Les intermédiaires de l'immobilier face au blanchiment et à la fraude fiscale

B. Les principales obligations

Dans le cadre de la lutte contre le blanchiment de capitaux, le financement du terrorisme et de la fraude fiscale, les assujettis sont astreints à certaines obligations énumérées par la Loi.

La déclaration de soupçons définie à l'article L.561-15 Code Monétaire et Financier, oblige les professionnels assujettis à déclarer à TRACFIN les sommes ou opérations dont ils savent, soupçonnent ou ont de bonne raison de soupçonner qu'elles proviennent de toute infraction réprimée par une peine d'emprisonnement supérieure à un an, au financement du terrorisme mais également du délit de fraude fiscale, prévu à l'article 1741 CGI, dans le cas de l'existence de l'un au moins des 16 critères définis par Décret¹⁵.

De même, l'article L.561-5 du Code Monétaire et Financier astreint les professionnels à exercer leur obligation de vigilance envers leurs clients mais aussi sur le ou les bénéficiaires effectifs des opérations, dès l'entrée en relations d'affaires, avant même la relation contractuelle.

Les modalités d'exécution de ces obligations et les différentes typologies de fraude devant donner lieu à une déclaration de soupçons seront développées en deuxième partie.

C. Les assujettis

Figurent parmi la liste des personnes assujetties aux obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme et de la fraude fiscale, les organismes financiers, les professions non financières ainsi que les professionnels du chiffre et du droit¹⁶.

D. Les intermédiaires immobiliers

Figurent parmi les professions non financières soumises aux obligations découlant de la lutte contre le blanchiment/la fraude fiscale, les intermédiaires immobiliers¹⁷.

Au terme de l'article 1^er, paragraphes 1°, 2°, 4°, 5° et 8° de la Loi n°70-9 du 02 janvier 1970, dite « loi Hoguet » [Annexe2], il s'agit des personnes physiques ou morales, exerçant de façon habituelle ou prêtant leur concours dans des opérations d'achat, de vente d'immeubles ou de fonds de commerce et couverts par une garantie.

¹⁵ L.561-15-II CMF, décret 2009-874 du 16 juillet 2009

¹⁶ L.561-2 CMF

¹⁷ L.561-2, 8° CMF

Aux yeux de la Loi, il s'agit uniquement des agents immobiliers, professionnels représentant le propriétaire, l'acheteur ou le locataire, lors des différents actes de négociation d'un bien immobilier.

Toutefois, ces derniers peuvent déléguer tout ou partie de leur mandat, à des négociateurs en immobilier salariés ou alors juridiquement indépendants.

E. Responsabilité personnelle, professionnelle et pénale

Si le délit de blanchiment ou de fraude fiscale est avéré et si de surcroît, le professionnel de l'immobilier n'a pas respecté les obligations auxquelles il est astreint par la Loi, il pourra voir sa responsabilité pénale, civile et professionnelle engagée.

En effet, il pourra faire l'objet d'une mesure de garde à vue, ~tre mis en examen, placé en détention provisoire mais également être renvoyé devant une juridiction de jugement. Outre les peines d'emprisonnement et d'amende sévères, des peines de confiscation complémentaires sont susceptibles d'tre prononcées. De même, il pourra se voir interdit définitivement d'exercer sa profession¹⁸.

Le délit de blanchiment suppose que l'auteur a agit de façon intentionnelle. S'agissant de l'infraction générale de blanchiment, il faudra démontrer que le prévenu savait que les biens provenaient blanchis étaient issus d'une infraction, sans expressément, prouver le crime ou le délit à l'origine de ces biens¹⁹

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Toutefois, comme cela a déjà été souligné par Mme CUTAJAR²⁰, la présomption de culpabilité des intermédiaires de l'immobilier pourrait toutefois être simplement déduite par les juges, de leur qualité « de professionnels ». La chambre criminelle a recours à souvent recours à une formule type « le prévenu ne pouvait ignorer l'origine délictueuse ou criminelle de la chose, en raison de certains faits ~ »

Cette présomption sera renforcée, en cas de manquements manifestes aux devoirs et obligations de leur profession, au travers du dispositif de lutte contre le blanchiment et la fraude fiscale mais également, dès lors que les assujettis se seront abstenus d'agir alors qu'ils ont suivi des formations destinées à reconnaître les

¹⁸ Art 9, Loi n°2006-437 du 14 avril 2006 - art. 7 (V).

