La protection du banquier dans les opérations de crédit hypothécaire.

Section II: L'assujettissement du banquier à une procédure complexe

Si le déploiement de la saisie immobilière tel qu'envisagé ci-dessus semble déjà complexe, il y a lieu de souligner que dans certaines circonstances, cet aspect s'amplifie et la procédure de saisie immobilière devient particulièrement lourde et « harassante »¹⁶⁵. Ces

164 Malgré la formule large utilisée par l'article 287 de l'A.U.P.S.R.V.E concernant les personnes susceptibles de surenchérir, la doctrine affirme à la suite de la jurisprudence française Civ 2^e, 20 mars 1989 que: le droit de surenchérir ne peut être reconnu aux personnes frappées d'incapacité d'enchérir. V. ASSI- ESSO(A.H) et NDIAW DIOUF, op. cit, p. 226. Sont concernées les personnes frappées d'incapacité de droit commun et celles désignées par l'article 284 de l'A.U.P.S.R.V.E.

165 ANOUKAHA (F), op. cit P.65.

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circonstances sont notamment celles où la procédure de saisie immobilière entraine des incidents (Paragraphe I) et des restrictions aux droits des créanciers (Paragraphe II).

Paragraphe I : Les incidents de la saisie immobilière

Il s'agit plus précisément des « contestations nées de la procédure de saisie ou qui s'y réfèrent directement et qui sont de nature à exercer une influence immédiate et directe sur cette procédure.» ¹⁶⁶. Les incidents de la saisie immobilière, dont il y a lieu de constater la pluralité et la spécificité (A), contribuent à rallonger et compliquer la procédure¹⁶⁷ en dépit de la volonté affirmée du législateur de les solutionner avec célérité (B).

A)- La pluralité et la diversité des d'incidents de la saisie immobilière

Conformément aux dispositions de l'A.U.P.S.R.V.E¹⁶⁸, les incidents de la saisie immobilière peuvent être rangés en quatre (04) catégories à savoir: les incidents nés de la pluralité de saisies, les demandes en distraction, les demandes en annulation et la folle enchère. Une analyse de ces contestations permettra de mieux les cerner.

Les incidents nés de la pluralité des saisies sont des contestations mettant en évidence une pluralité des créanciers poursuivant un même débiteur. Régies par les articles 302 à 310 de l'A.U.P.S.R.V.E, ces contestation donnent lieu tantôt à des jonctions de poursuites, tantôt à la subrogation du premier saisissant.

Les jonctions de poursuites sont prévues dans deux hypothèses notamment: celle où deux ou plusieurs créanciers ont fait publier des commandements relatifs à des immeubles différents appartenant au même débiteur et dont les saisies sont poursuivies devant la même juridiction, et celles où le second commandement englobe, outre l'immeuble de la première saisie, d'autres immeubles.

Dans la première hypothèse, les poursuites sont réunies à la requête de la partie la plus diligente et continuées par le premier saisissant¹⁶⁹. Dans la seconde hypothèse, le second

166 La notion n'a pas été définie par l'A.U.P.S.R.V.E, mais par la jurisprudence. Lire dans ce sens TEPPI KOLOKO (F), POUGOUE (G), op. cit, p. 77 et suivantes. De même que, ASSI ESSO (A.M), NDIAW DIOUF, op. cit, p. 229 et suivantes. V. aussi, Tribunal Régional de Dakar Jugement n° 132 du 2 février 1999, Issa Sall c/ Crédit sénégalais Répertoire. P 119. Lire également le commentaire de NDIAW DIOUF sur L'Acte Uniforme portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et voies d'exécution. In OHADA Traité et actes uniformes commenté et annotés. P.856.

167 V. SOUOP (S), op. cit. P.9. L'auteur, qui est par ailleurs avocat au barreau du Cameroun, rapporte qu' « il est fréquent de lire sur le rôle du tribunal des incidents de saisie introduits depuis plus de (04) quatre ans.».

168 V. les articles 302 à 323

169 Article 302 A.U.P.S.R.V.E

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saisissant se doit de dénoncer son commandement au premier saisissant, lequel poursuit les deux saisies si elles sont au même état. Dans le cas contraire, il sursoit à la sienne, poursuit la deuxième afin de la mettre au même niveau. Ainsi, les deux saisies seront alors réunies devant la juridiction de la première saisie¹⁷⁰.

