles 625 à 636 du code civil applicable au Cameroun.

* ⁵⁷ Articles 578 à 624 du code civil applicable au Cameroun. Il est largement admis que l'usufruit des terres peut être susceptible d'hypothèque mais il s'agit de l'usufruit créé par la volonté de l'homme et non de l'usufruit légal parce que la loi confère ce droit simplement en considération des relations entre le propriétaire et l'usufruitier ce qui le rend insusceptible de passer d'une main déterminée à une autre.