II. Identifier les typologies de fraude
Outre la sous ou la surévaluation de la valeur des
biens, les méthodes les plus couramment utilisées pour
mener à bien ces activités illicites impliquent le recours
à de fausses identités, la non-déclaration de transactions
ou de plus-values, l'utilisation de sociétés écrans, de
prête-noms pour dissimuler l'identité réelle des
propriétaires, des versements importants d'espèces, le recours
à la corruption l'intimidation, ...
L12 & ( signale également que « la
fraude à l'identité constitue un danger grave et de plus en plus
important dans nombre de pays, bien que son incidence varie. Certains
pays estiment que la fraude à l'identité
coûte au total à leurs économies des milliards de dollars
et qu'elle est en train de s'organiser et de se complexifier
»28.
Ajoutons, que les fraudeurs préfèreront
souvent effectuer une transaction avec de petites structures ou en passant par
des commerciaux ou mandataires, qui à
27
Rapport de l'OCDE, du 20 février 2009, sur les risques
de fraude fiscale et de blanchiment de capitaux dans le secteur
immobilier
28 Rapport de l'OCDE, sur l'usurpation
d'identité et la fraude à l'identité : risques liés
à la fraude fiscale et au blanchiment de capitaux
l'heure actuelle, semblent moins bien formés
quant aux dispositions de lutte contre le blanchiment et la fraude
fiscale.
Les typologies de fraude peuvent se classer selon trois
critères, attachées au
client, au type d'opération ou au
financement.
A. Le client
L'intermédiaire de l'immobilier pourra
raisonnablement suspecter une opération frauduleuse, dès lors
qu'il soupçonnera l'intervention de prête-noms, la création
d'un personnage, l'usage de fausses identités, l'utilisation de
sociétés écrans. Les typologies
souvent rencontrées, destinées, à masquer
l'identité réelle des propriétaires : - La personne
concernée fournit des documents suspects pour prouver son
identité.
- Acquéreur qui semble s'~tre créé un
personnage pour l'acquisition de biens immobiliers (Ex : L'acheteur s'annonce
comme une « grosse fortune » mais lors des rendez-vous le ressenti
que vous en avez est autre (tenue vestimentaire, véhicule
utilisé, en
inadéquation avec le personnage).
- Personne qui agit au nom d'une tierce personne, dont
l'identité n'est pas révélée et qui hésite,
voire, refuse de fournir une quelconque information quant jà l'acheteur
pour le compte duquel il agit. De même, il est incapable de fournir la
moindre explication sur leur partenariat.
- Le vendeur n'est pas la personne mentionnée sur le
titre de propriété et ne souhaite pas que vous rencontriez le
légitime propriétaire des biens à la vente.
- L'individu ne semble pas en savoir suffisamment quant à
l'objet ou à la destination du bien immobilier dont il fait
l'acquisition.
B. Les opérations suspectes
Le professionnel devra également suspecter toutes
les opérations immobilières et comportements atypiques,
se rapprochant des typologies suivantes :
- L'acheteur fait/souhaite faire l'acquisition de plusieurs biens
immobiliers pour des montants importants, en l'espace de peu de temps, et
semble assez indifférent à l'emplacement, à l'état
et aux travaux prévus.
- Acquisition de commerces (snack, restaurant, bar,
boîte de nuit, ~) mais l'acheteur ne demande aucun renseignement sur
la situation actuelle du commerce, n'est pas intéressé par la
comptabilité de la société, ~
- Les transactions sont entourées de secret et ne se
déroulent pas normalement (rendezvous après les heures,
rendez-vous pris dans d'autres régions que le lieu d'implantation du
bien immobilier, rendez-vous modifié en dernière minute, formules
de financement originales, )
- Tentatives de corruption (de l'argent est proposé) ou
d'intimidation afin de garder secret certaines informations qui vous sont
révélées).
- L'acquéreur n'est pas en mesure de fournir une
explication valable à la modification effectuée en
dernière minute du nom de la partie acheteuse
- Les opérations « back to back ou property-flipping
» c'est-à-dire l'achat et la revente rapides de biens
immobiliers.
