La protection des droits du débiteur saisi dans la réalisation de l'immeuble apporté en garantie d'une créance

B. Les solutions d'ordre administratif

Avec la politique de la décentralisation du pays, il est plus qu'indispensable d'appliquer à la lettre l'article 7 du décret du 26 juillet 1932 portant réorganisation de la propriété foncière. Cet article a prévu la création d'un bureau de la conservation foncière dans le ressort de chaque tribunal régional. Ceci va permettre d'avoir dans chaque région un bureau et en même temps de désengorger l'unique bureau de Niamey.

La création de ces bureaux régionaux doit être accompagnée de la mise à leur disposition de moyens humains et matériels en qualité et en quantité afin d'accélérer la prise des inscriptions des droits réels immobiliers dont l'hypothèque.

Pour ce faire, à cette ère des nouvelles technologies de l'information et de la communication, il est nécessaire de doter ces bureaux des moyens informatiques performants. Il en est ainsi de la création d'un fichier informatisé répertoriant, dès leur réception à la conservation foncière, les documents des dossiers d'après les références cadastrales des immeubles concernés. Ce qui permettra un traitement accéléré des dossiers et en même temps de lutter contre les fraudes.

L'administration foncière doit aussi inciter les détenteurs des concessions provisoires à les rendre définitives. A cet effet, il faudra donc adopter d'un commun accord une stratégie qui va être profitable pour tous. On pourra par exemple prévoir des tranches de règlement des redevances antérieures pour chaque bénéficiaire selon ses moyens. Il faudra également accorder des facilités à ceux qui viennent demander la confection de titre foncier définitif suivi d'une inscription hypothécaire. En outre, un allègement de la procédure de constitution du dossier technique et de l'obtention du procès-verbal de constat de mise en valeur est plus que nécessaire. L'Etat nigérien doit donc faires des efforts pour faciliter la procédure de délivrance du titre foncier. Cela passe nécessairement par la suppression, dans la procédure, des commissions superflues qui rendent lourde et lente la procédure.

Concernant le coût de l'hypothèque, il est opportun qu'intervienne une révision à la baisse du montant des frais et taxes ainsi que des frais de la publicité foncière à laquelle donne lieu l'inscription

Tout laisse croire à une amélioration future du problème cadastral au Niger surtout avec les réformes lancées par le Ministère de la conservation foncière.

Paragraphe II : Les améliorations au niveau de la réalisation de la garantie

Ces améliorations sont d'ordres judiciaire (A) et pratique (B)

A. Les solutions d'ordre judiciaire

Primo, il peut s'agir de l'établissement d'un calendrier des criées. La procédure de la saisie immobilière étant une procédure spéciale caractérisée par l'urgence, il faudra revoir l'organisation du calendrier des audiences. En effet, pour pallier la lenteur dans la procédure de saisie immobilière, il est nécessaire de dresser un timing des audiences et de les scinder selon leur spécificité. Il faudra mettre en place spécialement une audience des criées indépendamment du calendrier des audiences ordinaires afin d'éviter que celle-ci se noie dans ces audiences contenues dans le cahier des charges du tribunal.

Secundo, pour résoudre le problème de la non-maîtrise de la matière de saisie immobilière par les praticiens de ce droit, un recyclage est indispensable pour ces derniers. L'on peut se réjouir du fait que tel est l'objectif poursuivi par l'OHADA en créant l'Ecole Régionale Supérieure de la Magistrature (ERSUMA), basée à Porto-Novo au Bénin. En effet, cette école concourt à la formation et au perfectionnement des magistrats de l'aire OHADA.

Mais pour accompagner l'ERSUMA dans cette oeuvre de formation, l'organisation des séminaires et d'ateliers de vulgarisation de l'AU sous l'égide du Ministère de la justice et d'autres institutions averties telles que le Conseil de l'Ordre des Avocats du Niger, l'Ordre des huissiers est plus que nécessaire. En effet, ces genres de rencontres permettront aux professionnels du domaine et leurs collaborateurs d'acquérir des connaissances et une maîtrise de la procédure. Ainsi, ils peuvent mieux servir les justiciables en accomplissant à bien, la mission qui est la leur dans des très bonnes conditions.

B. Les solutions d'ordre pratique

D'abord, il convient de continuer à une large sensibilisation de la population. Pour faire face au manque crucial d'enchérisseurs lors des ventes immobilières, il faudra amener la population à s'y intéresser en lui faisant comprendre par exemple que, la défaillance du débiteur n'est pas une faute lui incombant. Qu'au contraire, en surenchérissant, elle aide celui-ci à se libérer. Car plus il y a d'enchérisseurs, plus le prix auquel l'immeuble sera vendu serait intéressant. Ce qui permettra au débiteur de régler sa créance et avoir de la liquidité pouvant lui permettre d'acquérir un nouvel immeuble ou d'investir dans d'autres secteurs.

Ensuite, il serait intéressant de donner la possibilité au saisi de vendre l'immeuble sous contrôle du président de la juridiction compétente. Cette possibilité a au moins deux avantages importants. En effet, comme au précédent, l'immeuble peut être vendu à un prix beaucoup plus élevé. Car le débiteur étant lui-même impliqué dans l'opération, il ne saurait accepter de vendre son immeuble à un vil prix. L'autre avantage est qu'avec cette possibilité, l'effet psychologique de la saisie immobilière va se trouver amoindri.

A titre de droit comparé, soulignons que telle est la pratique en France, depuis l'ordonnance du 21 avril 2006 portant réforme de la saisie immobilière entrée en vigueur le 1^er janvier 2007. Donner la possibilité au débiteur de chercher un acquéreur est une des mentions que doit comporter le commandement. En effet, l'article 15 du décret du 27 juillet 2006 dispose que : « Outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice (art.648 du NCPC), le commandement de payer valant saisie doit comporter[...]l'indication que le débiteur de l'immeuble garde la possibilité de chercher un acquéreur de l'immeuble saisi pour procéder à sa vente amiable ou de donner mandat à cet effet et la mention que cette vente ne pourra néanmoins être conclue qu'après autorisation du juge de l'exécution ».

Puis, comme en France, il s'agit de la conversion de la saisie immobilière en vente volontaire. Comme l'ont souligné Marc DONNIER et Jean-Baptiste DONNIER^50(*) : «...avec cette conversion, le saisi va cesser d'être l'adversaire du saisissant pour devenir son partenaire ». Cela permettra de recourir à un système plus simple, plus rapide et moins onéreux que la saisie immobilière normale et donc avantageux pour tout le monde.

Enfin, dans le but d'amélioration de la procédure de saisie immobilière dans la phase de la réalisation de l'immeuble, il serait opportun de revoir la question des délais. Il n'est un secret pour personne que cette procédure pêche beaucoup de sa lenteur.

* ^50. Marc DONNIER et Jean-Baptiste DONNIER, Voies d'exécution et procédures de distribution, Paris Litec, 6è éd., n°1558, p 493.