2.2 Sanction de l'obligation du réservant
La loi dispose que le dépôt de garantie doit
être restitué au déposant lorsque la vente n'est pas
conclue du fait du vendeur ; ce qui représente pour beaucoup une
sanction de l'obligation du réservant.
Cette manière de voir est inexacte selon bon nombre de
spécialistes en droit immobilier45, la restitution du
dépôt de garantie n'est, comme son nom l'indique, qu'une
«Restitutio in integrum » découlant d'une
résolution automatique du contrat préliminaire.
En fait, la loi n'a pas prévu de sanction. Et dans ce
cas, il est fait recours au droit commun de la responsabilité
contractuelle ; cela voulant dire que l'inexécution des obligations par
le réservant entraîne sa condamnation au versement des dommages et
intérêts.
En Algérie, et vu l'ampleur que prend le marché
immobilier dominé dans sa majorité par un seul et unique mode de
transaction et de commercialisation d'immeubles qu'est la vente sur plans, les
décrets 93/03 et 94/58 n'ont rien prévu quant à la
garantie de la réservation de l'immeuble, ni en ce qui concerne la
manière ou le montant du dépôt de garantie. Cette faille a
laissé, d'après l'expérience vécue, beaucoup plus
de manoeuvres aux promoteurs sur le plan pratique dans la réservation et
la commercialisation des logements surtout dans les grands programmes.
Le dépôt de garantie constitue, à notre
sens, un gage pour les deux parties. Mais beaucoup plus une protection et une
assurance pour le réservataire et le réservant. Il faut donc que
le législateur s'y intéresse de plus près, ainsi qu'aux
autres clauses et obligations que nous développerons dans la suite de ce
travail. Mais parfois le réservant se trouve dans l'incapacité de
proposer la vente d'un bien aux conditions prévisionnelles à
cause du changement des circonstances de la transaction prévue. Dans ce
cas, il est obligé de proposer la vente sous d'autres conditions ; le
réservataire pouvant évidement refuser de récupérer
son dépôt de garantie.
45 Philipe Malinvaud, Philipe JESTAZ, Patrice
Jourdain, Olivier Tournafon « Droit de la promotion immobilière
» Dalloz - 7 eme edition
La question s'est posée aussi quant à savoir si
le réservataire qui conclut la vente à des conditions
différentes de celles du contrat préliminaire peut obtenir des
dommages et intérêts de la part du réservant pour
manquement à ces obligations.
Sur ce point la cour de cassation de Paris a rendu public des
décisions apparemment contradictoires mais dans des cas d'espèces
souvent complexes.46
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