Foncier en Afrique : quelle législation foncière comme outil de cohésion sociale et de développement économique ?

I-3 : LES DIFFERENTS DROITS DU REGIME FONCIER COLONIAL

Le régime foncier colonial reconnaît :

- a) Les droits réels immobiliers suivants : la propriété des biens immeubles, l'usufruit des mêmes biens, les droits d'usage et d'habitation, l'emphytéose, le droit de superficie, les servitudes et services fonciers, l'antichrèse, les privilèges et hypothèques ;

- b) Toutes les actions qui tendent à revendiquer ces mêmes droits. 2

I-4-LES MODES DE CONSTITUTION DES DROITS REELS IMMOBILIERS DU

REGIME FONCIER COLONIAL

Dans le but d'imposer sa conception des droits devant être exercés sur la terre, le colonisateur mettra en place le régime de l'immatriculation qui reconnaît uniquement les droits acquis selon le code civil, comme porteur d'effets juridiques et opposables aux tiers. Mais qui reconnaît cependant l'existence de prérogatives foncières aux autorités coutumières et l'existence de droits détenus en vertu de la coutume. Devant le peu d'adhésion des populations africaines à ce concept, il assouplira sa position en instituant successivement les régimes du titre foncier indigène et du livret foncier qui reconnaissaient les droits acquis selon le régime foncier coutumier comme ressemblant au droit de propriété civiliste et opposables aux tiers.

I-4-1 : Le régime de l'immatriculation

Il permet de désigner un terrain par un numéro au registre foncier. Il comporte une procédure et une formalité d'immatriculation.

¹ Décret du 26/07/1 932 modifiant le décret du 24/07/1 906, article 10

² Décret du 26/07/1 932 modifiant le décret du 24/07/1 906, article 20

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La procédure d'immatriculation

Elle commence à l'initiative d'une personne détenant un droit réel immobilier et est conduite par le conservateur de la propriété foncière. Elle porte sur les fonds de terre bâtis ou non bâtis et se déroule selon les étapes suivantes :

1) La procédure d'immatriculation est enclenchée par une demande spéciale du propriétaire de l'immeuble. Après avoir clôturé l'immeuble, celui-ci établit une déclaration en langue française, signée et contenant :

- les informations sur son identité (nom, prénoms, qualités, domicile, état civil) et une élection de domicile dans une localité du ressort judiciaire où se trouve l'immeuble à immatriculer ; domicile auquel seront effectués, par la suite, toute notifications, significations et actes divers de procédure ...¹

-la description de l'immeuble et de tous les investissements qui s'y trouvent ainsi que l'indication de sa valeur locative et vénale ;

- le détail des droits réels et des baux de plus de trois années afférents à l'immeuble avec mention de l'identité des ayants droits ;

- la réquisition au conservateur de la propriété foncière de procéder à l'immatriculation de l'immeuble décrit.²

A l'appui de sa déclaration (la réquisition), le requérrant dépose :

- tous les contrats et actes publics ou privés constitutifs des différents droits réels énumérés ou un état des transcriptions et inscriptions afférentes à l'immeuble ;

- un plan de l'immeuble à l'échelle, établi conformément aux instructions du service topographique ;

- une provision égale au montant présumé des frais de la procédure.³

2) Le conservateur vérifie la régularité de la réquisition avant de l'accepter. Il s'assure pour cela que les titres produits ou invoqués sont établis dans les formes prescrites par la législation applicable au propriétaire et à la propriété.

3) Le conservateur fait insérer un extrait de la réquisition au Journal Officiel (J.O) de la colonie. Cet avis d'insertion est affiché pendant trois (3) mois dans les

¹ Décret du 26/07/1 932 modifiant le décret du 24/07/1 906, article 90

² Décret du 26/07/1 932 modifiant le décret du 24/07/1 906, article 90

³ Décret du 26/07/1 932 modifiant le décret du 24/07/1 906, article 93

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lieux d'usage pour faire une large publicité afin de permettre aux éventuels détenteurs de droits portant sur l'immeuble à immatriculer de se faire connaître, et de préciser la nature, la valeur et l'étendue desdits droits : soit par voie d'opposition en cas de contestation sur l'existence ou l'étendue du droit de propriété du requérant ; ou par demande d'inscription en cas de prétentions à l'exercice d'un droit réel susceptible de figurer au titre à établir et non énumérés par le requérant dans sa déclaration. Ces déclarations sont faites oralement ou par écrit et reçues par le conservateur qui les transcrit dans un registre spécial.¹ Elles doivent être faites pendant le délai d'affichage de l'avis d'insertion. Aucune opposition ou demande d'inscription n'est recevable après l'expiration de ce délai, sauf pour les cas de délais supplémentaires accordés spécialement aux absents.

