La vente sur plan ou la vente en l'etat futur d'achevement entre le droit français et le droit algerien

1.2 Le réservataire et l'obligation d'acheter

Le contrat préliminaire étant règlementé par la loi de manière impérative, il est certainement interdit aux parties d'y ajouter une obligation supplémentaire à la charge du réservataire que la loi a voulu protéger.

Mais tel que règlementé par les textes, cet avant contrat ne comporte t-il pas une obligation d'acheter ? Selon le professeur Philipe Malinvaud⁴³ et son groupe de recherche, les textes notamment celui de référence, c'est-à-dire la Loi du 03 Janvier 1967 relative à la vente d'immeuble à construire, imposent au réservataire des obligations facultatives dont une est celle d'acheter à certaines

⁴¹ Article 34 de la loi86/07 relative à la promotion immobilière.

⁴² Article 35 de la loi86/07 relative à la promotion immobilière.

⁴³ C'est plutôt une obligation dite « Facultative », le réservataire doit acheter, mais il a la faculté d'éluder cette obligation en abandonnant son dépôt.

conditions⁴⁴ dans le cas de dérobade sans motif légitime du réservataire, ce dernier perd le montant de son dépôt de garantie.

En conclusion, le dépôt de garantie ne constitue pas une obligation d'acheter pour le réservataire mais c'est beaucoup plus un moyen de faire pression sur sa volonté.

2. Les obligations du réservant

2.1 L'obligation de réservation d'immeuble

La loi impose au réservant une obligation de réserver sans définir l'objet de la réservation. Dans certains cas assez rares, le contrat préliminaire n'est qu'un instrument pour tester le marché. Le contenu de l'obligation est uniquement négatif : c'est l'obligation de ne pas vendre à autrui, dans l'hypothèse d'une éventuelle construction de l'immeuble dans un laps de temps indéfini concernant l'établissement du contrat, le réservataire n'a pas à consigner de dépôt de garantie ; et dans ce cas, le réservant n'a pas l'obligation de construire.

Si le contrat prévisionnel ou préliminaire est conclu alors que la décision de construire est prise mais sans précision préalable du prix et des prestations qui s'en suivent, il y a extension de l'obligation du réservant ; c'est-à-dire l'obligation d'offrir la vente d'un Bien sans détermination du prix et des prestations qui pourraient être modifiés par le réservant.

La question qui se pose est de savoir si le réservant est obligé de proposer la vente aux conditions prévisionnelles ou bien s'il est libre de la proposer à d'autres conditions en offrant de restituer le dépôt de garantie. La seconde possibilité semble préférable lorsque le réservant est de bonne foi.

En définitive, l'obligation de réserver apparaît comme une option à contenu variable dont la loi fixe le plancher et la volonté. Elle est limitée entre l'obligation de ne pas vendre à autrui et celle d'offrir la vente aux conditions promises.

⁴⁴ La loi du 3 janvier 1967