La subrogation est également envisagée dans deux hypothèses. La première hypothèse correspond à celle où le premier saisissant à qui une seconde saisie est dénoncée s'abstient de diriger les poursuites. Dans cette hypothèse, la demande en subrogation est faite par acte écrit adressé au conservateur de la propriété foncière¹⁷¹. La seconde hypothèse correspond aux situations de collusion, fraude, négligence ou autre cause de retard imputable au saisissant. En pareil hypothèse, le « créancier ne peut demander la subrogation que (08) huit jours après une sommation restée infructueuse de continuer les poursuites, faite par acte d'avocat à avocat aux créanciers dont les commandements ont été antérieurement mentionnés à la conservation de la propriété foncière. »172

Les demandes en distraction¹⁷³, cependant, concernent les contestations auxquelles un tiers qui se prétend propriétaire de l'immeuble cherche à le soustraire à la saisie. De telles contestations ne peuvent être introduites que par des tiers qui ne sont tenus ni personnellement de la dette, ni réellement sur l'immeuble. « La demande en distraction fait partie des incidents qui peuvent être présentés après l'audience éventuelle, mais seulement jusqu'au huitième jour avant l'adjudication. »¹⁷⁴. Elle a pour effet de suspendre les poursuites si elle porte sur la totalité des biens. En revanche, si elle porte sur une partie des biens saisis, il pourra être procédé à l'adjudication du surplus. Mais, le tribunal peut, à la demande des parties intéressées, ordonner le sursis pour le tout. En cas de distraction partielle, le poursuivant est admis à changer la mise à prix portée au cahier des charges.

Les demandes en annulation, quant à elles, constituent les incidents les plus fréquents dans le déroulement de la procédure de saisie immobilière. On distingue les nullités pour vice de fonds des nullités pour vice de formes qui sanctionnent les actes irrégulièrement accomplis. Les demandes en annulation interviennent à tous les stades de la procédure. Lorsqu'elles précèdent l'audience éventuelle, elles doivent être insérées dans le cahier des charges (05) cinq jours au plus tard avant la date fixée pour cette audience. Quant elles sont

170 Article 303 A.U.P.S.R.V.E

171 Article 304 A.U.P.S.R.V.E

172 Article 305 A.U.P.S.R.V.E. Le texte précise par ailleurs que le saisi n'est pas mis en cause.

173 Elles sont régies par les articles 308 à 310 de l'A.U.P.S.R.V.E

174 ASSI ESSO (A.M), NDIAW DIOUF, op. cit, p. 235. V. notamment, L'article 308 de l'A.U.P.S.R.V.E

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dirigées contre la procédure suivie à l'audience éventuelle, les demandes en annulation peuvent être présentée jusqu'au (08) huitième jour avant l'adjudication. Il faut souligner que dans ce dernier cas, les demandes en annulations entrainent ipso facto un report de la date d'adjudication. Car, le poursuivant doit procéder à une nouvelle publicité dans le respect délais prévue à l'article 270 de l'A.U.P.S.R.V.E. Par ailleurs, il y a lieu de souligner que lorsque ces demandes sont admises, la procédure peut être reprise à partir du dernier acte valable¹⁷⁵.

Enfin, la folle enchère constitue un incident « ayant pour objet de mettre à néant l'adjudication en raison des manquements de l'adjudicataire à ses obligations et de provoquer une nouvelle vente aux enchères de l'immeuble.»¹⁷⁶. Etant dirigées contre l'adjudicataire, ces contestations s'ouvrent dans deux cas, notamment lorsque l'adjudicataire « ne justifie pas, dans les vingt jours suivant l'adjudication, qu'il a payé le prix, les frais et satisfait aux conditions du cahier des charges. », ou « ne fait pas publier, la décision judiciaire ou le procès verbal notarié d'adjudication à la conservation foncière dans le délai » de deux mois qui suivent la décision. Très formaliste¹⁷⁷ également, la procédure de folle enchère n'est cependant soumise à aucun délai, bien qu'elle ne puisse plus être exercée lorsque les causes d'ouverture ont disparu. La procédure de folle enchère peut être intentée par le saisi, les créanciers poursuivants et les créanciers inscrits et chirographaires.

Conscient de l'impact que les incidents pourraient avoir sur la procédure, le législateur communautaire les a soumis à un régime de célérité en ce qui concerne leur règlement. Mais en pratique, cet objectif peine à être atteint.