Contribution à l'étude de la rentabilité et du financement du logement urbain au Burundi

II.3. Analyse de la rentabilité du logement urbain

II.3.1. Le produit logement et ses éléments de coût de revient

Le logement est un bien très essentiel à la vie des êtres humains.

La catégorisation de ce bien tient compte à la fois du degré d'équipement du quartier dans lequel est implanté l'immeuble servant de logement ainsi que les matériaux de construction et la qualité du travail utilisés. Nous distinguons de ce fait, les logements traditionnels ou faible standing ; les logements moyen standing et en fin les logements haut standing.

Le coût de revient de chaque type de logement est donc un élément fondamental dans l'analyse de rentabilité. Il tient compte :

· Des dépenses avant la construction : terrain (frais d'acquisition, viabilisation, registre foncier, notaire etc.)

· Dépenses liées à la construction : coût de construction (matériaux et technologie utilisée), aménagement extérieur, etc.

· Dépenses liées aux taxes, frais généraux et financiers : autorisation de bâtir, taxe équipement collectif, droit de raccordement des services industriels, honoraires des géomètres etc.

Avec l'épuisement des terres domaniales et l'exploitation des terrains marginaux, le coût d'acquisition et de viabilisation des parcelles monte actuellement en flèche.

Ces travaux d'aménagement comprennent la voirie et l'assainissement (voirie primaire, voirie secondaire et voirie tertiaire) et les ouvrages de franchissement qui sont en fait des dalletes d'accès à chaque parcelle produite. Le prix de la parcelle sera déterminé par montage financier incorporant la partie non cessible réservée aux équipements collectifs dont les écoles, les terrains de jeu, les espaces verts, les câbles de haute tension, etc.

II.3.2. Présentation des méthodes d'analyse de la rentabilité

Comme déjà mentionné, l'étude de la rentabilité met en relation les résultats et les moyens investis pour leur réalisation. Cette analyse peut utiliser des méthodes courantes et/ou dynamiques. Parmi les méthodes courantes, on trouve les méthodes comptables ; la méthode de la période de recouvrement ( pay back period), etc. cette dernière favorise les investissements de CT aux dépens de ceux de LT. La prise en compte du facteur temps est partielle du fait que les échéanciers postérieurs à la période de récupération sont omis.

- Les méthodes comptables qui attirent notre attention sont ici la rentabilité financière et la rentabilité économique. Celles-ci tiennent en compte l'ensemble des activités de l'entreprise.

*La rentabilité financière appelée aussi rentabilité des fonds propres s'exprime par le ratio : ^18(*) où  : Rentabilité financière ; Bénéfice Net ; Fonds Propres. C'est à travers cette analyse de rentabilité financière que l'on met en exergue l'effet de levier qui traduit l'impact de l'endettement sur la rentabilité des fonds propres.

*La rentabilité économique appelée aussi rentabilité des capitaux investis permet quant à elle d'apprécier le résultat de gestion abstraction faite des éléments spécifiques au financement et au facteur fiscal. Elle est donnée par la formule suivante :

^19(*) où bénéfice avant intérêt et impôt ;= Rentabilité des Capitaux Investis.

- Les méthodes dynamiques sont essentiellement la Valeur Actuelle Nette (VAN), le Taux de Rentabilité Interne (TRI) et le délai de récupération utilisant les valeurs nettes actualisées.

Elles sont généralement employées pour étudier la rentabilité des projets pris isolement. Ces méthodes de la VAN et du TRI reposent sur des hypothèses implicites de réinvestissement systématique respectivement au coût du capital et au taux de rentabilité interne.

*La VAN qui va nous intéresser le plus est une somme algébrique des valeurs nettes actualisées des flux associés au projet. Elle est donnée par la formule suivante : Où  : flux nets de trésorerie; : taux d'actualisation ; : la dernière année de l'exploitation. Lorsque les cashs flows nets sont constitués de revenus périodiques constants et réguliers, la formule suivante est aussi valable. ou encore : ^20(*).

Dans l'analyse, la VAN est comparée à zéro. Une VAN négative signifie que le projet n'est pas rentable ce qui conduit naturellement au rejet dudit projet. Une VAN nulle signifie que le projet fait gagner juste ce qui est exigée par le bailleur. Une VAN positive quant à elle indique un surprofit. C'est le surplus que l'investisseur espère dégager d'une série de revenus futurs après avoir rémunéré le capital investi à un taux déterminé et après l'avoir totalement remboursé. Quant au taux d'actualisation à utiliser, c'est le coût minimum de chaque unité de capital investi ; et généralement on prend le coût de refinancement des capitaux à moyen et long terme.

*Le TRI est le taux d'actualisation qui rend égale à zéro la VAN des flux de trésorerie associés à un projet y compris l'investissement initial et la valeur résiduelle. Ce taux est obtenu en recourant soit aux itérations successives, soit par interpolation linaire pratiquée entre deux bornes de signes contraires de la VAN. Le TRI pourra être inférieur, égal ou supérieur au coût du capital retenu. Le projet sera suffisamment rentable si la valeur du TRI est supérieure à l'exigence minimum de rentabilité (taux d'actualisation) et la VAN doit être aussi positive. Ainsi, le projet sera accepté et rejeté dans les autres cas.

*Quant à la méthode de période de récupération, BIERMAN.H et SMIDT.S définissent cette période comme étant la durée au bout de laquelle le flux de fonds net procuré par un investissement devient égal à la dépense initiale.

Mathématiquement, on a: où  : revenu de périodes ; est la

période de recouvrement ; étant l'investissement initial.

Cette méthode qui n'est pas en principe dynamique peut cependant être utilisée dans l'analyse dynamique par utilisation des flux actualisés.

* ¹⁸ COLASSE.B, La rentabilité : Analyse, prévision et contrôle, Dunod, Paris, 1973, p22.

* ¹⁹ BENDER A-R et DUMONT R-A, Elément d'analyse financière, édition Médecine et hygiène, Génève, 1975, p80

* ²⁰ BIERMAN.H & SMIDT. S, La préparation des décisions financières de l'entreprise, Paris, Dunod, 1968 p 23.