4) Les droits fonciers coutumiers révélés sont purgés par voie amiable ou par voie d'exécution forcée. Si le registre spécial fait ressortir l'existence d'oppositions ou de demandes d'inscription, l'immatriculation de l'immeuble n'est accordée au requérant qu'après que celui-ci ait apporté la mainlevée de toutes les oppositions et demandes ou son acceptation des droits des personnes ayant formulé ces requêtes. Pendant la période d'affichage, un bornage contradictoire du terrain est fait avec établissement d'un procès-verbal qui indique exactement les limites de l'immeuble et qui est signé par le géomètre et tous les assistants lettrés.

5) A l'expiration du délai d'affichage et à la réception du procès verbal après le bornage, le conservateur vérifie encore la régularité de la réquisition et des titres, l'accomplissement de toutes les prescriptions et l'absence ou la levée de toutes les oppositions. Il procède ensuite à l'immatriculation de l'immeuble sur les livres fonciers.

La formalité d'immatriculation

Elle consiste à :

- l'inscription au registre des dépôts d'une mention constatant l'achèvement de la procédure ;

- l'établissement du titre foncier sur les livres fonciers ;

- la rédaction de bordereaux analytiques pour chacun des droits réels soumis à la publicité et reconnus au cours de la procédure ;

¹ Décret du 26/07/1 932 modifiant le décret du 24/07/1 906, article 97

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- la mention sommaire de ces divers droits à la suite du titre foncier ;

- l'annulation des anciens titres de propriété remplacés par le titre foncier ;

- l'établissement d'une copie du titre foncier à remettre au propriétaire et de

certificats d'inscription à délivrer aux titulaires de droits réels susceptibles de

cession .1

La procédure et la formalité d'immatriculation aboutissent à la création du droit de propriété et des autres droits accessoires. Le droit de propriété est le plus absolu dont les personnes peuvent disposer sur un bien. Il est composé de trois éléments : l'abusus, l'usus et le fructus.

- L'abusus : c'est la faculté reconnue au propriétaire d'une chose, d'en `'abuser,» c'est-à-dire de disposer de la chose tel qu'il l'entend. C'est le caractère absolu du droit de propriété.

- L'usus : c'est la faculté reconnue au propriétaire d'user de la chose, c'est-à- dire d'en tirer utilité.

- Le fructus : c'est la faculté reconnue au propriétaire d'user de la chose et d'en tirer profit. Il englobe donc l'usus en ce sens qu'en plus d'user de la chose, la loi reconnaît au propriétaire la faculté de faire fructifier la chose.

Parmi ces trois éléments, l'usus est l'aspect contrôlé du droit de propriété, qui peut affaiblir ou anéantir ce droit. En effet la seule limite que la loi reconnaît au droit de propriété, c'est l'usage contraire à la loi.

LES CARACTERES DU DROIT DE PROPRIETE

Le droit de propriété comporte un caractère exclusif, absolu et perpétuel. - Exclusif, parce qu'il confère au propriétaire seul la faculté d'utiliser et de jouir de la chose.

- Absolu, parce qu'il confère au propriétaire la totalité de la faculté de faire de la chose ce qu'il veut.

- Perpétuel, parce que le droit reconnu au propriétaire ne s'éteint pas du fait de sa non utilisation par celui-ci. La prescription extinctive n'atteint pas le droit du propriétaire. En plus, le caractère perpétuel vient du fait que le droit de propriété peut être transmis intégralement à une autre personne.

¹ Décret du 26/07/1 932, article 119.

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La législation foncière coloniale confère donc sur la terre un droit personnel, absolu et perpétuel.