L'institution de la conservation foncière dans le système foncier camerounais. à‰tude à partir de la conservation foncière de la Menoua.

PREMIERE PARTIE : L'INSTITUTION DE LA CONSERVATION FONCIERE DE LA MENOUA : UNE INSTITUTION CENTRALE DANS LA DELIVRANCE ET LA SECURISATION DU TITRE FONCIER

L'institution de la conservation foncière dans le système foncier camerounais en général et du département de la Menouaen particulier, est une institution centrale en ce qui concerne la délivrance et la sécurisation du titre foncier. Nous avons conduit le raisonnement sur l'importance de cette structure dans le système foncier camerounais avec pour référencela conservation foncière de la Menoua. Le rôle central de cette structure dans la délivrance et la sécurisation du titre foncier oscille notamment autour de deux arguments majeurs :

D'abord, l'institution de la conservation foncière de la Menoua est une institution centrale dans la délivrance et la sécurisation du titre foncier au regard des nombreuses missions qui lui incombent (Chapitre 1).

Ensuite, cette institution est davantage centrale de part les régimes de responsabilité qui encadrent les missions du conservateur (Chapitre 2).

CHAPITRE I : UNE INSTITUTION CENTRALE A TRAVERS SES MISSIONS

Le conservateur foncier est la pièce angulaire de l'institution de la conservation foncière de la Menoua, comme dans toutes les conservations foncières existantes dans le système foncier camerounais. C'est à lui qu'incombe la lourde tâche de fournir tous les services que cette institution offre au profit des usagers. C'est ainsi que nous avons doublement repartie ses missions. Le conservateur foncier intervient d'abord et principalement dans la procédure d'immatriculation et d'inscription des droits réels au livre foncier (Section1), mais également a la charge de la conservation des documents, de la communication de certaines informations au public et de la liquidation des droits (Section2).

Section1 : Une institution centrale pendant la procédure d'immatriculation et d'inscription des droits réels au livre foncier

Pour un souci de clarté, la présentation débutera d'abord par le rôle de la conservation foncière dans la conception du titre foncier (Paragraphe 1), ensuite suivra son rôle dans la procédure d'inscription des droits réels au livre foncier (Paragraphe2).

Paragraphe 1 : Le rôle central du conservateur foncier dans la conception du titre foncier

Le conservateur foncier du département de la Menoua est le personnage principal dans la procédure de création du titre foncier ou alors dans la procédure d'immatriculation des immeubles.

On peut obtenir le titre foncier sur un immeuble soit par voie d'immatriculation directe, il s'agit de l'accès direct à la propriété foncière, soitpar la procédure d'immatriculation indirecte, il s'agira en ce moment de l'accès indirect à la propriété foncière. Mais, la procédure ne se déroule pas toujours comme on l'aurait souhaité à telle enseigne que des incidents peuvent même y résulter^22(*). C'est pourquoi nous allons d'abord présenter les missions du conservateur foncier lorsque la procédure d'immatriculation se déroule sans incident (A) et son rôle en cas d'incidents (B).

A. Le conservateur foncier dans la procédure d'immatriculation sans incidents

L'immatriculation est l'opération juridique qui consiste à dégager de façon nettement définie les droits individuels de l'emprise communautaire et à les placer sous l'empire du régime foncier dont l'aboutissement est pour les droits immobiliers, la délivrance d'un titre foncier

L'immatriculation directe est le mode d'accès à la propriété foncière portant sur les portions du domaine national de première catégorie. C'est l'unique moyen permettant d'accéder aux terres faisant partie du grand ensemble que constitue le domaine national^23(*). C'est du moins ce qui ressort de façon précise des dispositions législatives en la matière^24(*). Le conservateur foncier de la Menoua joue un très grand rôle dans la procédure d'immatriculation directe.

L'immatriculation indirecte par contre, est celle portant sur un terrain sur lequel existe déjà un titre de propriété ou un titre foncier initial. Dans ces deux procédures, le conservateur foncier représente « l'oeil et le gendarme de la société camerounaise toute entière^25(*) ».

En effet après toute la « tournée^26(*) »du dossier de réquisition d'immatriculation dans la région, celui-ci est au final acheminé à la conservation foncière du département de la Menoua pour suite de la procédure.

A ce stade de la procédure d'immatriculation, le conservateur foncier du département a un double pouvoir de vérification et de délivrance.Vérification, car celui-ci est tenu de contrôler l'existence et la régularité des pièces nécessaires dans un dossier de réquisition d'immatriculation. C'est ainsi que de prime abord, lorsqu'il reçoit le dossier de la délégation départementale des affaires foncières, il effectue la formalité préalable d'enregistrement du dossier dans un registre qualifié de « registre d'arrivée » ou alors « au courrier arrivé ». C'est un registre dans lequel on inscrit dans l'ordre tous les dossiers liés à la procédure d'immatriculation en instance devant le conservateur foncier au niveau départemental. Après cet enregistrement nécessaire, le conservateur s'assure que le dossier a été visé. Il fait une vérification de toutes les pièces annexées au dossier de demande d'immatriculation. Il en est ainsi des pièces suivantes^27(*) :

Une demande d'immatriculation directe dont l'original est timbré et signé du requérant ou son mandataire légal ;

Un récépissé de dépôt de l'original de la demande  signé du sous-préfet ;

Un avis au public de la réquisition d'immatriculation signé du sous-préfet ;

Un certificat d'affichage de l'original de la demande d'immatriculation signé du sous-préfet ;

Une décision portant convocation de la commission consultative signée du sous-préfet ;

Un procès-verbal de constat d'occupation ou d'exploitation signé de tous les membres de la commission consultative compétente ;

Un procès-verbal de bornage signé du géomètre assermenté du cadastre, du requérant principal, de tous les membres de la commission consultative et des riverains ;

L'original du plan de situation du terrain en quatre exemplaires signé du chef service départemental du cadastre ;

Un bulletin régional des avis domaniaux et fonciers dans lequel l'avis de clôture de bornage a été publié ;

Une photocopie de la carte nationale d'identité du requérant^28(*).

