B- La vente proprement dite
Également dénommée adjudication, la vente
de l'immeuble a lieu à la barre du tribunal ou en l'étude du
notaire convenu. Elle se tient en principe à la date figurant dans les
sommations. Aux termes de l'article 270 de l'AUPSRVE, la vente ne peut avoir
lieu qu'entre le trentième (30ème) et le
soixantième (60ème) jour après l'audience
éventuelle. Lorsqu'elle est fixée par la juridiction
compétente, à l'occasion de l'audience éventuelle, la date
d'adjudication ne peut être remise160 que pour causes graves
et légitimes. La décision judiciaire qui reporte cette date doit
être motivée et rendue sur requête déposée
(05) cinq jours
156 COUCHEZ (G), op. cit, P.190
157 KUATE TAMEGHE (S.S), op. cit P. 250. V. COUCHEZ (G), op. cit,
P. 187
158 Article 277 A.U.P.S.R.V.E. Le régime de nullité
est celui prévu l'Article 292 al 2
159 KUATE TAMEGHE (S.S), op. cit, P. 253
160 T.G.I du Moungo Jugement n°47/Civ du 21 mars 2002.
Dans cette affaire, « le greffier avait omis d'enrôler le dossier de
procédure duquel il ressortait que les dires avaient été
déposés par un premier conseil, constituer par le saisi, à
la date fixée comme étant comme étant celle de l'audience
éventuelle aussi bien dans le cahier des charges que dans la sommation
d'en prendre connaissance.».
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La protection du banquier dans les opérations de
crédit hypothécaire en zone CEMAC
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au moins avant le jour fixé pour la
vente161. En pratique, il n'est pas rare de voir la date de
l'adjudication remise. Cet événement amène le juge
à fixer une nouvelle date qui, aux termes de l'article 281, ne doit
excéder plus de (60) soixante jours. De plus, la remise de la date
d'adjudication entraine l'obligation pour le banquier poursuivant de
procéder à une nouvelle publication. Ce qui constitue, en plus de
la rallonge de la procédure, une source de dépense pour le
créancier saisissant.
Mais au-delà, l'adjudication est poursuivie au jour
indiqué à la barre du tribunal ou à l'étude du
notaire convenu par enchères publiques. Elle est
précédée d'une réquisition de l'avocat du
poursuivant ou de tout créancier inscrit. Les enchères sont
portées par ministère d'avocat ou par les enchérisseurs
eux-mêmes. L'article 283 de l'AUPSRVE prévoit un
cérémonial de la vente qui « consiste à faire
brûler des bougies pendant la présentation d'achat
»162. S'il ne survient pas d'enchère, après
que l'on ait allumé trois bougies, le poursuivant est
déclaré adjudicataire. A moins qu'il ne demande la remise de
l'adjudication à une autre audience pour une nouvelle mise à
prix. Ce cas de figure supposerait certainement une nouvelle publicité
et par ricochet de nouveaux frais à débourser. Si aucune
enchère n'est portée lors de la nouvelle adjudication, le
poursuivant est déclaré adjudicataire pour la première
mise à prix.
Néanmoins, la situation la plus courante correspond
à celle où plusieurs enchères sont portées. Il y a
un chronométrage assuré par des bougies spéciales dont la
durée est d'environ une minute. Si pendant la durée d'une bougie
il survient une enchère, celle-ci ne devient définitive et
n'entraîne l'adjudication que s'il n'en survient pas une nouvelle avant
l'extinction de deux bougies. Lorsque l'adjudication est devenue
définitive, une expédition de la décision ou du
procès verbal d'adjudication doit être déposée dans
les deux (02) mois, à l'initiative de l'adjudicataire, à la
conservation de la propriété foncière ou auprès de
l'autorité administrative lorsqu'il s'agit d'impenses
réalisées par le débiteur sur le terrain affecté
par une autorité administrative. L'inobservation de cette
formalité entraine la revente de l'immeuble sur folle
enchère163.
Toutefois, le dépôt d'une expédition de la
décision ou du procès verbal d'adjudication ne met pas
forcément un terme à la procédure. Des rebondissements
peuvent encore rallonger cette procédure par le biais notamment du droit
de surenchérir reconnu à « toutes
161 Art 281 al1 A.U.P.S.R.V.E
162 KUATE TAMEGHE (S.S), op. cit, P. 254. Toutefois, il est
bon savoir que l'article 284 limite le droit d'enchérir en interdisant
les membres du tribunal ou de l'étude du notaire, l'avocat poursuivant
pour son propre compte, le débiteur saisi et les personnes notoirement
insolvables. A cette limite s'ajoute naturellement les personnes
frappées d'incapacité de droit commun. V. ASSI- ESSO(A.H) et
NDIAW DIOUF, op. cit. P. 220
163 La folle enchère est un incident de procédure
que nous allons développer plus bas.
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personnes »164 dans les dix (10) jours qui
suivent l'adjudication. En cas de surenchère, qui doit être du
dixième au moins du prix initial de la vente, de nouvelles
formalités apparaissent. Le surenchérisseur doit faire une
déclaration au greffe de la juridiction qui a ordonné la vente ou
devant le notaire. Mention de la déclaration de surenchère doit
est faite dans le cahier des charges. Puis, dans les cinq (05) jours qui
suivent, la déclaration le surenchérisseur doit la
dénoncer par acte extrajudiciaire au saisi, au poursuivant et à
l'adjudicataire. La dénonciation doit comporter des indications sur date
de la nouvelle audience éventuelle et sur la date de la nouvelle
adjudication. La nouvelle audience éventuelle, qui statuera sur les
contestations de la surenchère, ne peut se tenir avant l'expiration du
délai de vingt (20) jours à compter de la dénonciation. La
nouvelle adjudication, qui met fin à la procédure dans
l'hypothèse de la surenchère, ne peut avoir lieu plus de trente
(30) jours après celle de l'audience éventuelle. Ce n'est
qu'à la suite de cette nouvelle adjudication que la surenchère
prendra fin. Soit par consolidation des droits de l'adjudicataire initial, soit
par annulation rétroactive du droit du premier adjudicataire et
transfert de la propriété de l'immeuble à un nouveau.
A l'analyse de ces différentes formalités, l'on
peut noter que le législateur n'a pas voulu simplifier le recouvrement
des crédits hypothécaires. En effet, en dehors du risque de
nullité qui est permanent à tous les stades de la
procédure, les délais à observer sont assez longs. Pour
s'en convaincre, il suffit de comparer le délai à observer,
à la suite de la publicité du commandement de saisie, selon qu'on
se trouve en matière mobilière ou immobilière. Alors qu'en
matière mobilière ce délai est de huit (08) jours, en
matière immobilière ce délai est de vingt (20) jours.
Aucun argument ne peut mieux justifier cette différence si ce n'est
celui d'une volonté délibérée de retarder le
recouvrement. L'argument est d'ailleurs sous-tendu par d'autres
éléments qui complexifient la procédure.
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