¹⁹ Circulaire de la direction des affaires criminelles et des grâces n^° 96-11G du 10 juin 1996

²⁰ Blanchiment d'argent et financement du terrorisme (Prévention et répression) -- Chantal CUTAJAR

opérations frauduleuses de blanchiment de capitaux, de fraude fiscale et qu'ils auront reçu les instructions sur la manière de procéder.

La sanction d'omission de procéder à une déclaration demeure, en principe, en dehors du champ pénal et se limite à des sanctions disciplinaires²¹. Pour autant, l'auteur de cette omission n'échappe pas à tout risque de sanctions pénales, comme nous l'avons déjà évoqué, puisque les juges outre le fait qu'ils pourront dégager de cet état une présomption de culpabilité, des poursuites pourraient être engagées, sur le fondement de l'article 434-1 du code pénal, incriminant le fait de ne pas avoir informé les autorités judiciaires d'un crime dont il était possible de le prévenir ou de le limiter les effets ou dont les auteurs sont susceptibles de commettre de nouveaux crimes.

Nous l'avons vu, seul, l'agent immobilier est astreint à une obligation de déclaration de soupçon et de vigilance, dans le cadre de la lutte contre le blanchiment et la fraude fiscale. Toutefois, pour mener à bien sa mission, il peut lui-même la déléguer en tout ou partie, soit à des salariés, statut de moins en moins présent, soit à des personnes juridiquement indépendantes. Dans les deux cas, la fonction sera celle de "négociateur", terme utilisé par les textes. Ces personnes, commerciaux ou mandataires immobiliers (terme de plus en plus employé) doivent obtenir auprès de la Préfecture une carte professionnelle de "négociateur ou agent commercial spécialisé en immobilier".²²

Cette situation n'est pas sans risque pour les agents immobiliers, qui nous le verrons un peu plus tard, sont déjà insuffisamment formés, puisqu'ils devront s'assurer de la remontée des informations portées à la connaissance des négociateurs juridiquement indépendants, par les clients.

Même si les négociateurs immobiliers ne sont pas légalement astreints aux mesures déclaratives et à une obligation de vigilance, il n'emprche que des poursuites pourraient être engagées à leur encontre. Il est donc largement souhaitable qu'eux aussi soient formés à la lutte contre le blanchiment de capitaux/la fraude fiscale. Afin de limiter leurs responsabilités, ces derniers doivent systématiquement faire remonter à l'agent

²¹ L562-7 CMF

²² Art 4, Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 97 JORF 16 juillet 2006

immobilier, les informations portées à leur connaissance laissant supposer une opération frauduleuse.

Nous l'avons vu, la responsabilité de chacune de ces entités, dépendra du lien de subordination qui pourra exister entre elles, de la connaissance de chacun, des différents éléments laissant présumer une opération suspecte mais également à eliIIIlnclIde manquements manifestes aux devoirs et obligations de leur profession, au travers du dispositif de lutte contre le blanchiment et la fraude fiscale.

Pour conclure cette première partie, les intermédiaires de l'immobilier ont donc, un rôle essentiel dans la lutte contre le blanchiment et la fraude fiscale, qui leur est imposé par la Loi.

Dans un deuxième temps, nous allons maintenant essayer de dresser un état des lieux de la fraude fiscale et du blanchiment en France mais également constater l'état des connaissances de ces professionnels face à leurs obligations.