C. Le financement
Enfin, l'intermédiaire de l'immobilier devra
forcément suspecter toutes les opérations pour lesquelles, de
gros versements d'espèces sont réalisés il n'existe aucune
cohérence entre la valeur des biens achetés et les revenus
déclarés, l'investissement de fonds « off-shore »
[Annexe3- Liste des paradis fiscaux], « , suivant les
critères suivants :
- Manque de cohérence entre la valeur des biens
achetés et la fortune/les revenus déclarés. - L'acheteur
indique qu'il va utiliser pour régler l'acquisition du bien immobilier
des fonds en provenance de pays étrangers, de pays non
coopératifs ». (Ex : Suisse, Luxembourg, Royaume-Uni, Monaco,
Andorre, îles Caïman, Lichtenstein, ) [Annexe3]
- Versement de montants d'espèces importants en
règlement de l'achat de biens immobiliers ou acomptes inhabituels
(proposé par acquéreur ou sollicité par acheteur).
- Acquisition du bien avec un crédit total : prits
immobiliers supérieurs à la valeur d'achat du bâtiment
(Acquisition + travaux + frais notaire)
- ,Indices montrant que l'acheteur fait souvent appel à
« des associés » pour bénéficier de prêts
de montants considérables.
Un tableau récapitulant ces typologies de fraude, suivant
leur fréquence d'apparition, est établi, à partir des
réponses qui nous ont été fournies.
Classement des différentes typologies de
fraude
36%
35%
35%
34%
32%
26%
7%
8%
10%
10%
12%
15%
16%
18%
20%
21%
Personne qui agit au nom d'une tierce personne, dont
l'identité
n'est pas révélée et qui
hésite, voire refuse de fournir une
quelconque information quant
à l'acheteur pour le compte ...
L'acheteur indique qu'il va utiliser pour régler
l'acquisition du
bien immobilier des fonds en provenance de pays
étrangers, de
pays non coopératifs ». (Ex : Suisse,
Luxembourg, Angleterre, ...
L'acheteur fait/souhaite faire l'acquisition de plusieurs
biens
immobiliers pour des montants importants, en l'espace de peu
de
temps, et semble assez indifférent à l'emplacement, à
...
Acquéreur qui semble s'être créé un
personnage pour
l'acquisition de biens immobiliers (Ex : L'acheteur
s'annonce
comme une « grosse fortune » mais lors des rendez-vous
le ...
Versement de montants d'espèces importants en
règlement de
l'achat de biens immobiliers ou acomptes inhabituels
(proposé
par acquéreur ou sollicité par acheteur).
Tentatives de corruption (de l'argent vous est proposé)
ou
tentatives d'intimidation afin de garder secret certaines
informations
qui vous sont révélées).
Manque de cohérence entre la valeur des biens
achetés et la
fortune/les revenus déclarés.
Acquisition du bien avec un crédit total : prêts
immobiliers
supérieurs à la valeur d'achat du bâtiment
(Acquisition +
travaux + frais notaire)
L'individu ne semble pas en savoir suffisamment quant à
l'objet
ou à la destination du bien immobilier dont il fait
l'acquisition.
Les transactions sont entourées de secret et ne se
déroulent
pas normalement (rendez-vous après les heures,
rendez-vous
pris dans d'autres régions que le lieu d'implantation du
bien ...
L'acquéreur/le vendeur ne souhaite pas porter son nom
sur un
quelconque document qui le rattacherait au bien immobilier
ou
utilise des noms différents sur les promesses de vente.
Le vendeur n'est pas la personne mentionnée sur le titre
de
propriété et ne souhaite pas que vous rencontriez le
légitime
propriétaire des biens à la vente.
Acquisition de commerces (snack, restaurant, bar, boîte
de
nuit, ...) mais l'acheteur ne demande aucun renseignement sur
la
situation actuelle du commerce, n'est pas intéressé par la ...
La personne concernée fournit des documents suspects
pour
prouver son identité.
L'acquéreur n'est pas en mesure de fournir une
explication
valable à la modification effectuée en
dernière minute du nom
de la partie acheteuse
Indices montrant que l'acheteur fait souvent appel à
« des
associés » pour bénéficier de
prêts de montants considérables.
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