III. L'Obligation de vigilance
Comme nous l'avons déjà défini plus en
amont, les professionnels ont une obligation de vigilance, vis-à-vis de
leur clientèle/opération29.
Une grande latitude est laissée aux assujettis pour
définir le niveau et la nature des diligences qu'ils devront mettre en
oeuvre pour l'exercer, et ce, en fonction de la nature de leur clientèle
et des services offerts.
Cette vigilance est parfois laissée à la
libre appréciation des professionnels30 et sous leur
responsabilité. Dans d'autres autres cas, la
Loi31 imposera une vigilance renforcée. C'est le cas
lorsque le professionnel se trouvera confronté à un client non
présent physiquement, à des personnalités
particulièrement exposées, des opérations favorisant
l'anonymat, des opérations avec des personnes situées dans un
Etat dont la législation fait obstacle à la législation
anti-blanchiment.
L'étude réalisée permet de montrer
qu'à l'heure actuelle, très peu de professionnels ont mis en
place un tel système de vigilance.
29 L561-5 CMF
30 L.561-10-2 CMF
31 L.561-10 CMF
A.
Un système de vigilance a déjà
été mis en place, nous permettant
de recueillir les
informations relatives à l'objet et à la nature de la
relation
clientèle.
25%
75%
Non
Oui
Connaissance et suivi des clients
Le processus KYC (« Know Your Customers »)
désigne l'ensemble des processus que le professionnel devra mettre en
°oeuvre pour assurer à la fois une connaissance approfondie de ses
clients, mais également un suivi régulier de la clientèle.
Pour cela, dès le début de la relation commerciale, le
professionnel devra procéder à un certain nombre de tâches
qui permettent à la fois de recueillir les informations ayant trait au
client, mais également de contrôler ces mêmes informations
pour vérifier leur véracité.
B. Quelle méthodologie pourrait être
appliquée par les intermédiaires de l'immobilier ?
Au travers de l'enquête réalisée, il
ressort que les professionnels de l'immobilier ne peuvent
réclamer une pièce d'identité à leur client
afin de s'assurer de leur identité réelle.
Afin de palier à ce problème, ils
pourront toutefois collecter un maximum des informations fournies ou
apparentes, jà savoir, l'identité
déclarée, la profession, la situation maritale, l'immatriculation
du véhicule utilisé, le numéro de portable, l'adresse mail
utilisée, l'identité et le type de société, ...
Ces renseignements seront ensuite
complétés avec les informations relatives à
l'opération immobilière, les modalités de la transaction,
du financement, avancés par le client «~ et retranscrits
de façon manuscrite.
En cas de doute sur l'opération ces informations
devront Etre contrôlées.
Un moyen simple, de vérification de ces informations
pourra se faire, par exemple, via internet sur les annuaires
téléphoniques, les registres des sociétés, ~
Dans un des exemples portés à notre
connaissance, un client indiquait ~tre l'une des plus grosses fortunes de
Suisse. Cette information est rapidement vérifiable sur internet, en
utilisant un moteur de recherche.
Le professionnel devra également, conserver (voire
numériser) tous les documents communiqués par le client,
dans le cas, oil ils devraient être transmis.
En résumé, l'ensemble des renseignements
et vérifications effectuées feront l'objet d'une mise à
jour systématique de la fiche client, qui devra être
conservée pendant 5 ans32, et qui dans le cas des
négociateurs, devra être portée à la
connaissance/transmise au mandant.
Cette fiche sera transmise, accompagnée des documents
fournis par le client, lors d'une déclaration de soupçons
à TRACFIN.
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