La vente sur plan ou la vente en l'etat futur d'achevement entre le droit français et le droit algerien

1. Les Obligations des réservataires

1.1 L'obligation d'opérer un dépôt de garantie

L'acheteur ou le réservataire est dans l'obligation d'effectuer un dépôt appelé dépôt de garantie qui représente l'obligation de réserver souscrite par le vendeur³⁶.

Il faut rappeler d'abord que le législateur algérien n'a rien prévu concernant cette obligation ou ce dépôt. Dans ce contexte, les textes juridiques relatifs à l'activité immobilière stipulent entre autre que :

« le contrat de vente sur plans, dont le modèle est déterminé par voie règlementaire, doit à peine de nullité, comporter, outre les formules habituelles :

- les éléments justificatifs de l'obtention des autorisations de construire prévues par la réglementation en vigueur.

- la description et la connaissance de l'immeuble ou la fraction d'immeubles vendus. - le délai de livraison et les pénalités de retard y afférentes en cas de non respect.

- le prix prévisionnel et les modalités de sa révision éventuelle.

- les conditions et modalités de non payement.

- la nature des garanties légales, garanties de bonnes fin et autres garanties données par le promoteur à l'acquéreur, en contrepartie des avances, acomptes et paiements fractionnés, prévus au contrat et à l'appui des autres engagements contractuelles³⁷ »

Ces mentions sont pratiquement identiques à celles prévues par la Loi 67/03, mis à part les garanties, les prêts bancaires et surtout le dépôt de garantie qui n'est nullement cité ni prévu par la législation algérienne.

³⁶ Le législateur algérien traite du dépôt de garantie dans les articles 34 à 38 de la Loi 86.

³⁷ Article 10 du décret 93/03 du 31 mars 1993 relatif à l'activité immobilière.

Afin de pallier à ces défaillances, l'article sus cité prévoit cependant que les deux parties sont libres de compléter par toutes autres choses jugées nécessaires :

«Le contrat peut, par ailleurs, être complété par toute autre clauses particulières jugées nécessaires par les parties sans toute fois que les garanties contractuelles puissent être inférieurs à celles prévues dans le contrat type tel que fixé par voie règlementaire³⁸ »

Contrairement au législateur français, le législateur algérien a limité le seuil du dépôt de garantie à 20 %.

Par ailleurs, il est supposé que la législation française ait peut-être laissé la libre initiative de décision aux parties contractantes dans la mesure où cette obligation de ce dépôt n'est pas d'ordre public car le réservant pourrait en dispenser le réservataire. Mais la jurisprudence semble considérer que cette obligation fait partie des éléments constitutifs du contrat préliminaire.

Le dépôt est fixé par la loi française comme suit :

- « 5% du prix prévisionnel du montant de vente si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an

- 2% ce délai n'excède pas deux ans.

- Si le délai excède deux ans, aucun dépôt ne peut être exigé, ce dépôt est fait à un compte spécial au nom du réservataire dans une banque ou chez un notaire, ce compte est grevé d'affectation³⁹ ».

Ces fonds ainsi déposés sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente⁴⁰. Leur sort dépend par la suite de la réalisation de la vente ou des conditions de non-réalisation. La violation de ces dispositions entraîne l'application de sanctions civiles, ainsi que pénales.

³⁸ Article 10 al. 2 du décret 93/03 du 01 Mars 1993 relatif à l'activité immobilière.

³⁹ Article 261-25 de la Loi du 03 Janvier 1967 qui précise que, pour les immeubles collectifs ou un ensemble immobilier, les dépôts peuvent être groupés dans un compte spécial par le réservataire

⁴⁰Ibid. article L.261-15 al 3.

En Algérie, le décret 86/07 dans son article 34 stipule que :

«L'accédant à la propriété est assujetti d'un dépôt de garantie dont le montant est égal à 20 % du coût estimatif de l'immeuble où fraction d'immeuble cédé ».

Ce dépôt étant bien entendu consigné dans un compte spécial au nom du réservataire ouvert auprès d'un organisme financier habilité⁴¹.

Ces fonds sont inaccessibles, insaisissables et indisponibles et productifs d'intérêts.

Si le prix de vente excède le prix prévisionnel, le titulaire du dépôt de garantie dispose de la

possibilité de le restituer, suite à une simple notification et sans aucune retenue ni pénalité⁴².

Si le bénéficiaire ou l'accédant à la propriété se rétracte au cours de l'opération, le

promoteur bénéficie d'une retenue correspondant à 25 % du montant du dépôt.

Ce sont pratiquement les mêmes principes adoptés en matière de dépôt de garantie que sa soit en France où en Algérie, à la différence du montant du dépôt qui en Algérie s'approche d'un versement préliminaire que d'un dépôt.