Après avoir vérifié la régularité de toutes ces pièces présentes dans la demande d'immatriculation et des titres qui y sont annexés, comme l'accomplissement de toutes les prescriptions destinées à assurer la publicité de la procédure en même temps que l'absence d'oppositions ou de demandes d'inscription de droits au registre spécial, le conservateur foncier du département a ensuite un pouvoir de délivrance. Il procède si tout est régulier, à l'immatriculation de l'immeuble sur les livres fonciers et délivre au demandeur le duplicatum authentique.

La délivrance du duplicatum du titre foncier est assujettie au paiement préalable de la redevance foncière exigée.

Chaque cas d'immatriculation donne lieu à l'établissement par le conservateur foncier, d'un titre foncier, comportant :

La description de l'immeuble, avec indication de sa consistance, sa situation, ses limites ;

L'indication de l'état civil du propriétaire ;

Les droits réels immobiliers existants sur l'immeuble et les charges qui le grèvent.Chaque titre foncier porte un numéro d'ordre et un nom particulier. Le plan de l'immeuble y est annexé.

Ce fragment ressort ainsi le rôle ou les missions du conservateur foncier dans le système foncier camerounais en général et du département de la Menoua en particulier dans la procédure normale d'immatriculation. Mais il s'agit là de son rôle quand la procédure se passe sans écueils. Dans le cas contraire, c'est-à-dire en cas de difficulté, le conservateur a aussi un grand rôle à jouer.

* ²² Ici nous n'allons traiter que des oppositions ; puisque les inscriptions de droits ou de charges seront analysées dans le paragraphe 2 de cette section.

* ²³ Précisons que le domaine national est constitué des terres qui ne sont pas classées dans le domaine public, le domaine privé de l'Etat ou dans le domaine privé des autres personnes morales de droit public.

* ²⁴ Il s'agit de l'ordonnance n° 74/1 du 06 juillet 1974 fixant le régime foncier et ses décrets d'application, notamment, le décret n° 76/165 du 27 avril 1976, modifié et complété par le décret n°2005/481 du 16 décembre 2005 fixant les conditions d'obtention du titre foncier. Ces textes précisent nettement la composition du domaine national (Articles 14-18).

* ²⁵ Voir MIENDJIEM (I.L.), cour polycopié de publicité et conservation foncière, master 2 professionnel Droits et techniques fonciers et domaniaux, université de Dschang, 2010-2011, op.cit.

* ²⁶ Il faut dire que le dossier de réquisition d'immatriculation avant d'atteindre la conservation foncière pour finalisation de la procédure le cas échéant suit un parcours qu'il faut bien rappeler : après le dépôt du dossier à la sous-préfecture du lieu de situation de l'immeuble, celui-ci est transmis ensuite par les diligences du sous-préfet à la délégation départementale des affaires foncières. Après diligences lui incombant, le chef service départemental des affaires foncière saisit le sous-préfet pour fixation de la date du constat d'occupation ou d'exploitation. Après ce constat, la commission fait borner le terrain le cas échéant. A la suite du bornage, le dossier est transmis par les services de la délégation départementale des affaires foncières au délégué régional des affaires foncières. Après visa le cas échéant et publication de l'avis de bornage dans le bulletin régional des avis domaniaux et foncier, le dossier retourne alors à la délégation départementale des affaires foncières ; c'est à ce dernier stade de la procédure que le conservateur foncier est saisi du dossier. (Lire à ce sujet : décret n° 2006-0368-PM du 03 mai 2006 fixant l'organisation et les modalités de fonctionnement du Bulletin des Avis Domaniaux et Fonciers et l'instruction n° 000008-Y.18- MINDAF- D310 du 29 décembre 2005 relative à la nouvelle procédure de visa des dossiers de demande de titre par voie d'immatriculation directe.)

* ²⁷ Voir l'instruction n° 000008-Y.18- MINDAF- D310 du 29 décembre 2005 relative à la nouvelle procédure de visa des dossiers de demande de titre par voie d'immatriculation directe.

* ²⁸ Il convient de noter qu'il s'agit là des pièces à vérifier en cas d'immatriculation directe. Dans l'hypothèse de l'immatriculation indirecte (cession, démembrement et fusion), le conservateur foncier doit s'assurer de ce que :

- le terrain objet de vente était effectivement immatriculé au nom du vendeur et que l'acte de vente a été établie en la forme authentique,

- le terrain est situé dans le rayon de sa compétence et qu'il est celui visé dans l'acte translatif du droit de propriété,

- le croquis annexé à l'acte a été dûment visé par les services du cadastre,

- enfin, « l'acte est régulier du point de vue de sa forme extérieure, eu égard à la réglementation en matière d'enregistrement ».